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1、- -香泉锦绣汤城（暂定名）项目可行性研究报告 容 提 要香泉锦绣汤城（暂定名）项目，属于香泉城镇中心楼盘项目，文化底蕴深厚。本文通过对香泉锦绣汤城（暂定名）项目79.33亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及边主要同类竞争物业的比较后，依据香泉锦绣汤城（暂定名）项目当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。关键字概况 项目投资测算 开发经营分析 目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、香泉城镇
2、简要分析二、香泉镇国民经济现状及预期三、国民生产总值增长表四、香泉房地产市场研究五、香泉现阶段商品房市场发展状况研究 六、香泉商品房市场饱和状态研究七、香泉房地产现有产品结构状况研究 第三章 项目定位一、项目开发经营优势点二、目标市场定位三、产品定位第四章 项目开发建设一、项目总体规划二、住宅建筑设计三、小区配套设施四、环境艺术设计第五章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目开发经营主要风险及对策分析第六章 结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇二、项目在经济上具有较强的可行性三、项目具有的突出优势四、项目开发经营风险较小五、项目实施的难点六、强化项目进程
3、中的投资、质量、进度控制第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、前期项目规划设计案；2、建设部及马市颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。4、和县政府网，和县房产局，香泉规划局。三、项目概况该地块位于昭明大道镇政府
4、旁中心地段，总用地面积约52893平米。总建筑面积80365.44平米。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。建筑形式采用以多层为主形式，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积： 52893平米；规划建筑面积：80365.44，商业43275，多层15265.38，小高层19200.06，公寓：2625。容积率：1.52 建筑密度：37.7%绿化率：38%（以上数据是依据项目规划设计案得出，）第二章 项目开发经营环境分析一、香泉镇简要分析香泉镇古称平疴镇，是历史文化名镇。南北朝时期，梁昭明太子萧统二十岁时（公元521年）随父亲萧衍 来香泉以北如山“萧家藏经寺”读书拜佛。
5、因昭明太子满身疥疮，久治不愈，痛苦不堪，后移居香泉。一日三把澡，不久，疥疮结痂脱落，皮肤白润如初，十分高兴，乘兴为香泉题写了“天下第一汤”五个大字，从此，香泉名扬天下。属和县，地处皖东，与浦口区接壤，属半小时都市圈，四有、马、等大中城市，省道滁芜路穿境而守，合宁、合巢高速公路，均有接线公路直达香泉，距国际机场不到40分钟路程，距黄金水道长江不足30华里，处在省东向发展的前沿。国土国积126平公里，人口4.26万。目前，镇外的基础设施建设逐年加强，道路及交通十分便捷。街道建有西香路、昭明路、晓山路、龙塘路、智锦路、山庄路、建宇路、香泉街等，有香西路直达和城及其它乡镇。省道滁芜路穿镇而过，合宁、合
6、巢芜高速公路均有接线公路直达香泉。骆岗机场、禄口国际机场，均有公路直达。黄金水道长江距香泉街道不足三十里，有省道直达乌江、跋河、金河口诸码头。 二、香泉经济现状及预期 香泉人口约4.26万，常住人口约2.2万，远期2020年2.4万人，年接待游客约40万人。 2012年，香泉镇完成固定资产投资15.1亿元，完成财政收入1.6亿元，实现旅游业产值1.85亿元、工业产值3.97亿元、农业产值3.92亿元，农民人均纯收入8600元。三、香泉发展规划概况依托老城区，以向东北和西北发展为主，适当向南发展。4、规划区围北至眉毛山，西南至晓山村，西北包括香泉湖全部，东南龙塘村，东至自然村。总面积18.59平
7、公里。镇区规划结构镇区远期规划形成“一心、一带、二轴、六区。即一个中心区、一条景观带、二条发展轴线、七个功能区”的规划结构。一个中心区：由主要公共服务设施构成；景观带：由沿河生态林地和公共园林绿地构成；发展轴线：沿主要道路形成的镇区用地拓展轴，即以温泉路为西北至东南向发展轴线，以晓山路为西南至东北向发展轴线；六个功能区：老城区、城南居住小区、城北居住小区、城西居住小区、旅游开发区、工业仓储区。 四、香泉房地产市场研究香泉房地产市场发展起步于2008年，从碧桂园如山湖城项目的开发开始，香泉城镇房地产正式进入发展时期，随后开发的香泉人家、香泉度假村、碧桂园等项目掀起了香泉房地产市场的开发热潮，从项
8、目的销售状况看，香泉住宅市场一直处于上升的态势，而以碧桂园为代表的大型地产项目为代表。城镇商业项目已温泉度假村金街为代表的旅游商业商业项目(该项目目前处于整合期)，因此香泉目前的大商业地产的及旅游消费习惯尚未形成，在商业地产的建筑形态及商业定位中，需要有待于城镇的发展再行规。香泉镇目前房地产发展并无明显特征，由于城镇人口限制,镇区房地产开发还处于起步阶段,香泉湖以及碧桂园主要是吸引外来客户的规模化高端产品，对本镇客户群体没有什么吸引力；老镇区目前两个项目，香泉人家住在加底商的产品，目前该项目已交房，剩余的房源主要是一层和六层，属于尾盘，对本项目不构成威胁，温泉度假村金街项目现已停滞，对本项目不
9、构成威胁。香泉随着旅游的发展和历史文化不断挖掘，城市镇础建设的不断完善和居住环境的不断提升，有利于城市房地产市场的发展。五、边乡镇房地产市场情况 西埠镇： 西埠镇目前只有一个项目在开发，项目为东桥河畔，项目位于西埠镇农商行对面，距和县10分钟车程，规划建筑面积约4万， 4栋小高层，9栋多层，现正在建设是5栋多层，于2014年元月12日开盘，推出5栋100套房源，销售价格在3038-3588元/平米户型面积90-120平米，目前销售在50套左右。主要客户群体是左边乡村的80、90后，主要父母出资为子女购置。还有部分是和县西区的区域，该部分客户主要是项目距和县距离近，生活成本不高。乌江镇：乌江镇人
10、口在10万人左右，市场楼盘主要有三个，滨江名都、七星嘉园、江北的江岸景城（属江浦区），这三个楼盘各具特色，差异化较大。销售除七星嘉园比较缓慢，其他两个楼盘比较平稳。滨江名都，项目位于乌江镇新巢宁路与滁芜路交汇处（西大街交口），规划建筑面积2万，8栋小高层，现建设的为最后一栋楼8#楼，其他基本呈现，今年6月份交房，物业费0.55元，户型面积在94.17、104.96两房到109.96、120.27三房；销售价格在3980-4480元/平，小区总共408套房源，现已销售70%左右，目标客户主要是乌江边乡镇和本镇上人群。年龄层次在80、90 后为要。七星嘉园：该楼盘开发期较长，2010年就开始开发建
11、设，到目前为止销售业就在70%左右，目前的销售价格在3800-4380元/平，项目已基本建成，尾盘现房销售。江岸景城：江岸景城是属江浦，但主要的客群是乌江及和县这边，平均价格6000元/平米。最大的卖点是可以迁户口，享受那边的教育养老等资源。目前销售较好。六、香泉商品房市场饱和状态研究 2008年以来住宅地产主要碧桂园项目和香泉湖项目为主；2010年香泉人家项目开发一直到现在，就集镇需求的产品而言还不是很多，碧桂园别墅项目面临的客户群主要是和马成功阶层。香泉人家开发量较少才1万多，共100套。且小区规模小档次较差，纯刚需产品，所成交的客户大多是边村庄人群。之前的自建房在占比较多，一套一托二的自
12、建房在20万左右一套，随着自建房不给建设的政策影响下，商品房在集镇有发展空间；在产品结构上来讲，有很大需求空间，从城镇化发展来讲，随着城镇不断扩，人口的增加，也有一定空间，综上所叙香泉房地产是需求的将不断增长，房产饱和远远没有达到。七、城镇房地产现有产品结构状况研究 通过调研得知，香泉及香泉边的市场70比例90平米以下户型的规划硬性要求尚未影响在售在建项目，因此从目前的调研信息分析； 从市场调研中得知，在所有产品结构中，100120平米的三房二厅户型结构为主力产品类型，在香泉及边城镇的目前的开发态势下，主流产品结构为100120平米房型为主导产品； 100平米以下户型的产品结构将随着房价的不断
13、提升，比例也所提升。第三章 项目定位一、项目开发经营优势点 本报告一、二、部分对该项目作开发经营环境分析时作了多讨论。现对该项目真正的、突出于香泉住宅市场的优势点集中如下。 1 项目环境：人文环境底蕴浓郁，与在建中得实验小学仅一路之隔，幼儿园都在近邻项目。自然环境小溪从中而过，环境幽雅，闹中取静。项目的天然水系和景观绿化混为一体，形成了以水为景、景观小品、绿化、房屋自然柔和的美丽生活环境，因此我们建的不单单只是房子。2 理想地段：绝对的中心位置，位于香泉中心转盘南侧的镇政府龙脉宝地，3、文化、旅游：以温泉文化为载体，以打造旅游胜地为基本面，将本项目打造成香泉中心商业文化街区、旅游观光购物、温泉
14、休闲娱乐中心旅游商业综合体。 4 星级物管：人性化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安、红外线报警系统、全位的电子监控系统、单元对讲系统，全封闭式管理。安全是香泉人民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。总之没有安全来品位和高档。5 小区建筑品质：小区的设计以天然为主题，以香泉文化为导向，倾力打造的现代建筑气息和浓厚的香泉温泉旅游文化相结合，商业、住宅各自功能相互映衬；温泉文化、休闲生活与自然融为一体、相得益彰。6、经典户型：香泉锦绣汤城（暂定名）户型面积从90平米到120平米，满足你最大选择空间，户型根据现代的人体工程学的理念精心设计的。最大利用空间，南北通
15、透，干湿分区；户户见景，家家有绿。7、商业配套设施齐全：本项目将商业业态充分合理化划分，不仅满足旅游文化的需求，跟注重生活配套的要求，如银行、超市、酒店、娱乐中心等划分，实现了居家生活休闲真正的一站式服务圈。 8、回馈社会：诚发集团在一贯以公益善行为企业发展重要的理念，所到之处深得当地老百姓的信赖。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。二、目标市场定位l香泉锦绣汤城（暂定名）位于城镇中心地段，这决定了主体目标对象为香泉锦绣汤城（暂定名）边地区的中高层消费群。l 消费群界定 1. 边乡村返乡人员 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 附近居民区部分居民购房和二次换房的需要l 年龄判断在3045岁 购买目的比例依次判断为：住宅为纯自住、为子女置业、其它。商业为自营型和投资型。三、产品定位 根
