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1、商业管理公司服务明细成立目的：对于购物中心开发商来说，开发商业是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。商业管理是提升商业项目的后期运营和管理，促进和保障项目的持续运营和稳步开发，保证集团资产保值，增值，实现价值提升的关键因素。商业管理公司是资产的经营者，品牌的塑造者，价值的创造者。经营范围：物业管理 租赁服务 零售百货物业管理：养护建筑，维护设备，保证水、电、气、热正常供应，公用面积的保洁，保安防盗，车辆管理，绿化养护，意外事故处理。一商铺业户服务管理 接待与联系，倾听意见和建议，接收投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系。二商铺装修服务管
2、理 审核装修申请，签订“装修管理协议”，现场装修管理，按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。三.商铺建筑物的养护及维修管理 为了商铺建筑物的完好，制定完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，检查修缮结果。四.商铺设备设施维护保养服务管理电梯在装修期间实行保护性管理； 商业街区内的公共水电设备设施经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；公共卫生设施每天检查一次；水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；电梯机房设备，每周保养一次
3、（半年保养和一年保养按规定进行）；消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相 关维护方案检查养护；供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；消监控系统设备按相关维护方案检查养护；电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；租户自用水电设施的维修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。 如电梯，自动扶梯的养护，防止商铺停电，保障空调和自动扶梯的正常使用，监控中心的管理，消防管理。五.商铺保洁服务管理 制作商业街商铺清洁的作业标准，保洁工作服务流程使保洁工作有计划，有规律，保正商业商铺干净整洁。六.商铺绿化服务管理清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业不可缺少的部分，关
4、系到整个商业的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，1、管理内容：（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。根据气候，给花木适量浇水。根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；制定预防措施，防治病虫害；做好恶劣天气花草树木的保护工作；定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。（2）商业区室内公共区域的绿化布置；（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清
5、除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶
6、手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑
7、、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。外墙：定期清洗。2、管理措施：（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；（2）按操作规程进行规范操作；（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。七. 消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做
8、好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。 1、管理内容：（1）做好消防监控中心的管理；（2）做好消防设施、器材的管理；（3）保持消防通道的畅通；（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。2、管理措施：（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；（6）制止
9、任何违反消防安全的行为；（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警租赁服务：租赁商铺 完善的租约管理，出租方式的管理，在租金确定时考虑多方面的因素，如商品经营的范围及类别：附近商铺的空置率，承租户的经营特色，商铺所处的位置。租金计算两种形式一是先归定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。二是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。零售百货：零售百货卖场管理，包含产品组合，列陈，库存，服务管理与作业流程；产品组合考虑商圈调研（收入水平，人口素质，喜好倾向，消费
10、群体习惯等），公司政策，卖场条件，主打产品，季节性调整。库存管理要定期作好进、销、存记录市场管理，定期分析产品销售状况，建立周期销售计划，掌握进货脉动，充分了解市场与消费特性，及时处理滞销与不良；包含市场调研，竞争者分析，价格管理与促销管理；销售管理 1.吸引消费者，合理选择商品 2.存货单位，是否满足消费的需要，3.客户关系管理，培养忠诚客户；4.广告和促销，提高销售额；5.经营管理和员工配置；6业绩和销售报告 。业务功能：开发、规划设计、招商、营销、运营、代理、购销、合作开发：开发商业地产项目，商业项目投资前市场调研，目标消费者研究与分析，市场细分与定位，市场环境研究与分析，商业主题设计，
11、主力业态定位与商品组合策略，项目组合与招商策略建议。规划设计：商场环境艺术设计及平面规划，卖场动线规划及装修设计，CI手册设计制作，商场管理手册制作，店名设计，VI导入，商品陈立，SP活动计划，广告及媒体投放规划。招商：招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 招商包括1.对卖区规划、楼面布局、品牌布局；2招商市场调查与市场分析，建立公司业务信息库，后备品牌的储备引进；3收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，做好品牌、品牌商的优化管理，提供
12、科学的依据；4制定招商合同文本、招商政策、合作方式、谈判程序及组织实施；5商业价格设计，客户积累，核心优势提炼，增值策划，项目包装策划，主力店选择，辅助店选择，租赁方案策划，回报预测，谈判设计，招商实施，品牌引进和谈判。营销：营销的目的吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾统一营销，维护和提高经营者的共同利益，策划好一年365天的天天营销计划，所谓“大节大过，小节小过，无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好的实行按销售额分摊费用。营销战略规划
13、，年度营销计划，市场推广，营销诊断，整合传播策略。运营：统一市场形象，整合、协调的经营模式，根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，适当范围内进行造势宣传，针对经营不善，不符合整体发展的个别商家，及时经营建议。代理：当工厂生产出来的商品差异性越来越小时，顾客就会透过对品牌的认知，进行购买决策，而这一切都来源于品牌在该区域的市场号召力。公司会深入认真地理解总部的经营模式、经营理念、品牌文化、品牌特性和品牌的市场定位；然后再根据所掌握的确切信息，对辖区的市场进行战略规划，商业管理公司有一个健康有力的机构和团队去执行 “公司化运作”，建立系统健全的营运机构，培养素质全面、业务专业的
14、营销队伍，才能真正确保销售终端健康良性发展，发挥最大的品牌营销效能。代理优质连锁品牌，以维持忠诚的客户，给客户更多惊喜，满足客户更多需求。购销：收集分析商品销售状况，购销具号召力及经济效益的优质、独特商品。1科学合理地规划、开拓市场，制定全局、长远的发展建设策略。2科学订货，科学备货，巧妙运用进、销、存系统，规避风险，促进销售；通过公司化运作，强化执行效果。进货管理从订单开始直到收款全面的采购业务，与供应商协商确定购销关系签订购销合同。对于月末结账前尚未收到相关单据的货品可制作估价入库单，货品办理暂估入库，待下月收到发票账单时再将原暂估入库数冲回重新办理入库手续；采购过程中少有涉及的现款采购也
15、考虑在内，及时反映货款两清的货品采购；当货品出现质量等问题需要退货时可在采购退货中反映。与客户磋商时相关的报价可能过销售订单进行归集；仓库管理货品的进销必然引起库存的变化，进销业务能否及时仓库完善的管理是重要的前提条件。合作：管理公司与商家，客户建立长远，持续，优质的战略性伙伴。一个公司营销目标的实现受到众多内外部因素的制约与影响。这些内外部因素可能包括公司销售政策、销售人员、政府部门、竞争者、渠道商、供应商、消费者等等。正确处理这些内外部因素是公司营销的重中之重，而客户关系管理正是提高公司营销效率与效益的重要手段之一。对客户行为长期地、有意识地施加某种影响，以强化公司与客户之间的合作关系。客户关系管理旨在通过培养公司的客户(包括内部客户和外部客户)对该公司的产品或服务更积极的偏爱或偏好，留住他们并以此作为提升公司营销业绩的一种策略与手段。合作各方各自所拥有资源能做到互补，通过合作方之间资源的互补能够建立起一种相对稳固的合作纽带关系，且这种关系能够随着时间的推移及合作双方
