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1、细心整理案例三十六：租赁、仓储与新设实惠企业的税负比拟 某大型国有企业闲置房产处理案例一、案例背景。一公司概况某大型汽车生产企业简称A企业因企业改制、产品转型，造成企业收缩经营。局部房产主要是仓库闲置、人员下岗失业。为了盘活资产，增加效益，该企业准备对闲置的房产进展经营。二问题提出闲置房产建于1970年，原值3000万元此时此刻市场价也在3000万元左右，运用年限40年，无残值，年折旧75万元；对闲置的房产进展整修，组织下岗失业人员进展物业管理，管理本钱50万元年。物流公司B拟出资1000万元每年租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之用。为了充分利用房产创收，企业准备与公司签定租赁合同。但是企业
2、税务参谋提出建议盼望企业重新考虑租赁方式并提出了三种新的经营方式：方案一，租赁工程分别签定合同；方案二，租赁转化为仓储；方案三，新设企业，享受税收实惠政策。为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A企业适用城建税税率7，教化费附加为3。三适用税法条文依据中华人民共和国营业税暂行条例规定，在中华人民共和国境内供应应税劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税的纳税义务人。所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、消遣业、效劳业税目征收范围的劳务。双方签订承包、租赁合同协议，下同将企业或企业局部资产出包、租赁，出包、出租者向承包、
3、承租方收取的承包费、租赁费承租费，下同按“效劳业”税目征收营业税，税率为。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部支配行为不征收营业税： 1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方担当相关的法律责任； 2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算； 3.出包方与承包方的利益支配是以出包方的利润为根底。房产税暂行条例规定，房屋出租的，以房产那么金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权全部人出租房产运用权所得的酬报，包括货币收入和实物收入。假如是以劳务或者其他形式为酬报抵付房租收入的，应依据当地同类房屋的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。我国现行房产税实行比例
4、税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也是两种：一种是按房产原值一次减除1030后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。二、案例解析。（一） 筹划思路与方法1、企业筹划前的方案与税负状况A企业拟接受经营方式对物流公司B出租，合同金额为1000万元年。 企业缴纳的营业税金及附加=10005.5=55万元； 房产税=100012=120万元； 税前利润=1000551207550=700万元； 所得税=70033=231万元； 净收益=700231=469万元； 纳税合计=55+120+231=406万元。2、新的三种税
5、收筹划方案方案一：租赁工程分别签定合同因A企业对出租的房产进展的物业管理特殊到位，税务师建议A企业将租赁合同分解为租赁和物业管理效劳两项合同，租赁合同金额800万元年，物业管理效劳合同金额200万元年。管理本钱50万元年不变。 企业缴纳的营业税金及附加=10005.5=55万元； 房产税=80012=96万元； 税前利润=100055967550=724万元； 所得税=72433=238.92万元；净收益=724238.92=485.08万元；纳税合计：55+96+238.92=389.92万元。方案二：租赁转化为仓储B公司在承受A企业物业管理效劳的同时，还聘请人员对仓储的货物进展收发保管，一
6、年另支付收发保管费50万元。税务师建议A企业从物业管理人员中抽调局部精干人员加强对B公司仓储货物学问的学习，对B公司的货物进展全方位的仓储保管效劳；仓储保管合同金额1050万元原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元，假定A企业不增加本钱。 企业缴纳的营业税金及附加=10505.5=57.75万元； 房产税=30001.270=25.20万元； 税前利润=105057.7525.207550=842.05万元； 所得税=842.0533=277.88万元； 净收益=842.05277.88=564.17万元； 纳税合计=57.75+25.20+277.88=360.83万元。
7、方案三：新设企业，享受税收实惠政策依据关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税2002208号规定：“对新办的效劳型企业除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外当年新招用下岗失业人员到达职工总数30以上含30，并与其签订3年以上期限劳动合同的财税2003192号更改为1年，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城建税、教化费附加和企业所得税。”关于促进下岗失业人员再就业税收实惠及其他相关政策的补充通知财税2003192号规定：“凡在2005年底之前，符合中发200212号文件实惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分别、辅业改制
8、所兴办的经济实体，可按有关规定享受最长期限为3年的税收实惠和社会保险补贴，直至期满为止。”注册税务师设计了第三种筹划方案。 A企业出闲置的房产，其控股的子公司H和局部职工出资金，共同投资成立大地物流有限公司与其控股的子公司H成立物流公司，是为了幸免实现的利润流出本企业，同时全部聘请本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与其签订1年以上期限劳动合同，再履行必需的法律程序，可在3年内免征营业税、城建税、教化费附加和企业所得税。效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，A企业闲置的房产出资价为3000万元，物流保管合同金额为1050万元，其他有关资料与前述一样。企业享受3年税收实惠期缴纳的营业税金
9、及附加为0； 房产税=30001.270=25.20万元； 税前利润=105025.27550=899.80万元； 所得税为0； 净收益=899.80万元； 纳税合计=25.20万元；从上述计算分析可知，在3年实惠期内每年免征营业税、城建税、教化费附加和企业所得税335.63万元。3年实惠期满后效益同方案二。 3、筹划结论：从以上方案比拟可知，方案三的节税效果最为明显，与A企业拟接受的经营方式相比在税收实惠期内每年少纳税380.80万元，净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元，净收益增加95.17万元。 （二） 筹划难点在实施上述各筹划方案时应留意以下几点：、必需保证租赁
10、、物业管理效劳、物流仓储业务的真实性，不能一味地为了节税，使合同内容与真实发生的业务性质不一样，否那么会被税务机关认定为偷税并受到惩办；、筹划前后B公司付出的现金流一样，都是1050万元，这样签订合同比拟简洁成功；招用下岗失业人员必需经劳动保障部门认定，新办效劳性企业必需经税务机关审核认定；是否选择以上税收筹划方案，还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的开展战略有关，在实施方案三条件不成熟时，可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案，在条件成熟后，再实施方案二。三案例点评 税收筹划是一种对税法和税收政策的综合性的运用，是对税收政策做出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，我
11、们不仅须要对各税种进展深化的了解和探究，更重要的是要将其与企业的经济业务融会贯穿，才能找寻到最优的筹划方案。在本案例中可以通过租赁和仓储两种方式来到达同样的目的，但是由于两种方式所涉及的税率不同，导致了方案的优劣的差异。此外，国家对新办效劳性企业制定了税收实惠政策，企业假如能有效的加以利用，能够取得更加突出的节税效果。三、案例延长思索虽然在以上的筹划分析中我们得出结论方案三将优于方案一和方案二，但在具体的方案选择过程中也要考虑别的因素的影响，如企业的历史状况、市场环境以及企业以后的开展战略。总之，集团公司在确定内部经营方式时，要综合考虑对集团总体税负的影响，从中选出最正确方案，从而使担当的税负最低，到达实现企业利益最大化的目的。
