《商业活动项目策划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业活动项目策划书（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业活动项目策划书 项目招商是一个涵盖范围较为广泛的用语，要了解什么是项目招商，就必需知晓什么是项目。以下是xx为大家搜集整理提供到的，期望对您有所帮助。欢迎阅读参考学习！1第一章 总体策划思绪一、策划的总体思绪1. 全方面把握：首先是建立在对目前最优产品设计和操盘策略的全方面把握之上的，全方面掌握她人犯下的错误，避免重蹈覆辙先求不败以后求全胜。2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查和研究，并对项目标优势和劣势进行判定和整合，从而实现最优模式和项目本身进行完美对接。3. 创新超越：每一个地产项目全部需要超越自我、超越同行业的最高水平，经过在未来领域的主动开拓，不但为项目本身
2、发明出竞争优势，还能够为地产企业奠定行业地位。二、 项目背景1.用地概述l 地块在苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北和苏州饭店一路之隔，属城市关键商圈内的绝版地块。地块周围休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。l 该地块整体呈品字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59(合17.53亩)。2.项目计划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85l住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32l办公形式：可自由间隔式写字楼
3、布局，约22791.36l停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36)。l建筑密度：42%l绿地率：25%l容积率：4.5l3.计划设计关键点苏州世景国际方案设计说明(略)4.用地红线图(略)三、项目分析、项目目标的界定效益和品牌1. 项目销售按目标计划顺利完成第一阶段销售必需成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l2. 项目对企业品牌及后续项目标拉动和贡献。借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限企业确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l综合提升世景置业发展有限企业的品
4、牌著名度、美誉度和扩张力。l四、关键目标树立品牌原理：达成商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言和消费者对话，这种全新的沟通语言和游戏规则，就是房地产品牌语言和品牌运行规则。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会利用房地产品牌运行的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营和消费者处于动态的平衡，消费者不停将本身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护和调整，使品牌体验不停更新，品牌价值不停提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者用户价值、项目所处的区域价值
5、三种价值的同时提升。经过对楼盘潜在价值、开发商潜在、用户的潜在需求的全方位的挖掘和激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达成财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总提议1. 引进优秀的商业计划，尤其注意引进新业态和设计好项目标业态组合。2. 经过前期销售和招商的同时进行，引进众多我国、国际著名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。3. 注意引入商业物业和统一运行管理概念，对项目精心包装。4. 经过超常规宣传，经过项目营销进行造势炒作，让该项目标开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑而且节省宣传费用。5. 经过合适灵活划分商铺面积来控制总价，推出短期
6、租赁政策，尽可能降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在用户群。6. 充足利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。六、项目标SWOT分析1. 项目优势地理位置优越，商圈人气兴旺l世景国际在苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的关键地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超出500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。能够说是是现在苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。商业配套完善，商业活动便捷l由长安路相连的南京路和中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。伴随多年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不停提
7、升，大规模新型商业项目标投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地域。属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住和商务活动的优势互补。2. 项目劣势周围商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。ll 即使街区含有良好商业环境，不过临近项目如华美商城、北方商厦现在经营情况不容乐观，轻易造成用户的对比心理，为后期销售招商增加压力。l 现在苏州高级写字楼市场供给量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地域的高级写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。l 现在
8、市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型企业因为经济实力有限，多以租赁为主，购置意向不强。3. 机会点经济发展利好原因l长安路地位的提升，和其说是多年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、关键商业圈多元化发展的必定。现在已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路和长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位快速上升。地理区位优势l现在苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目标地理区位优势必定会赢得较大的发展趋势。所以，以超前的决议意识，以科学的态度研究“供给需求”，便能够抢占“先机”。项目连动实现价值最大化l本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆
9、等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超出500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，所以怎样结合项目本身开发特点，能完善和补充市场缺点就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充足兑现效益。中心城市的建设汇聚了人气l伴随政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区三县”的影响力和著名度的提升，区位优势必定会带来人气的上升，而本项目开发周期估量完全能够“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。4. 风险市场原因l可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内全部将面市时，比如马上开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目
10、均体量巨大、且全部是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从现在苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引发很多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商全部清楚地认识到产品“差异性”的主要性或快速模拟。那时，本项目还是含有一定市场竞争的风险性。本身原因l和本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其它大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。5. 综合分析从市场调研结果分析、本项目标优劣势比较，机会和风险并存。唯一的措施就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合和项目相关的
11、多种要素，利用智慧，发明出含有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达成科学的投入产业比，追求产品供给需求的完善性，使项目达成预期的市场期望值。从现在各热销的房地产项目和投资者的区域意向，能够看出投资者的考虑原因关键表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的主要原因，人流量大、道路通畅、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等全部是投资考虑的关键原因;二是新的商业模式和经营理念，苏州目前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的商业步行街、一站式购物的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时伴随市场上产权式酒店、投资型公寓及中高级写字楼等房地产
12、项目标出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。所以，同属具有投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是怎样开发出适合区域以后发展的商业模式和引入优秀的经营理念。三是产品和配套，商业产品的设计和周围情况，包含产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目标功效定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上原因对商业项目标功效影响很大，投资者考虑范围较大。七.市场机会发觉本项目市场机会将包含对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求组成，市场机会有以下几部分组成：1.常规市场机会发觉l “传统城市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目
13、在苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的表现。市区内类比高水准的综合性多功效商业项目有效供给不足形成的差异性显示需求。l2.新生代市场机会发觉政治、经济、文化、艺术和社会环境改变带来的需求。l城市建设和发展，交通的全方面改进，其它城市区域价值和格局改变带来对本区域的新需求。l新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l3. 发明市场机会发觉l 新投资方法发明的市场机会。现在苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身能够以前期的招商工作开始，进行统一招商统一计划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。l
14、新经营方法发明的市场机会。现在不少商铺经营的灵活性造成商业的经营缺乏统一性，商业气氛的形成仅依靠市场的调整由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在发明市场的新型不动产品种提供了机会和空间。l 新营销策略发明的市场机会。当地的营销策略关键以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在详细运作中能够将部分新的操盘手法融入其中。4. 延伸价值l 新城市主义计划观念的延伸价值。考察新城市主义的城市建设理念，我们能够看到，新城市主义全部主张的背后，全部蕴含着一个极其主要的思想，即人文关心。不论是混合街区功效的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，全部强调要满足人的需求，尊重人
15、性发展。新城市主义者重新反思人类和自然的关系，主张城市建设应充足研究自然环境，城市计划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市和自然形成友好共存的局面。对于本项目而言，应相当重视新城市主义的计划观念及延伸价值。l 艺术化建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不一样项目标详细要求，建筑必需有功效性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不但仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为凝固的音乐;(3)机器建筑学阶段，把建筑看作住人的机器;(4)空间建筑学阶段，认识到空间是建筑的主角;(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着主要表现的是空间建筑学和环境建筑学相结合的本质。l 专题性环境设计的延伸价值。专题文化是项目标灵魂。项目
