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1、*房地产开发有限公司项目工程管理制度第一章 总 则 一一、为加加强公司司房地产产开发项项目工程程全过程程的管理理，切实实做好项项目工程程的“四控”（质量量、进度度、投资资和安全全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。二、本制度度所述的的项目工工程管理理是指公公司开发发的房地地产项目目从工程程设计、报报建、施施工、验验收直至至保修期期维修等等全过程程的管理理。三、工程管管理部为为公司工工程管理理的主要要责任部部门。第二章 设计、施施工、监监理单位位的确定定根据公司制制订的项项目开发发计划（或或项目开开发方案案），工工程管理理部按公公司相关关制度或或规定负负
2、责办理理有关项项目工程程设计、施施工、监监理等单单位的比比选、签签约过程程的工作作。 一、设设计单位位的确定定： 11、根据据政府规规划国土土部门关关于对开开发项目目规划设设计实行行招投标标的规定定，结合合公司项项目发包包管理制制度的的规定，由由公司项项目发包包领导小小组比选选确定22-3家家设计单单位为意意向设计计单位 (根据据项目需需要可以以酌情增增加设计计单位)。工程程管理部部再依照照公司有有关设计计意图发发出书面面邀请函函，邀请请确定的的意向设设计单位位参与开开发项目目规划设设计方案案的设计计；2、通通过对开开发项目目规划设设计方案案的比选选，由董董事长初初审，股股东最终终确定开开发项
3、目目的设计计单位；3、根据公公司合合同管理理制度的的有关规规定，由由工程管管理部代代表公司司与最终终确定的的设计单单位办理理项目目设计合合同事事宜。 二、施施工单位位的确定定： 1、参参照政府府建设主主管部门门关于对对工程项项目施工工实行招招投标的的规定，结结合公司司项目目发包管管理制度度的有有关规定定和施工工投标单单位对项项目方案案优化情情况，同同时根据据项目公公司有关关管理权权限界定定之规定定先由项项目公司司评标小小组比选选，项目目土建总总包单位位由董事事长初审审，股东东最终确确定，分分包施工工单位由由董事长长最终确确定即可可。 2、根根据公司司合同同管理制制度的的有关规规定，由由工程管管
4、理部代代表公司司与最终终确定的的施工单单位办理理项目目建设工工程施工工合同事事宜。 三三、监理理单位的的确定： 1、根根据政府府建设主主管部门门关于对对工程项项目建设设监理实实行招投投标的规规定，结结合公司司项目目发包管管理制度度的规规定，同同时根据据项目公公司有关关管理权权限界定定之规定定由项目目公司评评标小组组比选，再再由董事事长初审审，股东东最终确确定项目目工程监监理单位位。 2、根根据公司司合同同管理制制度的的有关规规定和经经股东最最终确定定审定的的项目工工程监理理委托方方式，工工程管理理部代表表公司与与最终确确定的项项目工程程监理单单位办理理项目目工程建建设监理理合同事事宜。 四、在
5、办理理与设计计单位、施施工单位位、监理理单位等等外协服服务单位位签订合合同过程程中，工工程管理理部须根根据公司司对项目目工程开开工时机机的把握握和相关关单位交交换意见见的反馈馈情况，提提前做好好沟通与与协调工工作。第三章 项目工工程设计计管理一、 申领项目目规划设设计要点点： 11、根据据上述意意向设计计单位提提交的开开发项目目规划设设计方案案，由营营销服务务部和工工程管理理部分别别于五个个工作日日内对其其初审后后报董事事长审核核，股东东最终确确认，并并于三个个工作日日内对此此作出审审批意见见。 22、工程程管理部部将其中中经股东东审批同同意的规规划设计计方案图图报送政政府规划划国土部部门审查
6、查。二、项目目设计委委托书的的编制与与审批： 11、根据据政府规规划国土土部门批批准的项项目规划划设计要要点和和经股东东批准的的开发发项目可可行性研研究报告告（由由营销服服务部编编制）的的内容，由由工程管管理部经经理组织织编写项项目设计计委托书书初稿稿后分别别送营销销服务部部和财务务部分别别初审。 22、项项目设计计委托书书的内内容应包包括设计计范围、设设计内容容和设计计要求等等。其中中，设计计要求须须明确项项目限额额、功能能设置、平平面布局局、户型型面积、户户型比例例、立面面风格及及其它要要求等。3、营销服服务部和和财务部部分别于于两个工工作日内内对项项目设计计委托书书初稿稿提出初初审意见见
7、，返工工程管理理部于两两个工作作日内修修订后报报总经理理、董事事长审核核，股东东最终确确认。4、工程管管理部根根据股东东作出的的审批意意见于三三个工作作日内予予以修正正后提交交给设计计单位。 55、对于于规模较较大的开开发项目目，经项项目公司司总经理理同意，工工程管理理部可邀邀请有关关专业人人士对项项目设计计委托书书提出出专业咨咨询意见见。三、设计审审查：设计审查分分为开发发项目规规划设计计审查、方方案设计计审查、初初步设计计审查和和施工图图设计审审查。设设计审查查由总经经理、董董事长审审核，股股东最终终确认，工工程管理理部为主主要审核核部门，监监理单位位、营销销服务部部和财务务部为参参与审核
8、核部门。 （一）规规划设计计审查 11、根据据本章第第一条第第一款的的规定，工工程管理理部须分分别于七七个工作作日内对对意向设设计单位位提交的的开发项项目规划划设计方方案进行行审查。2、审查时时，须重重点审查查建筑红红线（退退用地红红线）、建建筑覆盖盖率、建建筑指总总面积和和容积率率等项标标是否满满足开发发项目规规划设计计要点的的要求，整整体方案案是否符符合公司司设计委委托意图图。3、工程管管理部根根据批准准的审查查意见，通通知设计计单位进进行项目目方案设设计。 （二二）方案案设计审审查、设设计单位位提交开开发项目目方案设设计图后后，由工工程管理理部、财财务部、营营销服务务部、监监理单位位于五
9、个个工作日日内分别别进行审审查。而而后，工工程管理理部于两两个工作作日内将将审查意意见汇总总形成方方案设计计审查意意见书（如如审查过过程中出出现反复复，每次次审查后后均应形形成方方案设计计审查意意见书）报总经理、董事长及股东审批。、工程管管理部将将总经理理、董事事长及股股东审批批同意方方案设计计审查意意见书的的意见于于三个工工作日内内提交给给设计单单位。、工程管管理部视视审查意意见情况况，如与与设计单单位提交交的设计计方案图图歧义较较大时，必必须要求求设计单单位重出出设计方方案图。、经总经经理、董董事长及及股东最最终审批批同意的的方案设设计图，由由工程管管理部报报送政府府规划国国土部门门、消防
10、防管理、民民防管理理等部门门审查。5、方案设设计图待待政府规规划国土土、消防防管理、民民防管理理等职能能部门分分别审查查后，由由工程管管理部将将经总经经理、董董事长及及股东审审批同意意的方方案设计计审查意意见书和和规划国国土、消消防管理理、民防防管理等等部门的的审查意意见一并并提交给给设计单单位，并并通知其其进行项项目工程程初步设设计。 （三）初初步设计计审查1、设计单单位提交交项目工工程初步步设计图图后，由由工程管管理部、营营销服务务部、监监理单位位和财务务部分别别于七个个工作日日内进行行审查。审审查要求求为： 11）各项项经济技技术指标标是否符符合政府府主管部部门的有有关规定定； 22）是
11、否否符合政政府规划划国土部部门方方案设计计审查意意见书和和消防管管理部门门建筑筑方案消消防设计计审查意意见书及及民防管管理部门门建筑筑方案民民防设计计审查意意见书的的要求；3）设计范范围是否否与项项目设计计委托书书一致致，是否否符合方方案设计计审查意意见书要要求，设设计深度度是否符符合国家家有关规规定；4）主要功功能设置置方案、结结构方案案、设备备安装方方案是否否经过优优化选择择；5）是否满满足物业业管理功功能设置置的要求求；6）设计图图内容是是否存在在笔误、错错误、疑疑义等。2、工程管管理部根根据各参参与审查查部门提提供的书书面反馈馈意见，于于三个工工作日内内汇总整整理成初初步设计计审查意意
12、见书报报总经理理、董事事长及股股东审批批。3、工程管管理部将将总经理理、董事事长及股股东审批批同意的的初步步设计审审查意见见书于于三个工工作日内内提交给给设计单单位。4、经总经经理、董董事长及及股东最最终审批批同意的的初步设设计图，由由工程管管理部报报送政府府规划国国土部门门、消防防管理、民民防管理理部门（必必要时）等等部门分分别审查查。5、工程管管理部将将我司审审批同意意的初初步设计计审查意意见书及及规划国国土部门门审查意意见、消消防管理理部门审审查意见见、民防防管理部部门审查查意见（如如有）等等职能部部门的意意见一并并提交给给设计单单位，并并通知其其进行项项目工程程施工图图设计。 （四四）
13、施工工图设计计审查 11、设计计单位提提交项目目工程施施工图后后，由工工程管理理部、监监理单位位、财务务部、营营销服务务部于十十个工作作日内分分别进行行审查。审审查要求求为： 11）设计计范围是是否与项项目设计计委托书书一致致，设计计深度是是否符合合国家、省省、市有有关设计计与施工工规范、规规程、规规定的要要求，是是否满足足施工要要求； 22）是否否符合初初步设计计审查意意见书和和规划国国土部门门、消防防管理部部门、民民防管理理部门对对初步设设计图审审查意见见的要求求； 33）其它它方面：（1）结构构设计是是否安全全、合理理、经济济与可实实施；（2）设备备选型是是否具有有良好的的性能价价格比；
14、（3）主要要饰面材材料是否否满足公公司设定定的建筑筑风格及及标准；（4）设计计图内容容是否存存在笔误误、错误误、疑义义等。2、工程管管理部于于五个工工作日内内将审查查意见汇汇总整理理成施施工图设设计审查查意见书书报总总经理、董董事长及及股东审审批。3、工程管管理部按按总经理理、董事事长及股股东批复复意见办办理，如如批复意意见要求求重新出出施工图图时，必必须尽快快要求设设计单位位根据施施工图设设计审查查意见书书重出出施工图图。4、在设计计单位送送交施工工图予我我司审查查的同时时，工程程管理部部须将施施工图报报送政府府规划国国土部门门、消防防管理部部门、民民防管理理、专业业审图机机构等部部门审查查
15、。（五）在设设计审查查过程中中，工程程管理部部须根据据公司对对项目工工程开工工时机的的把握和和设计审审查中与与设计单单位交换换意见的的反复情情况，积积极做好好与设计计单位的的沟通协协调工作作。（六）在各各个设计计审查阶阶段中，如如果相关关部门因因审核图图纸量大大、问题题较多，从从而可能能超出上上述规定定的审核核时间时时，相关关部门须须提前知知会总经经理和其其它相关关图纸审审查部门门，以便便工程管管理部在在不影响响整个开开发项目目总体计计划的前前提下，对对图纸审审核工作作的时间间安排作作出相应应的调整整。第四章 设计交交底和图图纸会审审 一一、项目目工程施施工图经经总经理理、董事事长及股股东最终终审批通通过后，工工程管理理部应要要求设计计单位提提交一式式八份施施工图纸纸给公司司。工程程行政文文员将其其中两份份存档（工工程管理理部、财财务部、营营销服务务部均可可借阅），同同时下发发施工单单位五份份、监理理单位一一份。 二二、项目目工程开开工前，工工程管理理部应主主动要求求施工单单位、监监理单位位协助其其到政府府建设工工程主管管部门办办理工程程施工报报建手续续，申领领建设设工程施
