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1、【最新资料Word版可自由编辑！】工程管理操作手册编制：唐先录日期：2013年06月10日审核：日期：20年 月日批准：日期：20年 月日修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人公共设施设备管理程序610给排水系统异常情况处理作业指导书水泵操作与保养作业指导书13水池（箱）清洗作业指导书 15供配电设施操作与保养作业指导书17停电管理作业指导书 20公共照明控制作业指导书22加工维修工具操作作业指导书23特约维修服务作业指导书25柴油发电机运行管理作业指导书26柴油发电机维修保养作业指导书29柴油发电机操作作业指导书33弱电系统运行管理作业指导书36电气焊工安全操作规程 36泥瓦（防水）
2、工安全操作规程39油漆（抹灰）工安全操作规程41空调设备操作与保养作业指导书43电梯系统管理规定48房屋本体管理作业指导书52设备房管理规定56设备机房值班室管理制度57设备机房值班交接班制度58报修维修工作规程59维修作业应急事件处理规程62常见急救处理方法 66住户维修服务作业规程69公共设施设备管理程序1目的：规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态及正常使用2范围：适用于公司各业务部门。3定义3.1 供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。3.2 给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等。3
3、.3 消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统。3.4 电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。3.5 空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调及供暖设备等。3.6 电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等3.7 安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警 更设备等。4职责设备、红外线对射系统、巡4.1 各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。4.2 各部门工程主管负责组织对公共设施建
4、立编号和设备台帐并完善设备标识4.3 设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。工程主管组织解决技术难题、草拟技 术改造方案。部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作评估和巡查，审批检修计划4.4 公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、 和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相关 质量记录，监督设备重要维修工作。4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在设备/设施保养维修记录表上。5.方法和过程控制5. 1设备的前期介入及接管。前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，及时向公司反馈信息。设备交
5、接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由分公司营运管理部会同项目技术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。5. 2设备编号及台帐设备编号由以下四部分组成：XX-ZZ-YY-00 XX 项目名称英文缩写ZZ 设备类别代码01-供配电设备YY设备识别码01-发电机00 设备列序号01、02、03、04例如
6、：XX7-01-01-01 XX 项目供配电设备发电机 1#机组设备类别代码按照3.定义顺序进行编号设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号设备台帐的建立。各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写物业配套设备设施台帐，并录入项目物业管理软件；设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在物业配套设备设施台帐中的附件栏。设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变更、维修情况及时向分公司营运管理部汇报，分公司营运管理部每季度根据设备台帐对各项目设备进行一次检查。设备标识的管理各项目应在接管验收后1个月内对所有设备进行标识。设备管理卡内容：设备编号、技术参数、产地、责任人等。设备卡模板：设备编号名称
7、资产编号投入时间技术功率频率参数电流尺寸产地图纸编号责任人523.3设备房及设备重新油漆应按照附表1的要求进行粉刷。5.3设备的日常性工作及维修和改造方案设备检修等级按以下分类进行:日检：对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。月检：对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。季（半年）检：对设备进行清洁、加油、调试。年检：对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。大修：对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。工程主管及时提交设
8、备大修报告，经部门经理和分公司负责人审核，经管理者代表审批后，报业委会或甲方批准执行。分承包方保养维修：依据合同之内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重要零部件更换情况记录在物业配套设备设施台帐与项目物业管理软件上。工程主管应根据批准的检修计划和内容，做好准备工作及防范措施。对于重要维修工作，分公司营运管理部及部门经理需到现场指挥、协调、组织，各项目在每年12月15日前将年度检修计划上报管理者代表审批。对运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料项目须派专人保管。5.4营运管理部每季度对各部门的机电设备运行和保养维修情况进行检
9、查，重点以抽整改并于一个月内进行复查，检查和复查结果通报公司各部门。6 ?各类设备（设施）保养一览表6.1公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y ”表示需要；“N ”表示不必）项目每日巡检周检半月检月检两月检季检半年检年检每年三月低压配电室YYNYNNYYN发电机NYNNNNYYN电梯YYYYNYNYN空调系统YYNYNYYYN各类水泵YNNYYYNYY电讯系统YNNYNNNYY安防系统YYNYNNNNN防雷接地NNNNNNNNY煤气紧急切断系统NYNNNNYNN清洁绿化设备NYNNNNNNN消防系统及设施YYNYYYYNN7. 质量记录和表格7.1设备责任人日常保养和
10、工程主管日常巡查中发现的问题及处理情况记录在设备/设施保养维修记录表中。7.2周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在设备/设施保养维修记录表中记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在物业配套设备设施台帐中记录。7.3对于设备的突发性故障的抢修应在设备大修记录表中记录。8. 质量记录和表格DQMG6.0-01-F1DQMG6.0-01-F2DQMG6.0-01-F3设备/设施保养维修记录表设备大修记录表物业配套设备设施台帐给排水系统异常情况处理作业指导书1.目的：为保证各管理处给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的正常运行，特
11、制定本规定。2 ?范围：适用于公司各项目。3.方法和过程控制3.1给排水设备操作规程给水设备（水泵）操作规程消防设备（消火栓泵、喷淋泵）操作规程控制柜转换开关-拨至“手动”控制柜转换开关3.2给排水墻至“自 少冋至.“ 施）设动”址衆车|由按控制柜“启动”按钮消防水泵启71=1动4消防水泵按控制柜“停停止止”按钮321日巡视检查流程巡视、检查情况记录在设备 /设施保养维修记录表内。设备责任人至少每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次，检查设备运行状态及设备控制柜内元器件运行状态，并记录设备运行数据及状况（电压、电流、声音、温升、压力等）于设备/设施保养维修记录表内。324水泵房的管理按照公
12、共设施管理程序执行。325对二次供水管理按照重庆市生活饮用水二次供水管理规定执行。3.3给排水系统运行故障应急处理方法：若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上标识牌。与维修人员一起抢修、排除故障，事后将事故情况填写设备/设施保养维修记录表中，如更换零部件需填写设备台帐；若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。与维修人员一起抢修、排除故障，并报告工程主管和客户中心；3.4水泵的突发事故水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：水井、水箱、水池是否有水源。水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。水泵进出水的管道阀门是否全开。检查
13、供水管道是否有爆裂。水泵过滤网是否有杂物堵塞。电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合3.4.2.2 水泵、电动机是否卡阻；电动机是否过热。电机线圈是否对地或烧坏。电机启动电容是否烧坏。3.5 水压不够3.5.1 检查水龙头过滤网是否阻塞。检查阀门是否完全开启。检查电动机转速是否正常。叶轮有无异常。3.6 水管或配件破裂至室外。3.6.1 消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。如阀门关不严实，可用消防水带引3.6.2 立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。3.6.3 对破裂的 PVC 管进行焊补或更换，一小时后才可通水。3.6.4 无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。365 ?32 以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。366 ABS 供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结， 24 小时后方可以通水。367 PPR 供水管破裂，应采用热熔技术进行维修， 5 分钟后
