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1、文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 2011-12第二学期房地产开发与经营大作业 一、简论题（70分）1、为什么要倡导节约型的开发理念，通过哪些途径可以实现？答：倡导节约型的开发理念主要是根据我国土地资源的基本情况提出的，主要有两个原因：（1）绝对数量大、人均占有量少 中国国土地面积144亿亩。其中，耕地约20亿亩，约占全国总面积的13.9；林地18.7亿亩，占13.92；草地43亿亩，占29.9；城市、工矿、交通用地12亿亩，占8.3；内陆水域4.3亿亩，占2.9；宜农宜林荒地约19.3亿亩，占13.4。 我国耕地面积居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世
2、界人均耕地0.37公顷，我国人均仅0.1公顷，人均草地世界平均为0.76公顷，我国为0.35公顷。发达国家1公顷耕地负担1.8人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人，其压力之大可见一斑，尽管我国已解决了世界1/5人口的温饱问题，但也应注意到，我国非农业用地逐年增加，人均耕地将逐年减少，土地的人口压力将愈来愈大。 （2）难以开发利用和质量不高的土地比例较大。我国有相当一部分土地是难以开发利用的。在全国国土总面积中，沙漠占7.4，戈壁占5.9，石质裸岩占4.8，冰川与永久积雪占0.5，加上居民点、道路占用的8.3，全国不能供农林牧业利用的土地占全国土地面积的26.9。 实现途径：（1）强化集约利
3、用土地，提高土地利用率（2）积极推进原材料节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建设资源2、如何塑造房地产项目品牌以提高房地产项目市场竞争力？答：房地产企业品牌与核心竞争力之间是形式与内容，外在表现与内在本质的关系，核心竞争力的培育过程就是企业品牌塑造的过程。当前，我国房地产企业只有从前期开发、规划设计、项目推广、产品营销、物业管理等各个环节入手，全面提升房地产企业的核心竞争力，塑造一批知名房地产品牌，才能在激烈的竞争中占有一席之地。 （1）以塑造明星楼盘为品牌建设的主要方式。 许多企业在进行品牌建设时比较注重成品本身，希望通过创造明星楼盘来推动企业的品牌建设。然而，“明星”楼盘与成
4、功的品牌尽管有一定联系，但并不是一回事。“明星”楼盘往往带有很大的偶然性，如某个区域因为房地产业发展滞后，即便是楼盘的品质较一般，但也由于市场的饥不择食而畅销，或是因为过大的广告投入造成的“明星泡沫”等等。“明星”楼盘的核心竞争力，品牌的知名度及美誉度，都难以与成功的品牌相比，后者的影响力往往已不局限于房地产领域，它更体现着时代精神及未来的消费潮流。（2）以创新作为品牌建设的重要手段。房地产业多年来存在着产品类型单一、千人一面的状况，产品（服务）的创新、升级换代似乎很困难；而不断提升产品（服务）的功能及效用，是市场最根本的要求。近年来，一些房地产企业通过产品和业务创新来创建产品或企业的品牌，是
5、符合品牌发展规律的。如“望源错版”、“金丰易居房屋包销”等。3、简述房地产开发的程序和内容。答：（1）投资决策分析（机会选择）（2）依法获得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段：包括项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论。（4）前期准备阶段：主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。（5）实施（建设）阶段：建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段，
6、该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。（6）（租）售阶段：销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段，一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段。4、工程项目质量管理的特点？答：（1）影响因素多（2）质量波动大（3）质量变异大（4）质量隐蔽性（5）终检局限大5、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费有哪些？答：（1）土地补偿费（2）安置补助费（3）拆迁补偿费（4）地上附着物及青苗补偿费（5）其他费用6、房屋拆迁的程序是怎样的？你对消除拆迁“钉子户”避免出现拆迁
7、恶性冲突事件发生有何建议？答：程序：（1）房屋拆迁申请（2）房屋拆迁审批（3）签订拆迁补偿和安置协议（4）实施拆迁（5）监督检查建议：（1）深入调查，搞清楚各个拆迁户拒绝拆迁的理由，针对不同的原因制定说服方案。（2）本着以人为本的态度，在充分尊重拆迁户意愿的基础上，展开说服工作，晓之以理动之以情，说明拆迁规划是为了城市的整体发展，拆迁之后城市更加美观，拆迁户的生活环境也会更加优美，是对双方都有利的。（3）对于少数拒不合作的拆迁户可以单独进行座谈，宣传征地拆迁的法律法规，说明不依法拆迁可能承担的责任。（4）对于拆迁户的提出的实际困难尽可能协助进行解决，消除顾虑。总之，我想信只要站在重复尊重拆迁户
8、的利益，在平等的基础上展开协商说服工作，就能够获得信任和支持，顺利完成工作任务。7、比较土地出让和土地转让有何不同？答：（1） 行为主体:出让土地是政府及土地管理部门;土地转让是境内外任何经济实体及个人。（2）法律关系: 土地出让法律关系不平等;转让土地法律关系平等。（3）在市场所处层次: 土地出让处一级市场; 土地转让处二级市场。（4）年限: 土地出让是按合同规定，不得超过国家规定；土地转让是 合同年限-已使用年限=剩余使用年限。（5）土地转让方式: 土地出让是协议、招标、挂牌、拍马；土地转让是出售、交换、赠与。二、案例分析（30分）国务院总理温家宝2011年主持召开国务院常务会议，研究部署
9、进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过
10、新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快
11、建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供
12、应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保
13、险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持
14、和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。根据以上面材料回答下面问题：1）房价过快上涨的原因有哪些？会造成什么后果？2）新的国务院八条措施有何针对性？能否有效抑制房价过快上涨？为什么？3）你对我国各地房价水平有何评价？你对抑制房价过快增长保持房地产健康发展有何建议？答：1、上涨的原因：（1）城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾，是房价上涨的主要原因。（2）投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。（3）地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的一个深层次原因。（4）招拍挂设计缺陷是造成地
15、价上涨的一个制度性原因。造成的后果：（1）房价上涨过快加剧贫富差距房价上涨过快就意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。与此同时，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。 （2）房价上涨过快抑制居民其他消费 房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。 2、 针对性： （1）进一步落实地方政府责任；是为确定本地区年度新建住房价格控制目标。（2）加大保障性安居工程建设力度；主要针对低收入人群买房难的问题。（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管；是为加强对土地增值税征管情况的监督检查。（4）强化差别化住房信贷政策；是为加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。（5）严格住房用地供应管理；针对目前土地利用不合理合法情况提出的。 （6）合理引导住房需求；是为制定和执行住房限购措施。 （7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；是为解决执行差别化住
