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1、房地产开发商的五证与二书五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预 售）许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程 施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可 证由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您 购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。 因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许 可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地 使用证的。未取得上述两
2、个规划许可证和施工许可证是拿不到预售 许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在 规划、工程、 土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资 格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才 能与客户签署正式 的预售契约。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您 所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。二书：是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。一、与商品房预售相关的几个概念（一）、商品房预售与商品房现售。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得 房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购 买商品房时应签商
3、品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的 向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（三）、房屋的所有权与土地的使用权。房地产权利人（法人或自然人）通过各 种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权 证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。房屋所有权和土地使用权才能受 到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国 土资源管理局颁发的国有土
4、地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证 四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可 证。二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用 证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿 土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章” 的是临时的国有土地使用证。2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工 程规划许可证附图的目的在于：（1）确认建设工程规划
5、许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览 图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附 图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、 娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证 附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总 体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚 至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。（2）确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。 有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公
6、共建筑与 其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售 合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。三、取得五证的程序（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某 地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处， 其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申 请大部分都可获得批准。（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批 了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发 展规划，说可以，那么就再发一个建设用地规划许可证，证明此宗土地可以
7、 用于住宅建设。（三）、土地使用权证。开发商凭着建设用地规划许可证到国土资源管理局， 问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你 交了土地出让金后，我给你一个国有土地使用权证。其实，这是一开始就说 好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这 个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局 经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个建设工程规划许可证。注意此 证与上面所讲的建设用地规划许可证是不一样的！建设用地规划许可证 是证明此宗土地可以进行住宅建设；建设工程规划许可证
8、是证明这项工程的设计内容符合规划要求。（五）、建设工程施工许可证。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订 的合同，到建设委员会进行登记，取得建设工程施工许可证。（六）、商品房预售许可证。根据城市房地产开发经营管理条例（国务 院令第2 4 8号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下 列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持 有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总投资的2 5%以上，并已确定施工进度和竣工交付 日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发
9、企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例 第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等 级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预 售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请 之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发 商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”2四、审查五证需要注意的相关法律问题（一）、必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品 房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的国有土地使用权 证和商品房预售许可证尤为
10、重要。因为国有土地使用权证直接影响到 购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而房屋的预售许可证将直接 影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许 可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认定为无 效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已 经资不抵债！（二）、必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商 提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替
11、彼证、“挂羊头卖 狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的 五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为 购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。（三）、临时国有土地使用权证并不等于国有土地使用权证。由于临 时国有土地使用权证只能用于办理商品房预售许可证和建设工程施工许 可证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的 国有土地使用权证，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产 证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权 仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！3而且，购房者将
12、来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事 活动。（四）、出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同原 则无效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释（以下简称解释）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售 许可证明的，可以认定有效。”（五）、在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用解释第十八 条、第十九条之规定。4因为解释的适用范围是仅仅包括在国有土地上开 发建设的商品房！ 5（六）城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。 从总体上
13、讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产 市场的。土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出 让、转让或者出租用于非农业建设”。城市房地产管理法第八条规定：“城 市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用 权方可有偿出让。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发1 9 9 9 39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不 得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住 宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部 门。由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的
14、房地产不得进入交易市场。农 房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此， 城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。五、还应注意审查开发商的资质因为资质代表了开发商的注册资金额的高低，相应地，消费者的风险小大与开发 商的注册资金额的高低成正比例！一般地，开发商的诚信大小与其注册资金额的 高低成正比例！例如，假如开发商将购房者已经交过钱购买了的房子及该房子所 属的国有土地使用权抵押给了银行，如果开发商届时到期不能偿还银行贷款，则 购房者所购的房子就有被法院强制执行用以折抵银行之债！六、查清国有土地使用权证上注明的土地使用权人行使土地使用权的年
15、限中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二 条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年； （二）工业用地50年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （四） 商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”实践中，开发 商往往误导消费者，说土地使用权的年限是70年！实际上，开发商购买的土地 使用权年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，从开发商取得土地使用 权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。 所以，要提醒广大消费者注意的是：消费者在购房时不仅应当关注开发商是否有 土地使用权证，还应当关注其土地使用权期限。因为，土地出让金占商品房价款 之比例为23-26%！一般是 26%。6七、商品房所属的国有土地使用权期限届满以后怎么办根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条规定：“土地使用权出让 合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前 一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批 准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出 让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽 申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。规划用地许可土地使用许
