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1、个人贷款业务贷前调查的十个重点及调查报告模板1、借款人的基本情况（姓名、年龄、受教育程度、职务等）、社会背 景、家庭背景、婚姻状况如何？借款人的素质、品德和性格如何？是 否有家庭责任感？ 家庭是否和睦？有无不良嗜好？有无违法犯罪记 录？健康状况？家庭成员素质如何？2、借款人借款用途是什么？用途是否合理、合法？贷款理由是否充分？配偶对借款及借款用途知情吗？是否支持？3、借款人的收入状况如何？是否有较强的赚钱能力？收入的来源和 数额可靠吗？ 收入稳定性如何？第一还款来源是否能够支撑还贷？ 分析还款来源的可靠性。4、客户户籍在哪里？在当地是否有房产？有几部车？何时购买？在 本地居住了多久？居住稳定性
2、如何？从事现职几年？稳定性如何？ 了解借款人的负债、家庭开支情况。5、了解借款人在当地的社会声誉，了解借款人个人征信记录如何？ 以往重视个人信用记录吗？以往还款记录如何？向供应商了解其履 约情况？向税务部门了解纳税情况。6、了解借款人发展历程及从业经历、前期投入，综合评估借款人的 管理能力和从业经验，7、借款人对融资成本在意吗？主动询问过月供多少吗？有还款计划 和安排吗？ 客户配合度如何？8、了解借款人能提供的担保，并对相应担保对债权的保障力度进行 评估。9、综合分析如果客户不还款，违约成本多大？10、是否对客户充分履行了告知义务吗？客户的借款资料完整性、一 致性和合规性如何？个人类贷款调查报
3、告 个人类贷款调查报告内容必须包括以下七个方面：1、客户基本情况及主体资格。2、客户资产情况及负债情况。3、客户收支财务状况、经营情况及经济效益情况。4、申贷金额、用途、还款方式。5、保证或抵押情况分析。6、贷款风险评价。7、调查结果和结论。每方面的具体内容和注意点如下： 一、借款人基本情况XX,男，汉族，今年XX岁，身份证号码是，文化程度XX,家庭X 口人，联系电话为X,户籍所在地是XX,现居住地在XX。妻子xxx, 今年XX岁，身份证号码是，文化程度，目前从事xxx（职业）。注：对借款申请人的姓名、性别、年龄、婚姻状况、健康程度、职业、 工作单位（经营地址）、户籍、常住地、身份证号码、家庭
4、人口、信誉、有无不 良嗜好等情况及家庭其他成员的相关情况应通过查验身份证、结婚证 户口簿和社会调查等方式来了解和审查。二、借款人资产情况及负债情况一）借款人家庭资产情况：经调查,截至 XXXX 年 XX 月 XX 日调查日），借款人家庭资产总额共计 XXX 万元。其中：1、固定资产合计 XXX 万元，一处位于地方，建筑面积 XX 平 方米，购入时房屋总价 XX 万元，现价 XX 万元；一处为砖混结构自 建的自建房原建设成本为 XX 万元，现价 XX 万元；一处位于 XX 地 方的商铺 XX 平方米，购入价值约 XX 万元，现价 XX 万元；购置的 农用机械X辆价值XX万元；购置的汽车（货车）X
5、X辆，价值约XX 万元；若借款人有企业，且系个人独资。如位于 XX 经济开发区的 XX 有限公司。土地面积XX亩，价值XX万元；厂房XX m,价值XX万 元；设备一套， 价值 XX 万元，同样需要纳入资产计算。2、流动资产合计 XX 万元。现金存款（银行对账单、存单等）；应收 帐款 XX 万元，存货 XX 万元（购货合同、进货单）。注：要一一列明主要资产项目，并提供主要证明资料。3、固定资产情况：按动产和不动产分类，对借款单位的固定资产名 称、数量、价值、性能、年限、分布、变现能力进行调查分析；2、流 动资产情况：主要包括（1）存货品种、总量、价值、变现能力；（2）应收款金额，较大的 债务人情
6、况， 是否有坏账风险；（3）短期投资金额、项目、地点或对象。（二）借款人负债情况：通过征信查询系统查询和了解，借款人目前 负债合计XX万元（其中在XX银行以XX （方式）贷款XX万元， 形态正常或不良。其它负债 xx 万元，替 xx 担保贷款 xx 万元，形态 正常。借款人 XXXX 年 XX 月在我公司贷款 XX 万元已按时归还， 无不良记录。注：要列明重大负债，并分析偿债能力，是否对归还贷款产生直接或 重大影响。调查资产和负债情况时，需要分析借款人家庭财产情况：（一）是不易变现财产，主要包括房屋间数及结构、 面积、坐落位 置、构建时间、变现价值，其他不易变现的财产及变现价值。（二） 是可变
7、现财产，主要包括机械设备名称、数量及变现价值， 交通运输工具及变现价值，家电器具及变现价值，存货及变现价值。 对于实物资产可查看权证、发票、合同和付款凭证基础上进行现场察 看来证实；权益性投资可通过查看权证、公司章程、验资报告、报表 等方式来证实。三） 是负债情况则可通过查询人民银行征信系统、黑名单系统、 核销贷款清单和社会调查了解。原贷款金额、贷款金融机构、贷款形 态、欠息金额和社会融资等其他负债情况，计算资产负债比例。三、借款人收支、经营及经济效益情况（一）借款人收入情况：1、月工资收入为 XX 元。 2、主经营收入 XX 元，主要为 XX 收入万元，年净收入万元。3、其他收入 XX 万元
8、。 总收入 XX 万元。（二）借款人支出情况：1、借款人家庭生活消费支出每年约 XX 万 元。 2、借款人家庭年贷款还贷支出约 XX 万元。3、其它支出。 借 款人家庭年总支出为 XX 万元。 借款人家庭年净收入为 XX 万元。（三）借款人主要经营情况：XX本年种植XX亩，养殖XX头（个、 只等），（或承包工程总造价 XX 万元，预计实现收入 XX 万元等），预计年 末实现毛收入 XX 万元，扣除成本支出 XX 万元，测算净利润约为 XX 万元或比如借款人从事 XX 加工销售 20 年，现雇工 20 人，目前主 要经营 XX 有限公司，产品主要销往 XX 等地。借款人每日可生产产 成品 XX
9、吨，获利 XX 元，年正常生产 XX 天，可获纯利润 XX 万 元左右。注：1、需审查借款人经营的行业和产品，从业经历，近几年的经营 情况（销售收入、利润等情况），本地同业情况，市场份额及竞争力， 发展前景等。通过市场调查和查询经营证照等相关资料了解。2、较大的收入要一一列明收入项目，并提供相关证明资料。四、贷款的用途、还款来源该笔贷款的用途为XX （必须具体），因需要加工XX吨，每吨价值在XX 万元， 正常生产储存周转期在 30 天左右，存货量在 XX 万元左 右或种养业承包XX，己投入XX万元尚需XX万元资金投入，现借 款人自筹资金在 XX 万元，尚缺资金在 XX 元，还款来源第一为借款
10、人收入和资金回笼款，第二是担保人资产及收入。注：1、借款用途“开门见山”，简明扼要地说明借款人因何事需向我行 申请借款， 其自有资金及缺口情况，后续资金如何筹集以及申请借 款的金额、期限等。在借款 用途的问题上，尤其应注意用途的合规、 合法、合理性，用途必须要具体（其经营 规模与申请借款额度是否 匹配）。多用途的贷款申请，必须调查清和说明每项用途 的投入资金、 资金缺口和贷款需求额度。2、还款能力分析应在深入分析借款申请人提供的直接和间接收入证 明的基础上， 将可靠的收入结合所有负债的还款方式、贷款期限、 贷款利率与全部负债本息进行比较，以确定借款申请人在扣除必要的 家庭生活开支后在贷款期限内
11、的还款能力。需要计算其所有负债每月 还款额与月家庭收入比，判断其是否符合相关规定。（1）对职业稳定、收入稳定的工薪阶层，根据其工作单位开出的收 入证明与代发工资的银行流水对比，并通过调查确定其真实收入水平（2）对投资收益，根据其所有权权证、合同、银行流水和市场调查 等方式来确定投资收益水平。对股权投资可查看可通过查看公司章程 和验资报告、报表分析出年投资收益。（3）对流通类、建筑类经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方 发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、进货单、销货单和税 票，了解该行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入。考虑到该类行业资金量大、利润 率不高的实际情况，仅凭经营利
12、润判断其还款能力有很大缺陷，应测 算其贷款期间内产生的现金流，看其是否能覆盖贷款本息。4） 对制造业经营户，可通过查看其银行资金往来的贷方发生额（剔除借款等大额非经营往来发生额）、水费、电费和税票，了解该 行业合理的利润率，以确定借款人合理的经营收入。（5） 对其他类型的经营户可根据其自身的经营特点，找出有效的确 定经营收入方法或对于金额较大的且还款资金主要来源于经营的贷 款，还款能力分析参照流动资金贷款分析。五、担保或抵押情况分析担保人1：XX：男、现年XX岁，现住XX,主要从事XX,承包集体耕地 XX 亩，种植业年收入达 XX 万元,养殖有 XX 头,价值 XX 万元,养殖业年 收入 XX
13、 万元。其家庭总资产约为 XX 万元,其中：一处位于地方, 建筑面积 XX 平方米,购入时房屋总价 XX 万元,现价 XX 万元；一处为砖混结构自建的自建房原 建设成本为 XX 万元,现价 XX 万元；一处位于地方的商铺 XX 平方 米,购入价值约 XX 万元, 现价 XX 万元；购置的农用机械 XX 辆 价值XX万元；购置的汽车（货车）XX辆，价值约XX万元；该户信 用状况良好,担保资格合法,具备贷款担保能力,担保人保证还款的 资金来源为 XX 收入。注：担保人的主要资产和主要收入要一一列明项目,并提供证明资料。 具体担保注意点为：1、房地产抵押：（1）确认价值评估：实行二次评估，以两次评估
14、价值较低者作为贷 款发放的评估价值。一是由专业评估公司评估，二是由公司根据不同 类型的房地产通过市场比较法、成本法、收益法中一种或两种方法对 抵押物公允价值进行评估，对抵押价值明确的抵押物可本着审慎的原 则予以确定，对价值难以确定的抵押物在参考专业评估机构的评估价 值的基础上进行市场调查以确定其合理的抵押价值；（2）核查产权状况：通过查看权证（必要时到法定权属登记部门查 询）、走访承租户和现场查看、拍照来确定抵押物产权、使用权是否 明晰和实物状态；（3）确认处置变现能力。根据城市规划是否在近期拆迁。在充分考 虑抵押物位置、产权和使用权明晰程度、房屋和土地性质、成新率、 土地剩余年限、租赁期限和
15、相 关法律法规的基础上判断其变现能力；（4）确定抵押率。抵押率是否在规定的范围内；（5）确认抵押手续。产权共有人和抵押人（抵押人与借款申请人不 是同一人）是否出具同意抵押的书面文件，是否对抵押物承租人履行抵押告知手续。2、机械设备、车辆、船舶抵押：（1）确认评估价值。根据其购买发票载明的价格（相关价值证明材 料）、合理的经济寿命期和实物状态，测算出抵押价值或参考专业评 估机构的评估价值；（2）核查产权状况。通过查看购买发票、和现场查看、拍照来确定 抵押物产权是否明晰和实物状态；（3）确认处置变现能力。在充分考虑抵押物用途、经济寿命周期、 成新率等因素的基础上进行市场调查、查找资料判断其变现能力
16、；（4）确定抵押率。抵押率是否在规定的范围内；（5）确认抵押手续。是否办理相关保险；产权共有人和抵押人（抵 押人与借款申请人不是同一人）是否出具同意抵押的书面文件。3、权利质押：（1） 确认评估价值。对银行存单、国债等价值稳定的质押物以其面 值为抵押价值。（2）核查产权状况。质押物是否在法律规定的范围内；通过查看相 关权证确定权利是否明晰；（3）确认处置变现能力。在充分考虑权利的专有性和市场调查的基 础上判断其变现能力；（4）确定抵押率。质押率是否在规定的范围内；（5）确认抵押手续。产权共有人和质押人（质押人与借款申请人不 是同一人）是否出具同意质押的书面文件。4、自然人保证：通过了解保证人年龄、职业、户籍、居住地、健康状
