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1、XX公司商业广场（含商住）项目开发建设可行性研究报告项目概况项目市场分析项目优劣势分析项目建设与实施计划项目风险分析投资估算与资金筹措效益测算与分析 XX公司 2017年11月目 录第一章 项目概况 一、 项目名称 二、 项目地址 三、 项目开发企业概况 四、 项目建设背景五、 项目总体概况第二章 项目市场分析 一、 项目建设环境分析 二、 XX房地产市场概况 三、 结论第三章 项目优劣势分析 一、 项目优势 二、 项目劣势三、 结论第四章 项目建设条件及实施计划 一、 项目选址二、项目建设内容及建设规模 三、 项目建设条件 四、 项目规划设计方案 五、 项目环境影响 六、 项目管理组织七、
2、项目实施计划第五章 项目风险分析 一、 政策风险分析 二、 社会风险分析 三、 经济风险分析 四、 行业风险分析 五、 管理风险分析 六、 资金风险分析 第六章 项目投资估算与资金筹措 一、 项目投资估算 二、 资金筹措 三、 贷款取得与偿还 第七章 效益测算与分析 一、 收入预测 二、 税费率 三、 利润预测 第八章 项目总结 第一章 项目概况一、 项目名称：XX公司商业广场（含商住）项目二、 项目地址：XX市西部商贸城胶高路东段南侧三、 项目开发企业概况：XX公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在青岛市，注册资金2000万元。公司成立以
3、来，依托青岛西海岸发展战略布局、胶东新机场繁荣商业优势，公司业务、资产不断发展扩大。公司现有企业员工200多人。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“一言九鼎，诚信立业”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方
4、法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、 项目建设背景本地区项目宏观背景概况胶州市是山东省辖县级市，由青岛市代管。位于山东省东部，山东半岛西南部，青岛市境西部，胶州湾西北岸。胶州市总面积1313平方千米，总人口110万，生产总值980.2亿元。胶州市辖6个街道、6个镇，市政府驻三里河街道。胶州紧靠胶州湾，是进出青岛的桥头堡，胶州湾跨海大桥、胶济铁路、青兰高速、青银高速等，青岛国际飞机场坐落于此，胶州海陆空皆较发达，交通网络密集，是青岛的进出的重要门户。 胶州空间发展策略：向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。东部 ：强化少海新
5、城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地 。南部 ：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设 ， 形成设施齐全的居住区和教育科研区 、集中的商务型和休闲娱乐区。 城市生活服务功能向南部延伸 。西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。整合现状工业园，发展加工制造业。中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快 城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。经济状态胶州市是中国经济综合实力百强(县)市, 国家各项社会事业发展快速，被誉为胶州湾畔一颗璀璨的明珠。胶州东部的胶州经济开发区，是青岛第
6、二个国家级经济区。2015年胶州市生产总值达981.2亿元，多项经济指标增幅居青岛市前列，居民人均可支配收入达26539元。胶州经济技术开发区核心区已落户项目52个,总投资达到575亿元,总建筑面积686万平方米,亩均投资超过400万元,其中8个项目列入青岛市级重点项目。未来,胶州开发区将以更快的发展速度,在青岛打造出一座产业新城。房地产政策胶州隶属沿海县级市，属于沿海经济发达地区，人均消费水平较高，购买力强，房地产市场较为稳定，楼市执行宽松的调控政策，市场调控为主，调控步伐与国家一致。胶州属于三线城市，三线城市房地产库存量普遍较高，胶州也不例外，但胶州属沿海较发达区域，经济发达，人均消费水平
7、高，特别是第二产业发展基础雄厚，外来人口占比较大，为房地产市场发展提供较广的客户群体，所以胶州市房地产市场相对一些三线城市较稳定，市场抗干扰能力强。随着青岛飞机场的建设投入使用，未来胶州市场有较大的发展空间。五、 项目总体概况 项目名称：XX公司商业广场（含商住） 地理位置：胶州市西部商贸区胶高路东段南侧 总建筑面积：约 其中：商业面积20000 住宅：60000 人防用地： 地下室面积：约 建筑占地面积： 建筑密度： % 总户数： 户 汽车停车位总数： 个 建筑形式：综合性高档多、高层住宅 园区绿地率： 预计投入时间：预计2018年1月第二章 项目市场分析一、 项目建设环境分析1、宏观经济环
8、境分析根据中国国家统计局7月18日发布的初步核算数据，2017年一季度和二季度的国内生产总值(GDP)同比均增长6.9%，上半年GDP累计增长6.9%。关于2017年中国国内生产总值(GDP)增长，调查结果显示，81%的专家预期2017年中国GDP增长率在“6.7%6.9%”之间；14%的专家预期在“7.0%7.2%”之间；5%的专家预期在“6.4%6.6%”之间。考虑到2016年中国GDP的同比增速为6.7%，因此超过九成接受调查的专家认为2017年中国经济增长将呈现上升的态势。根据7月17日国家统计局发布的2017年上半年国民经济运行报告，“三去一降一补”扎实推进，政策成效持续显现。201
9、7年上半年，全国工业产能利用率为76.4%，比上年同期提高3.4个百分点。那么，中国目前工业部门去产能情况如何呢？调查结果表明，39%的专家认为“去产能速度适中，状况良好”；27%的专家认为“去产能速度偏慢，影响供给侧结构性改革”；22%的专家认为“去产能速度偏快，需要进行微调”；12%的专家认为“去产能速度过快，需要审慎而行”。总体而言，近四成专家认为目前中国工业部门的去产能速度适中，取得了良好的成果，近三成专家还需加快当前去产能速度，超三成的专家则主张减慢去产能速度。至2017年6月末，中国广义货币供应(M2)余额为163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个
10、和2.4个百分点。那么，2017年中国广义货币供应量(M2)增速如何呢？调查结果表明，63 %的专家预期2017年M2同比增速在“9.1%9.5%”之间；21%的专家预期在“9.6%10.0%”之间；14%的专家预期在“ 8.5%9.0 %”之间；2%的专家预期在“10.1 %10.5%”之间。总体而言，调查结果表明，超八成接受调查的专家认为2017年M2的增速将在 9.1%10.5%之间，预期2017年中国政府将可能保持适度宽松的货币政策。同时，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经 济社会发展做出了积极贡献。 2016年，山东省全省商品房施工面积 5.45 亿平方米，完成房
11、地 产开发投资 5818 亿元，分别居全国第 2、第 4 位；销售商品房 9180 万平方米，实现销售额 4880 亿元，分别居全国第 3、第 4 位；实现房地产业增加值 2551 亿元，占地区生产总值的 4.3%，居全国第 4 位。城镇居民人均住房建筑面积 37.3 平方米。高速的经济发展带来活跃的房地产市场。房地产的建设满足了广大群众的住房需要。2、区域经济环境分析胶州市建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期。近年来，在上级党委、政府的坚强领导下，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，坚持“五大发展理念”，牢牢把握“干在实处、走在前列”总基调，围绕“综合实力
12、力争进入全国同级城市前十”奋斗目标，信心不减、指标不降，高标确立“十三五”主要指标体系，积极推进重点功能区建设，着力建设“五地一中心”，加快打造航空之城、物流之城、尚德之城、生态之城，建设幸福宜居的青岛北部新区。2015年，全市主要指标实现了“八个翻番、五个超过、一个超额”。公共财政预算收入、规模以上固定资产投资、到账外资、实际利用内资、技术合同交易额、新增发明专利授权量、贷款余额、金融机构数量较2011年实现翻番增长；农村居民人均可支配收入增幅持续超过城镇居民人均可支配收入增幅，民生领域支出增幅持续超过公共财政预算支出增幅，公共财政预算收入增幅持续超过GDP增幅，高新技术企业产值增幅、RD经
13、费支出增幅均持续超过规模以上工业总产值增幅；“十二五”节能减排任务提前一年超额完成。其中9项主要指标位列全省前10强县市前三位，公共财政预算收入增幅、到账外资、外贸进出口3项指标位列全省第一。十九大召开以来，置身经济发展宏观背景之下，处在胶州怀抱中的房地产业发展适逢其时。二、XX公司商业广场（含商住）项目房地产市场概况2017年青岛市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达300亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一
14、个驱动XX经济发展的支柱性产业。1、市场竞争状况XX公司商业广场（含商住）项目，正处于房地产开发的新热潮期，目前胶州市老城区旧城改造、产业新区建设、少海环湾开发等，正如火如荼，大卖热卖。随着胶州市国际飞机场项目建设开发，城市开发已向西部商贸区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近2年来保利西乡月、融城、南阜御园、幸福家园、神州宋城府邸等新楼盘已抢购售罄，目前该城区片区的楼盘价格也相对较高，少海区住宅（含别墅、天地楼）均价约为800020000元左右。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为胶州楼市的主流模式，以保利、新城、神州房地产为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为胶州房地产市场的一道亮丽风景线。前有扬州路主干道、北有与兰州路贯通的胶高路，东临朱诸路，距新国际飞机场20分钟路程，环境优雅，区位优势十分明显。商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，胶州市城市发展逐步形成5大
