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1、紫东旭日荷花定位及规划设计建议报告四川置信商业旅业地产有限公司策划部2007年5月目 录第一部分住宅部分4一、项目市场环境分析41.1社会及经济发展状况41.2市场需求分析91.3竞争市场调研与分析部分22二项目分析272.1项目简介272.2项目地块概况282.3 项目SWOT分析31三、 项目定位323.1营销战略定位323.2目标客户定位343.3 项目产品定位373.4产品价格定位383.5 项目形象定位41第二部分商业部分42一、市场调查421.1成都商业发展现状421.2城北区商业发展现状及未来发展趋势421.3市场需求分析43二、项目分析及定位512.1、商圈概况512.2项目S
2、WOT分析522.3 SWOT战略532.4商业定位542.5项目商业物业划分552.6产品定位562.7目标客户定位562.8价格定位57第三部分 项目规划设计建议59一、项目概况591.1项目位置及地块特征591.2规划设计要求（地块拍卖条件）摘要59二、项目技术调研60三、项目规划建议603.1规划理念及总体思路603.2建筑功能规划613.3总平布局613.4建筑平面设计623.5建筑立面设计683.6物业管理683.7 智能化规划693.8项目具体经济指标（预测）69附：相关业态建筑要求71快餐店建筑要求表71中型中餐厅建筑要求表72经济型酒店选址及建筑要求表74SOHO选址及建筑要
3、求75 第一部分住宅部分一、项目市场环境分析1.1社会及经济发展状况1.1.1成都社会经济概况l GDP指标2006年，成都市的GDP总量达2750.03亿元，比上年增长13.8，在副省级城市中位居第7位。成都GDP从2004年到2007年一直处于高速发展阶段，平均增幅接近14左右，高出同期全国10.5左右的增幅。l 固定资产投资表1成都市20042006年固定资产投资及涨幅，房地产开发所占比例及涨幅（单位：亿元）年份2004年2005年2006年固定资产投资额1085.21457.41899.6比上年增长25.827.7%30.9%房地产开发投资291.4450.6619.2比上年增长18.
4、754.6%37.4%所占总投资比例26.930.932.62006年全社会固定资产投资完成1899.6亿元，比上年增长30.9%。全房地产投资619.2亿元，增长37.4%。房地产开发投资2005年一度增幅达到54.6，也正是这一阶段成都房地产的发展最为迅猛，甚至可以说是处于一个发展过热的局面。经过政府宏观调控后，2006年仍然在37.4的高增长速度上，可见成都房地产投资的强劲势头。l 人均可支配收入表2 成都市2004-2006年人均可支配收入及涨幅（单位：元）2004年城市居民人均可支配收入10394元，比上年增长7.82005年城市居民人均可支配收入11359元，比上年增长9.3%20
5、06年城市居民人均可支配收入12789元，比上年增长12.6%。数据显示居民收入呈稳步上升趋势，随着收入水平的增加必将释放出巨大的购房潜力，住房基本需求和改善型需求也将持续上升，购房能力将进一步提高，有力的支撑成都楼市的发展。1.1.2城北发展状况l 城北区范围城北划分为：东至成绵高速、南至内环线（金仙桥路、西体路、武都路、大安西路、大安中路、大安东路）、西至营门口路、北至三环路。大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心等。l 城北环境沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，
6、总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。随着城北环境的进一步整治，居住环境得到了较大改善；成都市房产开发日趋成熟，开发品质也得到较大提升，城北受物流市场的影响，近两年房产发展较其它缓慢，但也得到一定程度的发展；在新的形势下，以及在城北生活居住者对高品质居住物业的需求，使得区域房屋开发品质会进一步提升。 l 城北规划城北作为成都市一个主要区域，其物流市场得到了良好发展，区域购买力较强，需求较为旺盛；但目前区域房产开发较为缓慢，居住物业供应量较少。随着新规
7、划的出炉，开发商和购房者对区域的关注度将进一步提升，房产开发的体量也会进一步增加。作为城北的核心，本轮城市规划给城北带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，定位为成都市北部中心。金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，推动城北的城市化进程。从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。2005年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主。l 城北商业地位 城北历来是成都的财富中心，定位为成都的客运、物流市场，
8、区域内大型批发市场云集，云集各类专业市场140多个，2006年交易额逾300亿元，几占成都城区一半。经营商户逾5万，常住人口40多万，日流动人口70万人次，人流、物流、资金流密集，是成都财富聚集、老板密度最大的区域之一。数以万计的批发商家经20多年的发展积淀，已成为专业的商贸型公司，年商贸交易额动辄几百上千万元。l 城北商业特点 城北商业情况看来，专业市场发展得较为成熟，专业市场密集于此区域内，荷花池、五块石区域以成为成都商品输出的主要区域。专业市场以传统的百货、建材、机电、医药等专业批发市场为主体。荷花池、五块石物流中心的地位不容撼动，仍将以传统的专业市场以及日常商品批发市场为主。l 城北交
9、通发展即将开通的北新大道(一环路外环路)全长约11公里，是中心城区连接北部新区的重要干道。其中，三环路至外环路段以道路排水工程为主，长69公里，规划宽度为60米。三环路以内以高架桥为主，双向6车道(二环路以内为双向4车道)。在建的地铁一号线是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长26公里，共有18座地铁站。将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。在城北，地铁贯通了荷花池、火车北站等几乎所有人流量特大区域。据成都市地铁办透露，地铁高峰时期每小时单向最大断面客流量为4.1万人次，远期全日客流量为100万人次，行速可高达80千米每小时。这也就是说，在地铁开
10、通之后，从城北前往城中，10分钟就可达到；从城北前往城南，也仅20来分钟就可到达。城北居住者目前所面临的堵车、绕道、误时等等麻烦将随着地铁的修建迎刃而解。这意味着，城北住宅开发向来为之头疼的交通瓶颈将因此而得到彻底打通。尤其值得一提的是，由于地铁的安全性特点，从城北出行，人们不用再担心流动人口过多带来的治安问题。1.1.3城北房地产经济背景分析表3 2005年2006年城北住宅开发情况（单位：万平方米）虽然相对于其他区域，城北仍然还是一个 “冷门”，06年新增住宅供应量为99.17万平方米，远远落后于城东的219.84万平方米；只占到成都主城区供应量的10.8。但是相对于05年的56.48万平
11、方米来说，其增长速度也不容小视。而在类似的环境和老厂改造问题上，城东的成功例子，似乎也为城北未来的出路指出一条可供借鉴的光明大道。l 住宅地产城北是房地产开发起步较晚的区域。随着成都市大刀阔斧地进行城市基础设施建设，城北交通瓶颈得到改善，在很大程度上带动了城北住宅产业的发展。由于该地区流动人口较多，社会治安相对较差。并且土地规划开发相对滞后于成都西、南和东部区域。尤其是项目周边整体环境较差，地块被低端住宅包围，很难形成高端社区。受整体环境和开发水平的影响，该区域住宅档次较低，很难吸引其他区域的消费者购买，也不能有效吸引外省来蓉定居和投资的消费者。所以，虽然区域需求旺盛，供给相对不足，但由于该地
12、域收入水平两极分化严重，效购房需求仅为私营业主、公务员、铁路局职工、部分企业职工等，致使该区域住宅均价相对落后于成都平均水平。成都的城市化进程中，市区的房产开发顺序和人口导入是逐步由西向东的，从南至北发展。城北依靠价格的优势，正逐步影响着全市的购房消费者和成都市的房地产发展走向。随着该种走势，驷马桥片区、府青片区及沙河源片区等区域必将会快速发展起来，环境的进一步整治提升和城北的旧城改造，依靠相对价廉的优势和地铁的影响，必将带动整个城北区域的发展。相信在未来两年有望成为整个楼市最有潜力的片区之一。l 商业地产城北秉承商贾集散地的传统，打造了“财富城北”的区域特色。就近年来城北商业项目新开楼盘看，
13、个盘供应体量都比较小；其中金府路机电市场推出了2个项目，供应体量为0.89万平方米，业态均为机电专业市场；荷花池批发市场有1个项目推出，为1.90万平方米，此区域内批发市场密集，竞争激烈以及无较大面积地块供应限制了此区域内新项目的开发；九里堤区域亦有1个项目推出，为住宅的配套商业，体量仅为0.35万平方米。2006年1季度只成交的两块商业用地，一块紧邻会展中心，另一块位于九里堤板块。尤其以成都东北、西北为两大供地热点区域。随着政府投资对基础设施的完善，沙河改造与拆迁工作的完成，这两大区域房地产开发环境日益成熟。由于城北住宅市场历来市场接受度较低，限制了城北住宅业的发展，生活配套商业亦受到影响，
14、目前城北生活配套商业相当缺乏；仅九里堤区域相对完善，但档次较低，缺乏中高档次的配套。 受地价增高的影响，建材市场租金呈增高趋势，大量建材商家选择外迁。项目北方三环富森美家居的经营成功，直接削弱了该区域建材市场在成都商圈布局中的重要作用。亿家天下经营一般，512市场不再辉煌，该商圈的两个主力市场都处于十分不利的局面，很难带动该区域建材商业的蓬勃发展，不难判断该区域建材业正处于衰退阶段。1.1.4城北房地产发展趋势今年驷马桥版块有170万平方米以上商品房放量2010年中心城新增居住用地24.51平方公里，人均居住用地提高到26.72平方米，人均居住面积提高到1213平方米，新建1750万2020万
15、平方米住宅，新建20个规模为3万4万人的居住区，提高生活居住的环境质量。价格走势2002年2006年城北的房地产价格从稳步上升发展到跳跃式上升。影响房地产价格走势的主要原因，一是需求旺盛，二是楼盘的品质不断提高，今年，随着土地市场化和国家宏观调控带动的建筑材料的上涨，加大了房地产项目的综合开发成本。2004年以前城北房地产市场一直呈现平稳低速发展态势，价格的涨幅也相对缓慢。进入2006年，其价格发生跳跃突破4000元/平方米的心理价位线. 2007年，城北的房地产市场迎来了一个高峰，借助政府大力推动城市建设和软环境的改善，大量的外来房企抢滩城北，本地大牌房企也初步完成原始资本积累，向着大盘，精品楼盘发起冲击，市场呈现群雄逐鹿的纷繁景象。激烈的市场竞争必将带来产品层面上的极大丰富，开发商都不惜余力的在产品上花重金打造，必然导致价格的上涨。2007年上半年延续了房价平缓上升的趋势，由于长期以来被压抑的需求随着房地产供应市场的活跃
