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1、 德州市房地产市场检测报告德州市房地产市场监测报告01.大势研判 房价上涨依然，“从严”调控定调下半年楼根据国际统计局7月8日发布的统计数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，与5月份相比，70个大中城市中有价格下降的有12个，持平的城市有15个，和6月份相比，价格持平或下降的城市增加了6个。在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅较5月份缩小的城市扩大至24个。其中，北京、上海、广州和深圳四大指标城市房价指数环比出现微涨或者持平。与去年同期相比，70个大中城市中，价格下调的城市有3个，涨幅回落的城市有28个，有一半以上的城市同比涨幅在5%之内。其中，同比涨幅超过7%的
2、城市有12个，多位于内陆地区，其中，乌鲁木齐上涨9.3%，涨幅超过8%的还有南昌、长沙、兰州、秦皇岛、洛阳等5个城市，表明二三线城市尚有上涨冲动。而一线城市中，北京、上海的涨幅较缓，分别为2.7%和2.6%，深圳、广州的涨幅则分别为4.7%和5.4%。7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，强调了房价调控“从严”的基本政策：对于房价上涨过快的二三线城市采取限购措施，对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。 以时间换空间，保障房供应异军突起7月20日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同省部级领导干部住房保障与房地产市场调控专题研讨班学员进行座谈。李克强强调，做好住房保
3、障工作，要注重建立健全融资建设、质量监管、准入退出、运营维护等一整套机制。今年要做到“三个确保”。一是确保开工建设千万套保障房落到实处。二是确保建设质量。这是保障房建设的“硬杠杠”。三是确保分配公平。这“三个确保”要全面推进，务求实效。根据住房城乡建设部提供的数据，截至6月底，全国保障房建设开工率为56.6%。国务院常务会议明确要求，确保今年万套保障性住房月底前全部开工建设。住建部称年底保障性住房供应将达400套。保障房建设其不仅仅是单纯的民生问题，它也是国家房地产宏观调控中政策中的重要环节。国家通过增加保障性住房的供给来还原房地产居住属性的本质，让一部分房产从投资属性中解放出来，真正的从满足
4、居民需求的角度出发，为保证房产调控的实际效果提供稳定的市场环境，在这个层面上来讲，保障房所起到的最直接作用是改变购房者的市场预期，起到市场“镇静剂”的作用。国家一方面通过提供市场有效供给的措施平衡供需矛盾，一方面通过政策调控行政干预等手段迫使房价维持在合理的水平上，因此可以肯定的说在保障房未到位之前，政策调控的“从严”局面不会发生实质性的变化。 调控从紧、限购扩大，三季度再起拐点论国内知名地产咨询及代理商世联地产7月19日发布研报称，由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或将成为常态，由市场供求主导的房价调整概率增加，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。同时
5、指出，今年上半年全国房地产市场呈现出房价快速上涨势头得到明显遏制、需求依然非常旺盛、重心明显转移到二三线城市、行业调控政策稳步消化、市场集中度明显提升、开发商资金链趋紧拿地谨慎等六大特点。根据世联地产所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。在7月12日国务院常务会议提出扩大限价城市范围的政策导向下，拐点论再次成为人们争论的焦点。根据近半年商品房价格涨幅的走势来看，进入三季度价格涨幅将进入负增长阶段，楼市拐点或将出现。世联董事长陈劲松称此轮调控周期可能
6、在一年半至三年之间。02.土地市场2.1土地供应2011年7月份无土地供应。根据我司对中国土地市场网监测的信息显示，2011年7月1日至2011年7月31日，土地出让数据为零。根据我司的数据统计可以看出2011年1月-2011年6月份，德州市本级共出让商品住房用地为311165（466.51亩），出让商服用地715364.3，其中一季度供地15宗，二季度供地6宗，供地宗数下降60%，土地市场放量减少明显。2.2.土地成交7月份成交土地土地用途推出量宗总出让面积万区域工业及仓储21.6005德城区1宗、运河开发区1宗综合00居住13.3814德城区1宗商服34.9856德城区2宗，经济开发区1宗
7、其他用地00合计69.96752011年7月份德州市本级土地成交共6宗，合计成交面积为99675，实现土地收益364954038元。其中，商品住房用地1宗，成交面积为33814，测算楼面地价为2058元/；商服用地3宗，成交面积为49856，成交均价为4905.9元/。03.数据情报3.1.总量分析3.2.住宅分析3.3.板块分析【监测范围】德州市城区规划范围之内的已批在建项目，销售率累计在95%以下，面积在2万以上的商品住房项目。3.3.1.新城板块2011年7月新城板块在售楼盘3处，上市蓄客楼盘5处，无新盘面世。根据我司对7月份商品房规划公示和预售公示信息的监测可知，新城板块本月新批规划面
8、积36008.21，新建房源300套。本月新批预售面积为零，销售房源以市场存量为主。【市场特征】 楼盘分布较为集中，房源充裕； 高层、洋房为区域供应的主导物业类型 经济舒适性产品潜在供应量较为可观，一定程度上平衡了区域产品结构；在售项目中建华府德百玫瑰园龙元世纪广场位置三八路与晶华大道交汇处东风路澳德乐东南侧天衢东路中医院对过产品多层、小高层、洋房高层高层面积140-180120、128106、147推货时间2011.52011.62011.6预售面积八栋多层82套2000开工面积36008.21八栋高层50000工程进度准现房主体施工主体施工销售率74%30%90%销售均价4700元/590
9、0元/3980元/月度涨幅000蓄客项目金色雅园2期嘉诚盛世2期至尊名郡华腾御城2期蔚来城位置晶华大道与常兴路交界邻晶华大道和东方红东路晶华大道东原李相庄东方红路三八路南侧开发单位克代尔房地产嘉诚置业力量集团华腾置业皇明集团产品类型小高层高层小高层高层、小高高层营销节点蓄水蓄水认购蓄水蓄水面积户型71-13280-24074-126100-140170-365开工面积七栋6000090099.79139715.6工程进度主体施工主体施工主体施工基础/主体主体施工推货时间2011.9.12011.9.252011.8.102011.9.2011.9.1交付时间2012.7.312012.3.12
10、012.10.12013.5.12013.5.31开盘报价4500元/4000元/4000元/6260元/14000元/数据来源：信昌天马策研中心3.3.2.中心城区以老城为代表的中心城区，多数楼盘处于清盘或开发间歇期，入市前期运作的楼盘2处，预计上市时间为十一前后。【市场特征】 出于地价成本压力，高层物业是中心城区的主流物业类型； 100-145的中等偏大舒适型套型为主；蓄客项目新湖家园2期天衢名郡位置新湖南路与新华路交汇处天衢路与德兴中路交汇处开发单位宝林天翔置业产品类型高层写字楼、高层住宅营销节点预约登记认购面积户型102-14195-147开工时间2011.5.12011.3.25开工
11、面积38485.98工程进度主体施工主体施工推货时间2011.8.312011.8.1交付时间2013.6.12012.12.25销售报价7000元/6200元/3.3.3.城南板块以新华工业园周边为代表的城南板块是近年来德州商品房供应较为集中的板块，其地块资源较为丰富也是区域开发活力的有效保障。7月在售楼盘3处，市场供应较为充裕。除在售楼盘后续加推外无新盘上市。【市场特征】 普通居住类物业较为集中； 85-135经济舒适性产品主导； 销售价格集中于4000元/；在售项目南源丽都1期金滕豪庭兴河湾2期南苑花城位置解放南大道路西解放路南大道与新河路交汇处湖滨南大道陈公堤村湖滨南路以西解放南路以东
12、建筑产品多层高层小高层、多层高层开工面积30000022190.3494000预售面积5600022190.3416213.3426000推货时间2011.5.12011.12011.6.12011.5.1户型面积80-13085-14080-12089-136工程进度主体封顶主体施工准现房准现房销售率70%50%75%销售均价4033元/4100元/3900元/4200元/月度涨幅00003.3.4.天衢板块以天衢工业园为依托的城北板块也是近些年来州城开发的热点区域，在板块经济的发展及环境优势日益凸显的大背景下，板块竞争力日渐增强，客群覆盖范围进一步扩大，是州城当前发展潜力较大的城市板块之一
13、。本月在售楼盘4处，尚无新盘入市。【市场特征】 客群构成以区域和周边乡镇务工人员为主； 产品结构日益优化，以高层为代表的中高端物业日渐增多，安居性多层物业所占比例日渐减少，套型在80-135经济舒适型产品主导市场。 各楼盘销售价格差距较大，居住产品日趋多样化。 区域市场竞争已有单纯的价格竞争层面上升至产品竞争层面，楼盘品质和社区综合素质逐渐为区域客户所重视。在售项目凯旋花园金卉名居领秀天衢德兴乾城4期位置德州监狱西邻运达创业园北临德兴路与大学路交汇德兴北路与长庄路交汇建筑产品高层、小高小高层、多层小高层、多层多层户型面积79-12986-13096-12875-135开工面积7137933383.8284513.2819189.21推货时间2011.12.82011.6.282011.6.20预售面积1437919323.0484513.2819189.21工程进度准现房准现房准现房准现房销售率20%60%90%90%销售均价4600元/3800元/4400元/3300元/月度涨幅00003.3.5.铁西板块德州最后一块价值洼地在京杭运河的综合开发下也日渐显现出它的无限活力，受京沪铁路的制约，铁西板块
