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1、安徽某大大型项目目策划报报告目 录一、项目市市场环境境分析31*市市简介32对外交交通53经济环环境64城市建建设8二、项目发发展市场场分析住宅宅部分101*房房地产市市场现状状102*房房地产市市场存在在的问题题113*房房地产市市场发展展机遇114典型住住宅项目目13三、项目发发展市场场分析商业业部分151*商商业发展展环境152商圈分分析153*商商业市场场预测174商业物物业市场场分析19四、项目分分析231项目概概况232项目区区域环境境分析243项目地地块分析析274项目市市场竞争争情况28五、项目定定位281项目SSWOTT分析内外部部因素总总结282项目定定位的基基本原则则29
2、3项目整整体定位位294项目定定位30六、项目定定价分析331*房房地产价价格现状状332*房房地产价价格预测测343现阶段段项目价价格预测测34七项目营营销建议议38一、项目市市场环境境分析1*市市简介1）地理区区位2）城市基基本属性性中国重重要的能能源基地地、华东东地区的的“动力之之乡”。3）行政区区划总面积25596.4平方方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；辖有5区11县：田家庵庵区、大通区区、谢家集集区、八公山山区、潘集区区和凤台县县（20004年从从合肥市市长丰县县划归的的6个乡乡镇分属属不同的的区）。4科教实实力在地级
3、市中中，*市具有有较强的的科教力力量，科科研机构构和大专专院校220余所所，每年年有近万万名高校校毕业生生步入社社会。2对外交交通*位于淮淮河之滨滨、安徽徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）铁路 阜淮淮铁路通通过津浦浦线、*线、商商阜线与与京沪、京京广、陇陇海、京京九四大大铁路动动脉相贯贯通。2）公路 2006国道道横贯全全市。*距上上海、南南京、芜芜湖、合合肥分别别为5个个小时、33个小时时、2个个小时、11个小时时行程；2003年年7月，京福高速*连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道；正在修建中中合（肥肥）-淮淮（南）-
4、阜（阳阳）高速速公路，其其实验段段已于220044年111月动工工，预计计20007年底底建成。3）机场 合肥肥机场至至*1110公里里，蚌埠机机场至*300公里4）淮河水水运 通长江、连连大海，可四季航航行。3经济环环境1）经济发发展处于于新一轮轮增长周周期的上上升阶段段2003年年以来，煤煤、电等等能源产产品供需需紧张、价价格上涨涨，*煤、电电支柱行行业快速速增长；同时，*处于长长三角腹腹地，正正好可以以承接长长三角地地区的新新一轮产产业转移移；由于京福高高速*连接线线的建成成，*的外部部交通环环境得到到极大改改善，*吸引引的外来来投资不不断增加加，也为为经济提提供了新新的增长长点。预计2
5、0004年*的GGDP将将达到2210亿亿元，增增幅为116%，是1995年以来增速最快的一年。2）人均GGDP将将突破110000美元2003年年，*的人均均GDPP达到880455元人民民币，折折合9774美元元；如按按10%的发展展速度计计算，220044年将达达到10071美美元。根据消费经经济学理理论和国国际经验验，当人人均GDDP达110000美元时时，居民民消费结结构将从从生存型型向享受受、发展展型转变变，过去去的奢侈侈品将转转化为居居民的必必需品；汽车、电电脑、高高档电器器加速进进入家庭庭；人们对对于住房房条件改改善的需需求也将将不断增增长。3）第三产产业较落落后，但但发展较较
6、快主导产业：煤炭、火火力发电电、化工工；优势产业：医药、纺纺织、机机械、轻轻工；三次产结构构：100.5：51：38.5（220033年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处于起步阶段。2003年年开始，商商业领域域外来商商业企业业不断增增加，苏苏果超市市、正大大易初莲莲花购物物中心、台台湾好又又多大卖卖场等相相继进入入*。4）居民收收入和消消费情况况人均可支配配收入： 20002年年*城城镇居民民人均可可支配收收入为553455元，220033年达到到60110元，增增长122.4%；20004年经经济增长长速度为为16%，高出出20
7、003年33.6个个百分点点，人均均可支配配收入的的增幅也也将高于于20003年，预预计可达达到70000元元左右；总体而言，处处于较低低的水平平，但上上升的势势头较快快工资收入：平均月月工资水水平大约约8500元左右右，低者者4000元不到到，高者者超过1万万元；教教师、政政府公务务员的工工资较能能代表一一个地区区的薪资资水平，大大约12200-15000元/月；以行业来看看，金融融、烟草草、电信信等行业业的工资资较高，约约20000-330000元/月月；采掘掘业职工工工资收收入最高高，月收收入大多多超过11万元/月；消费支出结结构：“吃”方面的的消费支支出仍然然占较大大比例，恩格尔系数较
8、大，2002年为44.6；但随着收入水平的增加，用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加，恩格尔系数呈下降趋势。5）经济发发展规划划主动融融入长三三角，迎迎接产业业转移办好一一个园区区：*经济技技术开发发区建设三三大基地地：亿吨吨煤基地地、华东东火电基基地、煤煤化工基基地。发展六六大产业业：煤炭炭电力产产业、化化工医药药产业、机机械电子子产业、建建材冶金金产业、纺纺织服装装产业、轻工食品产业4城市建建设1）城建现现状缺少规规划，城城市建设设落后*是一座座能源型型城市，城城市“因煤而而兴”。由于国国有煤矿矿“大而全全、小而而全”的建设设，一座座煤矿就就相当于于一座卫卫星城市市。加上国内城城市规划划水
9、平的的低下，*市长期以来都没有规划，城市建设异常落后，特别是城市中心区田家庵区，房屋破旧、道路凹凸不平，公共绿化无人管理；到20033年，*市市建成区区面积仅仅89.44平平方公里里。2）发展规规划东扩南南进，接接轨长三三角由于城市边边缘的煤煤炭资源源即将开开采完毕毕，煤矿矿将向远远离市中中心的地地方发展展，以“煤”立市的的*，面面临着经经济产业业结构调调整和城城市功能能转型的的现实。新一任市政政府领导导班子上上任以来来，开始始着手进进行*的经济济调整，加加强了880年代代就设立立的经济济技术开开发区的的建设，招招商引资资取得较较大成果果，先后后有韩国国、中国国万向集集团、托托普软件件等入驻驻
10、开发区区；同时，委托托上海同同济大学学编制的的*市城市市总体发发展规划划也即即将完成成，其基基本的思思路是：东扩南南进，接接轨长三三角。3）旧城改改造中心城城区复兴兴，房地地产、商商贸流通通业先行行由于旧城改改造的成成本较高高，近年年*的的城市建建设投入入大多集集中在城城市外围围的基础础设施上上，如2206国国道的翻翻新、瞬瞬耕路拓拓宽、经经济开发发区的基基础设施施等，中中心城区区很少有有大规模模的市政政工程建建设。这这也是中中心城区区较落后后的一个个重要原原因。但田家庵区区发挥其其作为*的政政治、经经济、文文化、商商贸中心心的优势势，在对对外招商商上以“房地产产、商贸贸流通业业”为开路路先锋
11、，不不断吸引引外来商商业企业业投资。已经建设中中的商业业项目有有：泰国正正大易初初莲花*购物物中心、台台湾好又又多世贸贸广场店店、南京京苏果超超市、北北京华联联*购购物中心心、钟郢郢商贸城城等；房地产项目目：龙湖汇汇景豪庭庭、*财财富中心心、国庆广广场等这些项目建建成后，旧旧城区的的城市面面貌将会会有所改改观。二、项目发发展市场场分析住宅宅部分 1*房房地产市市场现状状1）发展迅迅速从20022年下半半年开始始，*市房地地产开始始快速发发展。220022年全年年完成房房地产开开发投资资5.113亿元元，比220011年增加加36%；2003年年一季度度完成投投资0.88亿亿元，同同比增长长36
12、.9%；上半年年完成投投资2.51亿亿元，增增长466.91%；前三三季度完完成投资资4.14亿亿元，增增长411.71%；20003年年全年完完成投资资6.772亿元元，比220022年增长长31.04%，比119999年增长长87.4%。进入20004年，受受国家宏宏观调控控的影响响，房地地产开发发投资增增幅有所所减缓，但但上半年年仍累计计完成的的投资33.13亿亿元，增增幅比220033年同期期回落了了22.5个百百分点，但但仍然比比20003年同同期增长长24.4%，房地产开发仍呈快速发展态势。2004年年1-66月份，全全市房屋屋施工面面积1550万平平米，商商品房销销售面积积达16
13、6488万平方方米；6月底底，全市市住宅房房空置仅仅为7万万余平方方米，同同比下降降了333288；房地产产投资占占GDPP比重的的达到33.955%，创创历史最最好水平平。2）供给量量集中3）商业营营业用房房投资较较多2*房房地产市市场存在在的问题题1）市场规规模小 20003年年全年的的商品房房销售面面积只有有40.33万万米2，销售售额只有5.14亿亿元，尚不不如上海海单个楼楼盘的销销售量；2004年年虽然增增长迅速速，销售售面积预预计在660万米米2左右右，但总总量仍然然较小。 2）房价低低 20003年，*商品品房平均均销售价价格12274.5元/米2，甚至至比长三三角许多多县级市市
14、的房价价都低；2004年年有一个个较大的的涨幅，预预计均价价可达115000元/米米2 ；但总体而言言，*房价仍仍然较低低，最贵贵的惠利利花园城城项目，销销售价也也只有118000元/米米2左右；3*房房地产市市场发展展机遇1）居民住住房消费费意愿强强烈*居民的的住房现现状普遍遍较差。2002年，*城市居民人均居住面积为14.98米2（2003年15.81平方米）；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室内有厕所卫浴设备的只有一半，无卫生设备的占到26%；只有10.5%的住房有暖气设施；以国际上的的经验，当当人均GGDP跨跨过10000美美元之后后，在人人均居住住面积达达到355平方米米、人均均GDPP达到335000美元之之前的相相当长一一段时期期内，都都是住房房面积提提高和住住房质量量改善的的阶段。*目前正正好处于于这一阶阶段，居居民的住住房消费费开始发发生变化化，从原来来的“有得住住”到“住得好好”。2）当地开开发水平平落后，“外来和尚好念经”与居民日益益增长的的居住消消费需求求不相称称的是，*本地地的房地地产开发发水平比比较低，主主要表现现是：开开发规模模“小”、摄取取环境营营造“差”、建筑筑外立面面“土”、户型型设计“落后”。这是是与其处处于房地地产市场场处于起起步阶段段相联系系的。3）高档次次物业缺缺乏目前*开开发的项
