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1、业主大会议事规则示范文本（征求意见稿）第一章 总则第一条 为维护小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活 动，根据物权法、国务院物业管理条例、建设部业主大会规程等有 关规定，制定本小区业主大会议事规则。第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小 区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。第三 条 业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。第四 条 业主大会由物业管理小区内的全体业主组成，一个物业管理小区只能 成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首 次业主大会会议召开之日起成立。第五条 小区 300 户及以上的
2、可采用代表大会制，代表以单体楼或单元为单位， 每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意，代表所代表的全部面积及 人数行使表决权。第二章 业主大会成立程序第六 条 成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形：（一）业主委员会成立前，由业主代表组成筹备组，筹备组作为召集人提议 召开业主大会。（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。（三）20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议， 第七条 大会筹备工作。筹备组按照物业管理首次业主大会、业主委员会成 立程序作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟业主大会议事规则和业 主公约，制定选票、核实业主
3、情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材 料告知所在街道办事处，区、县级市国土房管局。第八条 发布公告。业主大会召开会议前 15 日筹备组应当将召开会议的内容以 书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处，区、县级市国土房管局第九条 征询意见。筹备组发放征询意见表和选票，将业主大会议事内容书面 征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票，并 签名有效。第十条 回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信回收物业管理区 域内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决（可邀请所在街道办见证）。 筹备组发放和回收征询意见表和选票
4、可分区或组团分步骤进行。第十一条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主 大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时 间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集人 将业主大会的议事决定自会议结束后 3 日内以书面形式在物业管理区域内公告， 并将有关材料送所在区、县级市国土房管局备案。第三章 议事内容第十二 条 业主大会的议事内容：（一）制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则；（二）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约；（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（四）决定物业
5、服务方式、选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理 人；（五）决定专项维修资金使用、续筹方案；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会 委员报酬；（八）制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案；（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定；（十）决定物业管理小区内的其他重大事项。第十三 条 业主委员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选
6、举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主资格登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按 时缴交物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物 业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；（六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定 缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金使用；（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等 内容；（八）对违反业主公约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以 及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案
7、，签订经营合同，管理经营 收入。按业主议事规则公布帐目。（十）保管业主建筑物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业 图纸、合格证、维修记录等全部资料。（十一）并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。第四章 投票规则第十四 条 业主登记制度1、筹备组或业主委员会发出登记通告、张贴于建筑物区域显著位置。2、登记需出示业主身份证原件留复印件、房产证或经房管局确权的预售契约 原件留复印件。3、登记时间为一个月。第十五 条 业主大会作出决定，须经登记业主的专有部分面积二分之一以上且 占登记业主总数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、续 筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其
8、附属设施的，须经登记业主的专有部 分面积三分之二以上且占登记业主总数三分之二以上的业主同意。第十六 条 业主投票权是按已登记的业主拥有物业的面积和户数确定，持有房 产证或经房管局确权的预售契约为投票权人。业主的投票权可委托使用人或承租 人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选 举权。第十七 条 业主应主动在指定地点领取投票表格， 没有领取投票表格， 业委会 将派人逐户派送，送达房屋使用人或租户的，视为送达业主本人。投票人必须在 投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。第十八 条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示， 视为
9、全部物业共有人的意思表示。第五章 议事方式第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年 X 月召开 1 次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（一）50%以上业主委员会委员提议；（二）20%以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。第二 十条 业主大会会议可以采用集采用书面征求意见的形式；但应当有物业 管理区域内持有 1/2 以上已登记投票权的业主参加。第二 十一条 业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权利。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第二 十二 条
10、 业主大会议事采用以下方式：（一）全体业主会议形式：物业管理区域内的已登记业主直接参加业主大会， 进行投票表决。（二）业主代表大会形式：物业管理小区（大厦）业主超过 300 户的，可实 行业主代表大会制，以楼层为单位，每栋（或每层）推选 1 名业主代表参加业主 大会，业主代表须经所代表的单位面积 1/2 且人数 1/2 同意，业主代表因故不能 参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持 所代表区域的全部投票权。（三）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿， 并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。第二 十三条 业主大会采用以下形式征求
11、、回收业主意见，进行表决。（一）设投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。（二）设专人派发、回收意见：由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关 人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会统计汇总，进行表决。第二 十四条 如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形式， 业主代表在业主大会前采用以下形式，听取、收集、反映所代表业主的意愿，参 加业主大会行使投票权。业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有 1/2 以上投票权的业主通过， 业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的 意见、征求所代表业主对业
12、主大会议事内容意见；业主代表在参加业主大会表决 前，应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主 意见。并根据持有 1/2 以上投票权的业主的意见，行使投票权，其表决的投票权 是其所代表业主投票权的总和。第二 十五条 业主大会授权业主委员会的议事方式：（一）业主委员会和主任由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对 业主大会负责。（三）业主委员会设委员 X名（单数），其中主任1名，副主任2名，由业 主大会选举产生。业主委员会每届任期 X 年（任期由业主大会确定），委员任期 届满可连选连任。（四）每次业主委员会会议应当在会议召开至少3 日前，通知全体业主委员会委员并送
13、达有关材料。（五）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议 必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定经全体委员人数半数 以上同意。第二 十六 条 业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每半年至少召开一 次；有 1/3 以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会 会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业 管理区域内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会
14、议记录上签 名。 委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规 侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在 表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事 内容及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决第六章 附则第二 十七条 本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚 未出售物业的建设单位。第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立 情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材
15、料向物业所在地 的区、县级市国土房管局备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款 规定重新备案。第二 十九条 业主委员会任期满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委 员会的换届选举。前一届业主委员会的工作自任期届满停止工作。第三十条 业主委员会不履行组织召开业主大会职责的， 经 20%以上业主提议， 可召开业主大会，第三 十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担， 共用部 位、共用设施设备经营收益的 50% （不超过于50%合计XXXX月元，用作经费开 支，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业 主委员成员、工资等费用。经费收支帐目由业主委员会专人负责管理，业主委员 会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年 度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后 7 日内在物业管理 区域内公告，接受业主的质询。第三 十二条 本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。第三 十三条 本议事规则经业主大会通过后生效， 同时报当地区、 县级市国土 房管局备案
