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1、XX大学C区项目初步可行性研究报告XX大学房地产开发有限公司XX大学房地产研究所目 录前 言3第一章 总论11.1项目名称：XXC区项目11.2项目概况11.3项目开发商简介11.4可行性研究的依据2第二章 XX市房地产市场概述32.1XX市宏观经济环境概述32.1.1投资加快，国民经济平稳快速增长32.1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强32.2城市定位及发展方向42.2.1城市定位42.2.2城市发展规划52.3全市房地产市场发展水平52.3.1开发量52.3.2开发结构62.3.3价格水平72.3.4销售及空置状况72.3.5开发热点82.4房地产相关政策分析92.4.1土地政策92.
2、4.2房地产金融政策92.4.3交易规范政策10第三章 XXC区项目分析113.1XX市沙坪坝区房地产状况及特征113.1.1XX市沙坪坝区概况113.1.2沙坪坝区房地产市场现状123.2XXC区项目区位分析163.2.1项目位置163.2.2项目所在区域交通条件173.2.3市政基础设施及配套173.2.4 周边楼盘区域带动173.2.5环境因素分析183.3周边楼盘个案调查分析183.3.1周边楼盘183.3.2聚维书香世家203.3.3光华阳光水城213.3.4华宇林泉雅舍233.3.5华宇西城丽景243.3.6周边楼盘调查分析总结263.4项目SWOT分析 263.4.1项目优势分析
3、（Strength）263.4.2项目的劣势分析 (Weakness)273.4.3项目所面临的机遇分析(Opportunity)283.4.4项目所面临的威胁分析(Threat)28第四章 项目投资估算及资金筹措304.1估算依据及范围304.1.1投资估算依据304.1.2项目建设投资估算范围与内容304.2项目建设投资估算304.2.1估算方法304.2.2投资估算结果334.3项目融资方案334.3.1资金来源选择334.3.2资本金筹措344.3.3债务资金筹措344.3.4预售资金筹措344.3.5融资方案分析34第五章 项目经济效益分析355.1评价依据和原则355.1.1依据3
4、55.1.2原则355.2基础数据与参数选择355.2.1销售价格355.2.2经营方式假设355.2.3贷款利率和基准收益365.2.4财税方面的有关税费率365.3项目收入预测365.3.1销售收入估算365.3.2出租和自营收入估算365.4总成本与费用估算365.4.1开发成本365.4.2管理费用375.4.3销售费用375.4.4其他费用375.4.5利息375.4.6税金375.4.7总成本与费用375.5财务评价报表385.5.1借款偿还表385.5.2全部投资财务现金流量表。385.6财务评价指标385.7风险分析385.8敏感性分析395.9盈亏平衡分析395.10财务评价
5、结论与建议40第六章 研究结论和建议41附 表43附表1：主要技术经济指标表43附表2：XXC区项目总投资估算表45附表3：XXC区项目投资计划表49附表4：XXC区项目成本估算表50附表5：XXC区项目销售收入测算表52附表6：XXC区项目项目销售回款表 （单位：万元）53附表7：XXC区项目损益表 （单位：万元）54附表8：XXC区项目现金流量表(全项目) （单位：万元）55附表9：XXC区项目现金流量表(自有资金) （单位：万元）56附表10：XXC区项目贷款偿还表（单位：万元）57附表11：单因素财务敏感性分析表58假设开发法估算土地价值59第一章 总论第一章 总论1.1项目名称：XX
6、C区项目1.2项目概况 XXC区项目位于XX大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原XX市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比较优越。项目邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。周边云集了众多高校，如XX大学、XX师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化氛围。XXC区项目规划用地总面积51亩，总建筑面积205966.61平方米，其中地上面积185497.87平方米，地下面积20468.74平方米。1.3项目开发商简介XX大学房地产开发有限公司成立于2001年8月，公司以房地产开发为核心业务，注册资本贰仟万元人民币，具有城市建设开发二级资质。公司具有高素质的员工
7、，具有较高的房地产开发经营管理的理论水平和运作经验具有较强的融资能力。目前，公司以“依托学府优势，挖掘文化底蕴；整和一流资源，塑造精品楼盘”为经营理念，融合XX大学独有的校园风情、人文氛围和嘉陵江畔迷人的风光，按照国际化标准整体规划，本着“以人为本”的指导思想，在XX大学A区柏树林、新华村，在美丽的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花园”，真正体现了人与建筑、环境的和谐统一。“XX花园”一期工程，地理位置十分优越、交通方便，项目占地13721平方米，总建筑面积90778平方米，教师住宅500多套。1.4可行性研究的依据1、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策。2、XX市国民经济和社会发展“
8、十五”计划和远景目标纲要。3、XX市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。4、XX市城市总体规划大纲（20002020年）。5、沙坪坝区经济和社会发展规划。6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。7、XX市市区基准地价。8、沙坪坝区控制性详细规划（2001.11）。9、沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划（2000.3）。10、XX大学房地产开发有限公司提供的有关文件。11、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。12第二章 重庆市房地产市场概述第二章 XX市房地产市场概述2.1XX市宏观经济环境概述2.1.1投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来XX国民经济
9、保持着平稳快速增长的态势，GDP年均增长达到13.9%，高于全国同期平均水平。房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的67.5亿元猛增至2004年的393.1亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在24%以上，投资额保持着平稳增长的态势。2005年1-5月全市固定资产投资523.30亿元，同比增长14.0%，增速比1-4月回落1.2个百分点，回落势头开始减弱。其中房地产开发投资145.10亿，增长20.1%。2.1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强2004年城市居民生活水平继续提高，全年城市居民人均可支配收入9221元，比2003年增长14%。从近几年城市居民的收
10、入水平来看，年均增幅达10.5%，增长势头强劲。XX整体经济增长远高于由城市化造成的人口的增长，经济增长呈现良好态势。 （数据来源：XX2005统计年鉴）随着收入的增加，XX市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消费性支出7973.05元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。结合居民家庭平均年收入水平来看，XX市民平均消费率达到80%以上，反映了XX市民消费意识较强的特点。 （数据来源：XX2005统计年鉴）2.2城市定位及发展方向2.2.1城市定位(1)目前地位XX主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内；XX交通便
11、利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心；XX是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。(2)社会经济目标根据已经通过市政府常务会审议的XX十一五规划基本思路，未来五年（2006-2010年）XX发展的指标已基本确定，在宏观经济方面：GDP年均增幅确定为10%，达到4900亿元左右；投资年均增长12%，达到13500亿元以上。在居民生活方面：人均GDP达到2100美元以上；城镇居民可支配收入达到15000元左右，农村居民人均纯收入达到3800元左右；城镇居民住房人均建筑面积、农村居民人均住房面积分别达到27和36平方米；在城市拓展和交通方面
12、：城镇化率52%：在一小时通勤范围内，引导发展卫星城、卫星镇,逐步构建4个特大城市、10个中小城市和众多卫星城镇；实现“六小时XX”：建成二环八射高速公路，市域路网增加到8千公里，建设6千公里农村公路，起步建设万州-涪陵-黔江交通环网。2.2.2城市发展规划目前XX的城市发展重心主要集中在北部新区，目前发展势头良好，预计到2010年，北部新区的城市建设和产业发展都将基本成型，根据XX的地理方位特点，城市新兴的拓展区域将主要体现在西部片区，因此西部新城将是XX未来发展的战略后方。西部新城跨越北碚、沙坪坝、九龙坡3区，包括北碚组团、西永组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，面积超过500平方公里，规
13、划2020年前完成建设。目前，沙坪坝区和九龙坡区均已对本区内西部新城的建设进行了概念性规划，相关规划成果已融入XX都市区城市总体规划纲要之中。由于西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，自然景观资源具有相当的优势，因此在相关规划中被定位为“生态城”、“森林城”。2.3全市房地产市场发展水平2.3.1开发量从近几年我市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了16.5%，而竣工面积则保持平稳的增长态势。（数据来源：XX2005统计年鉴） 住宅开发一直是房地产开发中的主力产品，总体来看住宅开发一直保持着持续增长的态势，其占总施工面积的比例从1997年的
14、53%上涨至2004年的90%以上；住宅竣工面积则同样在总竣工面积中占有绝对主力地位，其所占比例一直保持在73%以上，住宅开发态势良好。（数据来源：XX历年统计年鉴）2.3.2开发结构 各种物业发展不均衡：住宅开发量激增，每年增长58.8%，增长速度远高于其它物业。随着人们生活水平的提高及小城镇建设的进一步推进，住宅建设面积将保持目前的增长态势；商业用房建设面积增长缓慢，而办公楼建设面积处于原地踏步的状态。（数据来源：XX2005统计年鉴）2.3.3价格水平3000-45003000-5000当前各区域住宅市场套内销售均价分布（单位：元/平方米）从主城各区域房地产住宅售价来看，渝中区解放碑周边地区售价已达到6000-9000元/平方米的水平，是目前XX楼价最高的区域，而渝中区的次级中心地带（如大坪周边区域）房价则以3200-3700元/平方米为集中段。渝北区（人和两路）板块均价最低，只有1900-2300元/平方米。九龙坡区一线楼盘售价集中在3100-3600元/平方
