不动产估价理论与方法

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1、全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法考试试题一、单项选择题（共35 题，每题1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号）1房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。A. 土地总量有限B.规划限制C. 房地产不可移动D.价值量大2某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2,套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面 积的价格为（ ）。A. 1667 元 / m2：B. 1765 元 / m2C. 1875 元 / m2D. 2000 元 / m23某宗土地面积2000 m2,城市规

2、划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。A. 建筑物地面一层建筑面积为800 m2,总建筑面积为5000 m2B. 建筑物地面一层建筑面积为1400 m2,总建筑面积为6000 m2C. 建筑物地面一层建筑面积为600 m2,总建筑面积为5500 m2D. 建筑物地面一层建筑面积为600 m2,急建筑面积为2500 m24. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A. 相应配套的基础设施B. 土地的形状C. 组合完成的功能D.立体空间5. 在符合城市规划和建筑

3、结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用（ ）的行为。A. 宅基地所有权B.空间利用权C. 地役权D.建筑物相邻关系6某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0. 8,楼面地价为700元/ m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5. 0,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（）。A. 78 万元B. 882 万元C. 1210万元D. 1272万元7. 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2 ,现房出租的年末净收益为500元/ m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/ m2计，该幢房地产目前的价格应为（）。

4、A. 4400 元/ m2B. 4409 元/ m2C. 4445 元/ m2D. 4455 元/ m28. 套建筑囤积为100 m2,单价为2000元/ m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的（ ）。A. 实际单价为2000元/ m2，实际总价为30. 16万元B. 名义单价为1950元/ m2，实际总价为20万元C. 实际单价为2000元/ m2，实际总价为20万元D. 名义单价为2000元/ m2，实际总价为30. 16万元9. 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、

5、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B. 完全弹性、单一弹性、完全无弹性C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性10 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。A. 存量十新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为 其他种类房地产量拆毁量B. 存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量十拆毁量C. 存量十新开发量十空置房量一拆毁量D. 存量十新增竣工量一拆毁量11. 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换己所调换房屋为期房的，为结清 产权调换的差价

6、而对该期房进行估价，则（ ）。A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况B. 估价时点与房地产状况均为现在C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况D. 估价时点为现在，估价对象为过去状况12某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格 为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价 格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为（ ）。A. 44B. 50C . 67D. 9413. 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2； 而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5。若改为直接

7、比较 判定，将出现（ ）的情形。A. 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B. 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C. 可比实例价格的房地产状况调整系数为1. 071D. 可比实例价格的房地产状况调整系数为0. 93314. 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/ m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年 6月末平均每月价格递增1%， 2004年6月末至2004年10月末平均每月比 上月价格上涨20元/ m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A. 2648 元/ m

8、2B. 2688 元/ m2C. 2708 元/ m2D. 2734 元/ m215为评估某住宅2004年10月I日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例 的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交 价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1. 087，已知从2004年5月1 日到10月 1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价 格进行修正、调整得到的价格最接近于（ ）。A. 3790 元/ m2B. 4238 元/ m2C. 4658 元/ m2D. 4663 元/ m216某家房地产交易中，买方付给卖方2500元/ m2，交易税费

9、均由买方负担。已知 该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格 的 3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。A. 2427 元/ m2B. 2500 元/ m2C. 2575 元 / m2D. 2632 元 / m217在某幢建筑面积3000 m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、 必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事 业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4计，管理费率和开 发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的

10、最高基准价格为（ ）。A. 1067 元/ m2B. 1070 元/ m2C. 1087 元/ m2D. 1141 元/ m218. 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成 新率为（ ）。A. 80B. 82C. 83D. 9219. 某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手 续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑 物折旧的经济寿命应为（ ）。A. 35 年B. 45 年C. 48 年D. 50 年20. 某房地产的土地取得成

11、本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为 200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资 利润率为（ ）。A. 10. 0B. 11. lC. 11. 9D. 12. 5成本法：21.某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年.重置价格为800元/ m2 建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A. 10. 2万元B. 11. 0万元C. 11. 3 万元D. 11. 5 万元22某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%. 报酬率为 10，则该商铺目前的价值为（）。A.

12、14 140 元/ m2B. 42 421 元/ m2C. 56 561 元/ m2D. 60 000 元/ m223某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现 假定报酬率为9%，该宗房地产40年上地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A. 3275 元/ m2B. 3287 元/ m2C. 3402 元/ m2D. 4375 元/ m224.某出租的房地产的年租金收人为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物 重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资 本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现 值为（ ）。A

13、. 43 万元B. 112. 5 万元C. 123. 3 万元D. 150万元25用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。A.0BY Xn26272829303132333435D）的倒数。ooC. aXn 资本化率是（A. 毛租金乘数C. 有效毛收入乘数某宗房地产的土地使用年限为50 年B. 潜在毛租金乘数D. 净收益乘数至今已使用 8 年，顶计该宗房地产年有效）。毛收人为80 万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安 全利率的 40，该房地产的收益价格为（ A. 368 万元B. 552 万元C. 561 万元D

14、. 920 万元某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50，设备安装工程尚未进行。另 据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价 的比重分别是15%、60%、25%，该在建MS在估价时点的完M程度是（）。B. 45%A. 30C. 65%D. 75%某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/ m2、712元/ m2,744元/ m2、781元/ m2,和815元/ m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006 年的价格为（ ）。A. 849 元/ m2B. 865 元/

15、 m2C. 882 元/ m2D. 915 元/ m2城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调 查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。A. 最低价格B.平均价格C. 出让地价D.标定地价当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价X （）X 临街宽度。A. 单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率某临街深度30. 48m （即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121. 92 万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15. 24m（艮卩50英尺），临街宽度25m 的矩形土地的总价为（ ）。A. 53. 34 万元B. 85. 34 万元C. 106. 68万元D. 213. 36万元某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分