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1、房地产价价值评估估理论论论文房地产价价值评估估可以简简单地理理解为估估测房地地产的价价格。但但科学、准确且且具有法法律效力力的评估估，必须须是由专专业估价价人员根根据据估估价目的的，遵循循房地产产价格的的形成规规律与估估价原则则，按照照估价程程序，运运用科学学的估价价方法，并结合合估价人人员的丰丰富经验验所进行行的房地地产评估估。一、房地地产价值值评估基基本权意意 顾名思思义，房房地产评评估可以以简单地地理解为为估测房房地产的的价格。但科学学、准确确且具有有法律效效力的评评估，必必须是由由专业估估价人员员根据据据估价目目的，遵遵循房地地产价格格的形成成规律与与估价原原则，按按照估价价程序，运用
2、科科学的估估价方法法，并结结合估价价人员的的丰富经经验所进进行的评评估。因因此，理理解房地地产评估估首先必必须掌握握如下有有关概念念。 （一一）房地地产价值值评估专专业人员员 房地产产价值评评估专业业人员是是指经房房地产价价值评估估人员资资格考试试合格，由有关关主管部部门审定定注册，取得执执业资格格证书后后专门从从事房地地产价值值评估业业务的专专业人才才。在我我国，房房地产价价值评估估专业人人员被称称为估价价师，在在英国和和香港等等地被称称为测量量师，在在日本和和韩国被被称为不不动产鉴鉴定士。 1、基基本要求求。一名名合格的的房地产产价值评评估专业业人员，应符合合下列基基本要求求：（11）有扎
3、扎实的房房地产价价值评估估理论、方法及及房地产产制度政政策、开开发经营营、城市市规划、建筑等等方面的的知识。 （2）有丰富富的房地地产价值值评估实实务经验验。 （33）具有有较高的的市场调调查、推推理判断断技能。 （4）有良好好的职业业道德修修养。 22、注册册管理。为为了达到到上述要要求，建建设部根根据中中华人民民共和国国房地产产管理法法和有有关法律律、法规规的规定定，于119988年8月月颁布了了房地地产评估估师注册册管理办办法，自19998年年9月11日起施施行。该该办法共共九章三三十四条条，规定定房地产产价值评评估人员员须经全全国房地地产评估估师执业业资格统统一考试试合格，按规定定注册
4、，取得房地产产评估师注注册证，才能能从事房房地产评评估活动动。未经经注册的的人员，不得以以“房地地产评估估师”的的名义从从事房地地产评估估业，不不得签署署具有法法律效力力的房地地产评估估报告书书。估价价师分为为全国注注册的和和地方注注册的，分别由由国务院院建设行行政主管管部门和和省、市市、自治治区房地地产行政政主管部部门管理理注册工工作。该该办法对对初始注注册、注注册变更更、续注注册、撤撤销注册册、执业业、权利利与义务务、法律律等等作作出了具具体规定定。详见见本卷附附录。 （二二）房地地产价值值评估目目的 估价价目的就就是评估估房地产产的动机机，即评评估所服服务经济济行为的的具体类类型的价价值
5、的真真实。 如如是为了了买卖、租赁还还是为了了抵押、典当等等而评估估房地产产价值。估价目目的不同同，所采采用的评评估方法法及具体体操作过过程也有有所不同同，导致致估价结结果也出出现相应应的差异异。 （三三）房地地产价值值评估原原则 估价价原则是是指评估估人员在在估价过过程中应应当遵守守的标准准或注意意事项。主要包包括最有有效使用用原则、合法原原则、预预测原则则等。详详见本章章第四节节。 （四四）房地地产价值值评估程程序 一般般而言，房地产产评估的的基本程程序是固固定的，但运用用某种估估价方法法评估的的具体程程序则有有一定差差异。详详见本章章第五节节。 （五五）房地地产价值值评估方方法 科学学实
6、用的的估价方方法，必必须具备备两个条条件：既既有科学学的理论论依据，又能反反映现实实交易行行为。因因此，房房地产价价格通常常可以从从如下三三个途径径来求取取：1.参照类类似房地地产近期期的市场场交易价价格；22.参照照重新建建造类似似房地产产所需要要的费用用；3.依据该该房地产产的收益益能力大大小来衡衡量其价价值。 由由此形成成了房地地产评估估的三大大基本方方法，即即：市场场比较法法、成本本法和收收益法。除此之之外还有有一些其其他方法法，如假假设开发发法、路路线价法法、长期期趋势法法、残余余法、购购买年法法、利润润法、分分配法等等。其他他估价方方法实质质上是三三大基本本方法的的派生，而且不不同
7、的估估价方法法有其不不同的用用途。 每每种估价价方法都都有一定定的适用用条件，运用不不同的方方法评估估同一房房地产会会得出不不同的结结论。 二二、房地地产价值值评估对对象 房地地产评估估的对象象就是房房地产。从实物物形态上上来看，房地产产存在三三种形态态，即单单纯的土土地、单单纯的建建筑物以以及房地地合一的的复合房房地产。另外，房地产产评估是是评估待待估房地地产的一一定权益益的价格格，因此此，估价价对象也也涉及到到物权。依据房房地产评评估的需需要及其其特点，这里将将按用途途将评估估对象划划分为居居住、商商业、工工业、其其他用途途房地产产及土地地五种类类型，并并分别介介绍它们们的估价价特点、常用
8、方方法及主主要注意意事项等等。 （一一）居住住房地产产价值评评估居住房房地产主主要包括括普通住住宅、公公寓、别别墅等。居住房房地产不不同于一一般商品品，甚至至也不同同于其他他房地产产，它不不但具有有等价交交换、按按质论价价、供求求决定价价格等商商品的共共性，还还带有鲜鲜明的社社会保障障性，房房地产评评估师必必须充分分掌握居居住房地地产的这这一特点点。 1、居住 房房地产的的分类。住宅可可按多种种方式分分类，依依据估价价需要。一般可可按档次次和市场场化程度度划分。 （1）按档次次划分：ll）普通通住宅。它是为为普通居居民提供供的，符符合国家家住宅标标准的住住宅。普普通住宅宅符合国国家一定定时期的
9、的社会经经济发展展水平，符合国国家人口口、资金金和土地地资源等等基本国国情。它它代表一一个国家家或地区区城市居居民实际际达到或或能够达达到一定定经济条件件下的居居住水平平。我国国城市中中量大面面广的是是普通住住宅（即即经济适适用房），此类类住宅采采用地方方或国产产建筑材材料，进进行一般般水平的的装饰装装修，选选用国产产中档厨厨卫洁具具和设备备。现阶阶段国家家对普通通住宅往往往既制制定下限限标准，也制定定上限标标准，以以利于宏宏观调控控。普通通住宅的的工程造造价和房房屋售价价均较适适中。目目前，可可按19996年年颁布的的城市市住宅建建设标准准作为为普通住住宅评估估的比较较尺度。 随着社社会经济
10、济的发展展。普通通住宅的的标准也也会逐渐渐呈阶段段性提高高。现阶阶段，我我国建国国以来修修建的标标准住宅宅仍员普普通住宅宅范畴，但在进进行估价价时，应应视其与与新居住住标准的的差距和和改造的的难易程程度，给给予适当当的折扣扣。 2）高级住住宅。它它是为满满足市场场中高收收入阶层层的特殊殊需求而而建造的的高标准准豪华型型住宅，包括高高级公寓寓、花园园住宅和和别墅等等。这类类住宅的的户型和和功能空空间多样样化；每每套建筑筑面积较较大，从从一百多多平方米米到几百百平方米米不等；装修、设施和和设备高高档化，较多地地采用进进口和出出口高级级装饰材材料和洁洁具设备备；户外外环境要要求高；服务标标准高，管理
11、系系统完善善，往往往采取封封闭式安安全保卫卫措施和和高质量量的物业业管理。高级住住宅税费费额度大大，其工工程造价价和市场场售价均均较高。 3）简简易住宅宅。主要要指建筑筑年代较较早、功功能短缺缺、设备备不全、设施陈陈旧、结结构单薄薄的住房房。简易易住宅中中的公房房一般不不出售，有待拆拆除重建建；私房房售价（扣除地地价）一一般较低低。 （22）按市市场化程程度划分分：1）社会保保障性住住宅。体体现政府府、单位位、个人人三者共共同负担担投资和税税费的原原则，为为保障居居民必要要的居住住水平，以优惠惠的税费费和价格格向居民民提供的的住宅，如为中中、低收收入者提提供的住住宅。其其价格是是不完全全的成本
12、本价格，不包括括土地增增值的价价值，有有的甚至至只包括括部分成成本费用用。这类类房地产产的估价价较为复复杂，往往往因交交易对象象不同，交易目目的不同同而出现现不同的的价格。 2）市市场化商商品住宅宅。市场场化住宅宅包括向向高收入入职工家家庭出售售的实行行市场价价的公有有住房，单位和和个人在在市场上上购买的的住宅商商品房，以及其其他以市市场价格格交易的的各类住住宅。 22、住宅宅评估的的标的物物。以住住宅作为为估价对对象可以以分为：户（居居住单元元）、住住宅单元元、住宅宅楼、居居住小区区等。 （1）居居住户。居住户户可以是是独立的的，独院院独栋的的，也可可以是与与邻居有有共墙、共用空空间和用用地
13、的平平房或楼楼房居住住户。 （2）住住宅单元元。为适适应住宅宅建筑大大规模发发展的需需要，常常将一幢幢住宅分分为几个个标准段段，并把把这种标标准段称称为单元元。单元元的划分分可大可可小，多多层住宅宅一般以以数户围围绕一个个楼梯可可划分为为单元。 （3）住宅楼楼。住宅宅楼由多多户或多多个居住住单元构构成，并并包括住住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理间距距的红线线内用地地。 （44）居住住小区。居住小小区是由由多栋住住宅（低低层、多多层、中中高层和和高层）为主体体构成，并包括括道路、水电、燃气、供热、绿化等等用地及及公共服服务设施施等。不不同的评评估标的的物，应应当有明明确的建建筑与用用地界定定
14、和明晰晰的产权权。 3、住宅的的价格构构成。基基于我国国目前的的住房制制度与政政策，住住宅价格格的市场场价与国国家指导导价并存存。前者者为商品品化价格格，由生生产过程程中消耗耗的物化化劳动的的转移价价值和活活劳动创创造的剩剩余价值值构成；后者由由成本价价格与不不完全成成本价格格构成。 我国住住宅的租租金可分分为商品品租金、成本租租金和准准成本租租金等。因此，在评估估住宅租租金时应应明确租租金种类类及其构构成情况况。 4、住宅价价格的影影响因素素。影响响住宅价价格的因因素，除除了一般般政治、经济、政策等等因素之之外，主主要有以以下一些些因素：（1）建筑结结构、类类型和等等级；（2）装装修；（3）
15、设设施与设设备；（4）质质量；（5）朝朝向；（6）楼楼层；（7）地地段；（8）环环境；（9）住住宅楼的的公用面面积数；（100）交易易时间；（111）交易易情况。 在估价价时，应应特别注注意以上上资料的的调查与与收集。 为了更更加科学学合理地地对住宅宅进行评评估，应应当对上上述各项项因素对对价值的的影响程程度进行行调查和和统计分分析，确确定价值值增减数数额或价价值增减减率标准准，以便便于比较较修正。 5、居居住房地地产的估估价方法法。新建建居住房房地产、旧有居居住房地地产和拆拆迁房屋屋的补偿偿价格，三者在在估价作作业上有有较明显显的差异异。 （11）新建建居住房房地产一一般采用用成本法法与市场场比较法法进行综综合评估估。 估价价刚刚建建成或在在建的居居住房地地产，由由于各项项成本资料料容易收收集确定定，所以以首先采采用成本
