地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原那么，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后效劳等阶段工作的指导3、职责3.1 物业公司新工程管理部、地产工程部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引3.2 物业公司新工程部在新工程论证报告中对物业管理准入可行性进行分析3.3 地产公司和物业公司须参照本标准，结合各工程的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系4、原那么4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原那么，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立标准、高效的协同机制4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原那么，明确双方责、权、利，在此根底上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算方法〔确保至少按季度结算一次〕和收费标准进行结算5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理5.2 前期介入是指工程立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理本钱、可开展性〔更新、改造、升级〕等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用5.4 工程开办费是指在工程集中入伙前，物业公司为实现新工程的正常物业管理而产生的人员储藏、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收5.6 保洁开荒是指工程接管验收合格后，物业公司对工程内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。
6、方法和过程控制6.1 工程前期介入站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理本钱、可开展性〔更新、改造、升级〕等方面，提出建设性意见公司新工程管理部组织专业人员定期与地产公司工程部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向同时从管理需求角度对小区的环境、平安、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交?工程整改建议书?3 工程接管验收过程的控制入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交?物业验收报告?，所有专业工程工程保证在入伙前一个月通过竣工验收建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量4 营销配合过程的控制物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安效劳；客户的接待咨询效劳；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反应给地产公司营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照?物业效劳前期介入委托合同?〔附件一〕进行。
6.1. 2 工程前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通 工程前期介入期间物业公司产生的人员本钱、物料消耗及相关酬金〔总本钱的10-15%〕由地产公司承当〔参考标准：按前期介入工程建筑面积计算，每平方米2～4元〕6.2前期物业管理阶段效劳合同：物业公司新工程部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草?前期物业管理效劳合同?、?业主临时公约? 经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订?前期物业管理效劳合同?，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、效劳标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的〔关于前期物业管理的约定〕内容一致 物业管理方案筹划：在房屋竣工验收之前，物业公司新工程部应拟定工程的物业管理方案，该方案是对管理效劳工作的全面筹划，具体包括管理模式、效劳内容、管理效劳标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。
2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照工程总建筑面积千分之二比例〔缺乏50平方米的按50平方米计〕向物业公司提供管理用房，缺乏局部由物业公司自行解决，由此产生本钱应在物业管理费测算时统筹考虑地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房办公场所具体位置的规划应充分考虑到工程物业管理模式的需要，可从效劳辐射区域、交通、平安、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据工程具体情况确定规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应到达国家住宅房内标准 保洁开荒 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工本钱、物料消耗和酬金〔总本钱的10-15%〕由地产公司承当. 房屋集中交付使用实行地产公司工程组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，筹划、组织入伙工作集中入伙期间发生的费用由地产公司承当，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。
地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙筹划方案和费用预算〔人工本钱、物料消耗、现场布置、管理酬金等〕报地产公司审核，费用由地产公司承当. 售后效劳物业公司只负责正常的工程返修工作〔具体参见地产、物业、施工三方?保修协议书?〕.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的效劳质量标准、监控方法和处分措施，物业公司有权对施工方的效劳质量进行评估和扣罚3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照?保修协议书?相关内容执行工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接 6.3 其他 因地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承当，此局部费用由地产公司划拨给物业公司6.3.3假设地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用，地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用假设委托物业公司在业主入住时收取此笔费用，可参照地产委托代理业务操作6.3.4 因市政配套不到位而销售有承诺等原因，造成工程用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承当补差责任。
物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径；对因销售承诺过失导致日后增加物业管理本钱和难度的，应由地产公司承当责任7、相关文件?前期物业效劳委托协议??前期物业效劳合同??保修协议书?8、本指导书内容由物业公司新工程部负责修改、解释物业接管工作流程物业竣工验收物业公司接管初验施工单位对初验存在的问题进行整改物业正式接管验收共用设施和设备接管房屋接管其他相关图纸资料设施设备使用说明书设施设备功能鉴定 电气设备水卫洁具 安防设备水电气底数五金附件土 建装饰前期介入工作流程资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录工程规划管网设计功能设计智能化介入保安介入物业宣传工程介入会所管理协作营销组织开展工作拟定物业管理方案了解楼盘根底资料组建前期介入工程组最新 精品 Word 欢送下载 可修改。