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1、房产开发可行性研究报告某地块商住楼、住宅、商业用房及综合楼开发项目2011-3-14目 录第一章 项目提要31.1 项目名称31.2 项目建设单位31.3 建设地点31.4 建设性质31.5 建设内容及规模31.6 建设期限31.7 总投资及资金筹措41.8主要技术指标4第二章 项目建设单位概况5第三章 市场分析及销售预测63.1衡阳市房地产市场分析63.2 衡阳市房地产销售预测6第四章 项目建设内容及技术方案84.1项目建设内容84.2项目技术方案8第五章 项目管理及工程进度105.1项目实施管理105.2工程进度11第六章 项目投资估算及资金筹措计划126.1投资估算126.2项目建设资金
2、筹措计划15第七章 项目的经济效益及社会效益分析177.1计算依据及范围177.2经济效益分析17第一章 项目提要1.1 项目名称XXXXXXXXXX土地开发项目1.2 项目建设单位XXXXXXXXXX房地产有限公司1.3 建设地点XXXX市XX区XX路1.4 建设性质新建1.5 建设内容及规模本项目建设规划总用地面积为23120m2，总建筑面积103185m2，其中：商住楼4栋，住宅用房建筑面积64328m2，地下室10287m2，商业用房建筑面积2460 m2；综合楼1栋，建筑面积25360 m2。1.6 建设期限2011年10月2013年10月1.7 总投资及资金筹措项目总投资20737
3、万元，其中：土地征用费用：200万元，工程费用14105万元，工程建设其他费用6112万元，预备费用100万元，财务费用420万元。其资金筹措方式为：项目业主自筹及商品房预售。1.8主要技术指标序号指标名称单位指标备注1规划总用地面积m2231202总建筑面积m2103185其中住宅用房m264328商业用房m22460综合楼m2253603建筑密度%284容积率4.05绿化率%356项目总投资万元207377销售收入万元25588第二章 项目建设单位概况衡阳XX房地产公司是由*发起并于*年*月*日成立的有限责任公司，法定代表人*，营业执照号4307，法定经营住所:衡阳市华新开发区东风北路39
4、5号，注册资本人民币捌佰壹拾捌万元整，经宫范围：房地产开发经营、建筑材料销售（以上经营范围不含前置许可项目，涉及后置专项审批的须审批后方可经营）。公司于2009年通过土地招拍挂程序购得衡阳市华新开发区*号，面积为*平米的地块。购买价格为*万元。公司本着遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，立足改善城镇居民居住环境，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业之星。公司建立了完善的企业管理制度，有健全的组织机构，现设有项目开发部、财务部、办公室等部门。公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前，四一七队土
5、地开发项目所处区位优势明显，具有建设成为华新开发区标志性的高层建筑的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。第三章 市场分析及销售预测3.1衡阳市房地产市场分析衡阳房地产市场受诸多因素的影响，有房地产自身的特点，也有衡阳房地产鲜明的的特点，两种因素交织对衡阳房地产市场产生深远的影响。房地产市场自身的特点表现在房地产市场既是保障老百姓的民生工程，又是投资回报率高，风险巨大的商业大舞台；它既受市场的影响，有受政策外部性影响深远，一项政策有时决定一个企业，甚至一个行业的生死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为一个国家政局不稳，金融
6、紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。3.2 衡阳市房地产销售预测 1.2010年，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在11月份攀升至历史最高点2711元/平方米。4月份,国家为防止房价过快上涨带来负面影响,出台了“新国十条”，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。 2.商品房供需结构不平衡，我市房地产市场从08年11月
7、起我市持继了18个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有66万平方米，如果市场供应不上，按每月20万平方米销售量 ，库存商品房将在 3个月内消化完。 3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的4月份、5月份，成交量环比分别减少26.65%、28.40%，虽然6月份成交量环比有14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。 4.年初随着一、二线房地产价格飞涨，部分
8、投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上半年，从新建商品房网上签约的购买人统计显示，所有购房者中:55.87%为本市城区居民，20.91%为周边县、区人员，23.22%为衡阳市以外地区人员，新政颁布以来，外地购买人所占比例教4月份下降了2个百分点。 通过对市场的深层次调查， 70.6%的开发企业认为，国家新政出台对一、二线城市影响巨大，对衡阳这种三线城市的房地产市场虽会产生一定影响，但影响不会很大，各开发企业对我市房地产市场发展充满信心，认为我市住房需求仍以刚性需求为主，投资性需求为辅，随着城市发展及人均收入水平的不断提高，我市房价仍会稳步上涨，但涨
9、幅不会超过15%。当前，开发企业大多都是 “以价补量”的作法，短期内的销量下滑不会导致资金链出现问题。第四章 项目建设内容及技术方案4.1项目建设内容四一七队土地开发项目为具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，总用地面积23120平方米，总居住户数558户，总居人数近2236人（每户按4人计），建筑密度28%，容积率4，绿地率35%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有6栋高层建筑，总建筑面积103185平方米。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化物业管理将使您的生活更方便，更安全。本项目根据规划要求和地块特点，拟建设6栋高层建筑：建筑总面积103185平方米，其中：住宅建筑面积
10、64328平方米，商业建筑面积2460平方米，综合楼建筑面积25360平方米。4.2项目技术方案1、建设规划设计说明（1）设计的总体思想是：创造一个具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，并以现代手法融合当地特色文化。（2）建筑设计指导思想：质量要求：达到省优工程及园林式工程标准功能要求：实用方便，齐全有效形式要求：稳重大气，简洁美观环境要求：绿色健康，舒适清静消防要求：道路畅通，设施齐全（3）设计概念：打造具有独特魅力的高档欧式风格精品楼盘，争做低碳、环保、居住的先锋。2、建筑单体设计主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用架空等隔热措施；采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能。 4、建筑环境及园林
11、景观设计整体环境景观体现现代人文景观环境特色，采用欧式风格结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静，宜人的居住环境，辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力。5、道路交通设计充分利用用地的地形、地势，组织人流、车流。6、车位及车库设置露天停车165个泊位，在地下层设置258个停车泊位以满足30%比例需求。7、物业管理实行“绿色安全环保小区”概念为了管理及小区安全的需要，在小区内设保安监控系统，该系统在物业管理处设保安监控室，在电梯轿厢、电梯前室、走道、地下室主要出入口道路等处设置摄象机。该系统与电子巡更系统、停车库管理系统以及门禁对讲系统联合使用。全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、
12、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家情趣，让业主过上省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活。第五章 项目管理及工程进度5.1项目实施管理 本项目按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施：1、成立工程部，负责整个项目建设的管理 公司成立项目开发工程部，聘请有丰富经验的高工担任总工程师，抽调公司最优秀的工程技术人员到工程部从事项目管理，具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行“四制”管理，一是实行招投标制，对于设计及工程建设
13、，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计，施工质量终身负责制；三是实行工程质量监理制；四是推行材料及设备采购招标制。2、组建售房部，负责整个项目的营销策划组织营销策划人员了解项目各种情况，学习营销技巧，严格规范日常工作行为，提高营销人员素质，准备营销宣传资料，为整个销售工作的顺利展开奠定良好基础。3、项目招投标管理本项目的勘察、设计、建设工程、设置购置、装修及设置安装工程、监理等进行招标，选择具有相应资质有实力、有技术优势的单位进行设计、施工等，确保项目开发建设全过程的质量。招标通过委托招标的组织形式，争取邀请招标的方式进行。5.2工程进度由于本项目是利用现有场地建设，
14、建设条件较好，因此可加快前期准备进度。本项目预计建筑工期为3年内完成，具体进度安排如下：12011年6月至2011年12月完成项目立项、设计招标、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位、初步设计及审批、施工图设计和施工招标；32011年12月至2013年6月完成项目的基础工程、主体、外装修工程；42012年3月至2014年6月完成销售经营工作。该项目拟进度计划安排如下：项目时间2011.42011.62011.72013.122010.112014.12备注项目立项、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位、设计招标、初步设计及审批、施工图设计和施工招标6个月项目的基础工程、主体、外装修工程30个月销售经营38个月第六章 项目投资估算及资金筹措计划6.1投资估算1、估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据衡阳市类似工程近期造价水平估算，根据湖南省工程概算定额、建设造价、湖南省建设工程材料预算价格及同类建筑经济指标，本项目估算总投资为21805.6万元（本估算不含二次装修）。2、估算编制范围本估算包括规划红线内的人防基础工程、主体工程、附属工程和室外工程费用。其中电气工程包括配电照明工程，公用工程含变配电、泵房设备投资；弱电工程包含保安监控系统、电话网络、有线电视、综合布线系统等投资。本估算还包括红线外市政工程，投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预调费按有关
