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1、房价是“天大”的事主题调研报告 关于近十年北京房价变化、现状及发展趋势主题调研2012级建筑1班 崔家瑞 李石磊 刘畅 一、调研背景 1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平同志的一次重要谈话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。当时的中国住房并没有市场概念，但邓小平的讲话却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路，从此拉开了住房制度改革的序幕。1998年国务院下发取消福利分房的规定，房子，作为一个
2、商品，开始正式走向市场。北京既是中国的首都、直辖市和国家中心城市，又是中国的政治中心、文化中心，中国经济、金融的决策和管理中心，具有重要的国际影响力，也是世界上最大的城市之一。因此，北京是一个非常特殊的房屋市场，十年来，北京的房价也发生了翻天覆地的变化二、调研目的 通过对北京不同人群的调查，了解当地房价现状及未来发展趋势，得出其对当地社会各阶层的影响，并探讨当地控制房价上涨的方法。三、调研方法小组成员先在互联网上查阅相关资料，了解近十年北京房价的变化及现状。再分别在其居住所在地附近发放调查问卷，并对调研数据进行整理和分析。最后走访北京市住房和城乡建设委员会并采访相关人员，得到一些建议及控制方法
3、等。四、 调研成果（一） 北京近十年房价变化及政府的相关政策十年来北京房价的走势主要分为三个阶段：2003-2005年处于平稳阶段，2005-2007年开始过快上涨，2007-2008年相对降低，2009年初至今又开始上涨。而政府也在一直通过宏观的政策手段来控制房价的走势。对此，调研小组成员在网络上查阅到了相关资料。1、平稳阶段（2003-2005）在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时，我国整体经济仍处于通货紧缩阶段，内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头，政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观措施来抑制投资。因此，很多政策仅具有警示性意义，实际效果并不明显。2004年
4、，对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛，减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致土地产市场供应量的减少，或者说导致对未来市场供应量下降的预期，为投机者提供了炒作的借口，最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。2、过快上涨阶段（2005-2007）20052007年，快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力之间的矛盾使房价问题成为一个社会问题，得到普遍关注。政府的政策也由实质调控期转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅。政府在2005年把调控重点转向了房价。与2004年的宏观调控通过控制投资减少
5、了房地产市场的供应量相比，2005年开始，政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。3、相对下滑阶段（2007-2008）2008年由于全国市场普遍陷入调整期，市场销售持续低迷。因此，房地产调控进入政策静默期，基本没有新的调控政策出台，而是静观市场表现，判断宏观调控效果。从2008年四季度起，根据国内外经济形势保增长救楼市。4、稳步上涨阶段（2009-2013）2009年延续2008年以来的刺激性救市基调从2009年下半年经济呈现复苏趋势，预警
6、指数位于稳定区间，并呈上升趋势，房地产政策也出现一定微调，政策基调向“保”首次置业为主的刚性需求、“压”投资投机性需求转变。2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施。经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。2011年为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路，促进房价合理回归。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年
7、的重头戏。2012年至今，政府继续坚持房地产调控政策不动摇。（二） 对于近十年北京房价攀升原因的分析 十年来，北京的房价总体来讲一直在飞速上涨，从十年前的三四千元一平米到如今的三四万一平，北京的房价发生了翻天覆地的变化。究竟是什么导致了近十年北京乃至全中国各大城市房价的节节高升，在此，小组成员找到了北京市住房和城乡建设委员会的相关人员进行了采访。北京市建委的王老师对于我们的问题做了一一详尽的回答，对于北京房地产的走势，他的观点是，“存在即合理”。首先，房子是一种生产周期很长的商品，既然是商品，那么从经济学上来讲，是需求决定了价格，也就是是市场上的需求决定了房价的走势，这是影响房价的本质。其次，
8、政府对于房地产市场每年都会出台相关政策，进行宏观调控，从98年土地改革停止住房实物分配、加快推进住房商品化开始，但值得注意的是各种调控的出发点并非以根治中国房地产顽症为目的，仅仅是抑制其大幅增长为目的，因此北京的房价才会出现反弹后又快速上涨的状况。再次，土地价格的上涨也使北京的房价逐步攀升，特别是在北京四环内，土地作为房子的原料难以获得，因而需求旺、供给少，房价持续走高。同时，在这十年中，通货膨胀加剧，货币超发，四万亿刺激资金多数进入地产领域，这是一个比较直接的刺激，并且很多人将房产视为抗通胀的手段，因此存在房产投资过热的局面。另外，人们的心理因素、文化因素也是推进北京房价上涨的重要因素。中国
9、人安土重迁，认为买房才是真正地在首都落了脚，才能真正安居乐业，因此从走入工作岗位的第一刻起就背负起“买房”这一沉重的担子；相比而言，住在纽约的年轻人则自由很多，他们习惯在城里租房，这样工作的压力也比较低、更能够大施拳脚，直到35岁以上有了稳定的工作、丰厚的薪水与可观的积蓄才会考虑买房，并且很多人选择在了郊区。其它还有一些公共资源分配不够合理，如学院、公共资源集中等的因素也是北京部分地区房价居高不下的原因。（三） 现今北京房价及政府政策 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上房价收入比是46:1，就是一个家庭奋斗4到6年，就可以拥有一套住房。如考虑住房贷款因素，住房消费占居
10、民收入的比重应低于30%。而对于北京来说，一套四环以内普通两居室新房80平米，按海淀区来计算，平均400万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为5000元，则家庭月收入达到10000元，年收入为12万元。这样房价收入比则为33.3，严重偏离合理的房价收入比。由此可见如今北京的房价是多么居高不下。北京市政府作为一个规范北京房屋市场秩序的存在，今年的“一号工程”主要终点是大力发展保障性住房。由于北京独特的性质，外来人口众多，人口密度高，北京人的买房压力也比较大，而北京的房价又在稳步上升，因此很多人根本买不起房。因此，政府将首要目标放在了廉租房、公租房、经济适用房等的保障上，主
11、要解决中低家庭的住房问题，做到应保尽保。十八大提出“住有所居”，并不意味着人人都有大房子，而是从实际情况出发，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，保证各个层次的市民都有居住。上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。居住权是人类的基本权利，作为政府就是要满足所有市民的这种权利。（四） 北京房价发展预测要预测房价的未来发展趋势，就要从影响房价的因素着手分析，根据影响房价因素的性质，分为经济因素、社会因素、行政政治因素、环境因素和房地产的内在因素等。影响房价的主要因素是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体
12、供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高；影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构，是社会因素中的主导因素；行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。根据这些影响因素，我们看一看近十年北京各方面的变化及将来的变化趋势。2011年，北京市常住人口2018.6万人，与上一年1961.9万人相比，增加了56.7
13、万人。其中，外来人口742.2万人，与上一年704.7万人相比，增加了37.5万人。统计数据显示，北京“城六区”人口密度远超伦敦、东京，流动人口持续增长的势头可能还将延续至少20年。按照目前每年常住人口增长60万的速度，如不采取有力措施，未来5年，北京人口数量将达到甚至突破2260万。而为了容纳这么庞大的人口数量，从四环到五环、六环。北京只能不断地扩大土地面积。另一方面，从07年到12年五年中，北京市人均地区生产总值实现了从6000美元到10000美元的飞跃，基本契合了十一五的五年规划。北京去年全年实现地区生产总值16000.4亿元，比上年增长8.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到
14、80394元(折合12447美元)。据此，北京经济发展已经接近发达国家水平。而在中国共产党北京市第十一次代表大会上，进一步提出了“人均地区生产总值达到2万美元左右” 的今后5年的目标任务。在人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素的影响下，近十年来北京市的平均房价几乎是翻了十倍，这在前面已经看到了。而日前最新发布的2013年7月十大城市房地产价格指数（十大城市涵盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都）显示，十大城市综合指数（新房）同比全部上涨，环比涨幅开始扩大，同比涨幅继续扩大。其中北京涨幅达17.05%，涨幅超过今年上半年房价涨势迅猛的广州、深圳，位居10个城
15、市的首位。尽管北京执行国五条最严厉，但无论是20%的个税政策也好，单身限购也好，直接限价也好，以及最近上调二手房过户指导价等，仍然无法真正遏制房价的上涨。“从经济学的角度上讲，不论是即将出台的房产税抑或是限购、限贷，从本质上解决不了深层次的供需矛盾。而中国房地产真正的出路，还应该是通过加大保障房供给力度，来弥合供需矛盾，用市场的理性模式来满足人们的基本需求。”基于此，该蓝皮书预言，房价仍将继续攀升。而任志强们对此也有着同样的判断，“有一点很明确，房价一定不会跌，尤其是在北京这样的一线城市”。所以总的来看，虽然无法预测房价能涨多少，但不论寻常百姓，还是业内人士或政府官员，对此都有着相同的态度。在
16、城市化进程结束之前，在人民币升值进而带来的通货膨胀得到有效抑制之前，房价总体上一定会成上涨趋势。这是市场所决定的的，而政府的努力方向则是加大力度建设保障性住房，甚至可以以非常规的增长速度来发展，以保证低收入人群的合理居住权利。（五） 控制房价上涨方法的探讨 让我们通过一个很简单的经济学原理来看房价： 供求关系决定价格，一套房子出来，不管定价多少，只要在开发商或炒家能承受的时间范围内有人购买，那房价就不会跌。 北京人口众多，而且人人都想住大房子，房子肯定供不应求。尽管人人都有住房需要，然而大多老百姓都在抱怨现今北京房价太高，但这并不代表需求不足。市场营销学告诉我们：需求需要购买力。具有一次性付清房款购买力的人并不多，并不意味着需求不足，聪明的商家早就想好了办法了：分期付款，而且一分就是几十年。也就是说，你用几十年的辛苦努力才能换来对一套房子的购
