《策划大全》由会员分享，可在线阅读，更多相关《策划大全（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、住宅设计的八大新趋势随着住宅消费市场化进程的加快，无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。 1：外立面日趋简洁外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造：圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。2：室内布局注重实用室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域，大大提高了空
2、间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个24米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为48米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型，在层高2530米阁楼上开设威卢克斯天窗，既保证通风、采光，又能增添浪漫的气氛，让居住者有一个想象和发挥的空间。3：横厅设设计开始始替代直直厅以往往一般的的住宅楼楼多为南南北直厅厅布置。现现在开始始出现客客厅和餐餐厅或书书房均在在南面的的横厅设设计，甚甚至出现现了诸如如上海春春天花园园844米宽的的大面积积落地玻玻璃窗，日日照、通通风空前前良好、视视觉感受受非比寻寻常。4：绿化率率开始具具体
3、化前前几年楼楼盘比拼拼的是绿绿化率，它它是个数数字概念念，好像像是越大大越好，结结果出现现空洞无无物的大大草坪。实实际上，这这只能称称之为绿绿地率，没没有美化化环境。现现在一些些小区开开始注重重园区的的树木栽栽培，并并结合整整体园林林景观设设计，绿绿化区域域更加具具体，环环境质量量明显提提升。5：准一梯梯一户清清静、私私密的一一梯一户户是居住住者所向向往的。如如今设计计已开始始尽量向向此目标标靠拢。上上海莱茵茵半岛的的开发商商在一梯梯二户的的小高层层中安装装东、西西两边都都能开门门的电梯梯，形成成一梯一一户的感感觉；东东方名园园也有类类似的设设计，它它是通过过电梯东东、西向向的安置置及电梯梯厅
4、的分分割，造造成准一一梯一户户的形式式。6：电梯大大堂宾馆馆化楼宇宇入口的的电梯厅厅设计开开始向酒酒店大堂堂靠拢，除除了艺术术挂画、吊吊灯、壁壁灯，还还专设洽洽谈、休休息区，让让住户拥拥有酒店店式的享享受。7：共享空空间逐渐渐增多现现阶段的的住宅区区在拥有有集中绿绿化、园园林、庭庭院、会会所、架架空层外外，开始始出现空空中庭院院，即每每四层设设置一个个共享空空间。在在开敞的的空间内内，植物物、花卉卉相得益益彰，园园林灯、休休闲椅点点缀其间间，使居居住在高高层里的的住户不不出楼门门即可直直接感受受室外的的自然景景观和邻邻里相亲亲的人情情味。8：主题景景观代替替普通园园林如奥奥林匹克克花园是是将体
5、育育产业与与房地产产业有机机嫁接的的良好典典范，其其小区中中的园林林设计别别具一格格，雕塑塑、景观观、绿化化布局等等处处体体现运动动主题，具具有较强强的示范范效应。 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1） 地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。房地产全程程策划营营销案现现在中国国房地产产产业已已从卖方方市场转转变为买买方市场场，结合合房地产产市场策策划营销销理论和和实践的的运作方方法，提提出房房地产全全程策划划营销方方案，他他从项目目用地的的初始阶阶段就导导入策划划营销的的科学方方法，结结合房地地产行业业
6、的运作作流程，逐逐步实施施。其核核心内容容包括：11、项目目投资策策划营销销；2、项项目规划划设计策策划营销销；3、项项目质量量工期策策划营销销；4、项项目形象象策划营营销；5、项项目营销销推广策策划；6、项项目顾问问、销售售、代理理的策划划营销；77、项目目服务策策划营销销；8、项项目二次次策划营营销；第一章 项项目投资资策划营营销项目投投资策划划营销是是全案最最为关键键的环节节，反映映了发展展商选择择开发项项目的过过程，这这个过程程是考验验和衡量量发展商商房地产产运作能能力的重重要环节节，这个个过程操操作好了了，就意意味着项项目成功功了一半半，在这这个过程程中多下下功夫，以以后的开开发经营
7、营就可以以事半功功倍。项目目投资策策划营销销可对项项目进行行定价模模拟和投投入产出出分析，并并就规避避开发风风险进行行策略提提示，还还对项目目开发节节奏提出出专业意意见。一 项目用用地周边边环境分分析1、项项目土地地性质调调查.地理理位置 .地质质地貌状状况 .土地面面积及红红线图.土地规规划使用用性质 .七通通一平现现状2、项项目用地地周边环环境调查查.地块周周边的建建筑物 .绿化化景观 自然景景观. 历史人人文景观观 环境污污染状况况33、地块块交通条条件调查查地地块周边边的市政政路网以以其公交交现状、远远景规划划 .项目目的水、路路、空交交通状况况地块周周边的市市政道路路进入项项目地块块
8、的直入入交通网网现状4、周周边市政政配套设设施调查查购购物场所所. 文文化教育育 医疗疗卫生. 金融服服务 .邮政服服务 娱娱乐、餐餐饮、运运动.生生活服务务.娱乐乐休息设设施周边可可能存在在的对项项目不利利的干扰扰因素 .历史史人文区区位影响响二 区域市市场现状状及其趋趋势判断断11、宏观观经济运运行状况况国内生生产总值值：第一产产业数量量 第二二产业数数量 第三产产业数量量房房地产所所占比例例及数量量. 房房地产开开发景气气指数 国家宏宏观金融融政策：货币政政策 利利率 房地产产按揭政政策固定资资产投资资总额：全国及及项目所所在地 其中房房地产开开发比重重社社会消费费品零售售总额：居民消消
9、费价格格指数 商品住住宅价格格指数中国国城市房房地产协协作网络络信息资资源利用用22、项目目所在地地房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规 项目所所在地的的居民住住宅形态态及比重重 政府对对各类住住宅的开开发和流流通方面面的政策策法规 政政府关于于商品住住宅在金金融、市市政规划划等方面面的政策策法规 短中期期政府在在项目所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划3、项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状44、项目目所在地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其差异异55、项目目所在地地商品住住宅平均均价格走走势及市市场价值值发现6、商商品住宅宅客户构构成及购购买实态态分析.各各种档次次商
10、品住住宅客户户分析 .商品品住宅客客户购买买行为分分析三 土地SSWOTT（深层层次）分分析1、项项目地块块的优势势2、项项目地块块的劣势势3、项项目地块块的机会会点4、项项目地块块的威胁胁及困难难点 四四 项目市市场定位位11、类比比竞争楼楼盘调研研类类比竞争争楼盘基基本资料料 .项项目户型型结构详详析 项项目规划划设计及及销售资资料 .综合合评判2、项项目定位位市市场定位位：区域域定位 主力客客户群定定位 功功能定位位. 建建筑风格格定位 五 项目价价值分析析11、商品品住宅项项目价值值分析的的基本方方法和概概念商品品住宅价价值分析析法（类类比可实实现价值值分析法法）：选择择可类比比项目确
11、定定该类楼楼盘价值值实现的的各要素素及其价价值实现现中的权权重分析可可类比项项目价值值实现的的各要素素之特征征对对比并量量化本项项目同各各类比项项目诸价价值实现现要素的的对比值值根根据价值值要素对对比值判判断本项项目可实实现的均均价类比比可实现现价值决决定因素素：类比比土地价价值A 市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差异B 项项目周边边环境的的差异：自然和和绿化景景观的差差异 教教育和人人文景观观的差异异各各种污染染程度的的差异 社区素素质的差差异C 周周边市政政配套便便利性的的差异项项目可提提升价值值判断A 建筑风风格和立立面的设设计、材材质B 单体户户型设计计C 建筑空空间布局局和环艺
12、艺设计D 小区配配套和物物业管理理E 形形象包装装和营销销策划F 发发展商品品牌和实实力价值值实现的的经济因因素A 经经济因素素B 政策因因素2、项项目可实实现价值值分析类类比楼盘盘分析与与评价 .项目目价值类类比分析析：价值值提升和和实现要要素对比比分析 项目类类比价值值计算 六 项目定定价模拟拟11、均价价的确定定住住宅项目目均价确确定的主主要方法法：类比比价值算算术平均均法有效效需求成成本加价价法A 分分析有效效市场价价格范围围 B 确确保合理理利润率率，追加加有效需需求价格格 运用以以上两种种方法综综合分析析确定均均价2、项项目中具具体单位位的定价价模拟商商品住宅宅定价法法：差异性性价
13、格系系数定价价法（日日照采光光系数、景景观朝向向系数、户户型系数数、楼层层系数、随随机系数数）各种差差异性价价格系数数的确定定：确定定基础均均价确确定系数数确定定幅度 具体单单位定价价模拟 七 项项目投入入产出分分析1、项项目经济济技术指指标模拟拟 项目总总体经济济技术指指标 首期经经济技术术指标2、项项目首期期成本模模拟 成本本模拟表表及其说说明3、项项目收益益部分模模拟销售收收入模拟拟：销售售均价假假设 销售收收入模拟拟表 利润模模拟及说说明：模模拟说明明 利润润模拟表表敏敏感性分分析：可可变成本本变动时时对利润润的影响响 销售售价格变变动时对对利润的的影响 八 投资风风险分析析及其规规避
14、方式式提示1、项项目风险险性评价价价价值提升升及其实实现的风风险性：项项目的规规划和设设计是否否足以提提升项目目同周边边项目的的类比价价值项目形形象包装装和营销销推广是是否成功功22、资金金运作风风险性 减少资资金占用用比例，加加速资金金周转速速度，降降低财务务成本对销销售节奏奏和开发发节奏进进行良好好的把握握，以尽尽量少的的资金占占用启动动项目，并并在最短短的时间间内实现现资金回回笼3、经经济政策策风险 国际国国内宏观观经过形形势的变变化国家家地方相相关地产产政策的的出台及及相关市市政配套套设施的的建设 九 开发节节奏建议议11、影响响项目开开发节奏奏的基本本因素 政政策法规规因素 地块状状况因素素 发展展商操作作水平因因素. 资金投投放量及及资金回回收要求求 销售策策略、销销售政策策及价格格控制因因素 .市场供供求因素素 .上上市时间间要求2、项项目开发发节奏及及结果预预测 项目目开发步步骤. 项目投投入产出出评估 结论第二章 项项目规划划设计策策划营销销通通过完整整科学的的投资策策划营销销分析，发发展商有有了明确确的市场场定位，从从而进入入了产品品设计阶阶段。房房地产经经过多年年的发展展后，市市场需求求发生了了根本
