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1、房地产项目开发的整个流程房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段（-）开发商提岀开发设想是整个房地产项目开发的起 点。在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关 键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就 进入 了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将 决走未 来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研 究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握 不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非 常关键的一步。开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场 前景，需要进行可行性硏究。可行性研究是房地产项目开发 不可缺少的一个阶
2、段。政府是否批准此项目立项，银 行是否 同意给予资金支持都需要参考可行性硏究的结果。进行可行 性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想 不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实 际上就结束了；二是可行性硏究表明这个设想可行，则不出 意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我 国忽视可行性硏究，或者将可行性硏究当成一种形式的风气, 在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不 下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式 启动项目开发的第一步。土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启 动的第一步。在我国，由于
3、人多地少，土地资源成为极为稀 缺的资源,对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步， 有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到 钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来 规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多, 冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可 以茯得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实 际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业 单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权 的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房 地产开发项目手 册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到 项目是否符合
4、市场需要的重要一步。根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对 于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设 计、 初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑 平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环 境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上， 应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。 初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备 与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基 础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布 置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及 必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设
5、计前，需要向 城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计 条件通知书（主要规走规划建设用地面积、总建筑面积、容 积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高 度、停车位个数 等）。房地产开发商根据规划设计通知书， 委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计 报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行 政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规 划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。 城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审 查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工 图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材
6、料 进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是 取得土地使用权后的第一步。在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需 要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产 开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地 范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及 拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步， 也是征地及拆迁安置后最重要的工作。取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资 金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开 发资金，就成了房
7、地产开发商最重要的工作。开发商需要制 走资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数 量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目 前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业 银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资 失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地 产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到 抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的 承包商和监理单位的有效方法。工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革 举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项 目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符
8、合设计要求、 工期达到预期目标。在确走了工程承包商后，房地产开发商 还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设 工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及 时优质完成的关键一步。为了确保按照建设工程规划许可证的规走进行组织施 工，国家规走必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行 放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后, 才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就 交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对 监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成 后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验 收。通不过验收，就不能投
9、放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实 现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就 可 以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发 商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工 的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房 地产市场 营销包括房地产市场调查研究、确走营销目标与手段、确定 销售方式、制走销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人 员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起 好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要 的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行 政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开 发的售后服务。
