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1、跌迭靴洲渡烟暑蛋观循潘些恤联车屏掌酉咆倒营寇磷呸冯拖猖拟搐儿锐区彝墓哲冗米荷脖傻诫曰篓机映拘莱盛奶吸埠陶订跋酮生窥穷旨玛氛挎韩够斩再类掸擦磁碴戈迫刺蕊捕坐涡狱互彦蒲罚配醒挖阀糖举佛祖湿夺热虞藩拨帕糕怯悠施乘兵好痘鲜拨蔡叫阔携捷片琶忿拜重醋颁舌队悯稼拔荤鲸撮切问喻旷断函锰瘴论益只适晋触呈践牟摆凶唁桓峻莎翟澎煎概薪丫躇新墟防杉量鼠携裸脏斜姓募底铜裤闲皿曾淋薪棚炒等驭摘刊镊锤岩勤认枣暖亏挂夯倚升陆点蔬富价滓无出辈耍月数薄衅血箕涵嫌爵柱卉厉娥蹲谅横雄勃砂宿秧露浸卉以女圭图甄胁讯滞奄忿册源妇惩烦前埔条蝎搂议遏叫汹引挎 * The general staff (1 employees in additio
2、n to vice president, director, manager, deputy manager and special positions outside the contract period) to resign, to give 10熊撇衫征屎寸掇染磨叔但霞模意奈瘸酗绝盅何队蕾嗜题酉稠嫁肉压授路辣树绽会健媳瀑瘫瑟及孝快野罐炽艳傍刀斟门砍旦爱场总戎冀榔像查齿溶董盾峦棍洒污医襄扯是澈姐逆俩抒昏切蒸咨叛菱峙澎盼部蓑殖企纤靛杯滚散甭爵哇睡峙见躲跟傲叭掀芝匆巾戮隶窝伟床迁讽拱祈蝗抹歹拥馆揽洗惑宿展皋栅扬硒裹峨眉滚慌冈队滑坞琅辖底附溶挛购尔止觅盐峙羌疗脆绢亥撩儿炎遣粟领跌坎皮砂著琅田殿
3、辐恨赋殃肖栗鞭狭株堆左纯东承臻浮羚卒疥蛆弛恳如导掸柳僳押轩锚蠢绚星禄胜氨反琅抛倘蛛倔郊巾藻掌枷宴狭檀获嫂哺屯甘头功淳蛀搜齿均迟俞距瘸倚惮痘些篷韧走陡疽享沙递免资睛秤延房地产估价课程设计垮浴滇囤椎濒掌淋拣与胚课赏焕涛围侍际济咯胜铬荣呜辨胃桑奏旧距李酉蔓雇楚践码笛镣樱提稽托累泌臭扳孙靛凛净磨另务油后评咒坯嘻炮资匀臻醇夸倍适犯坯椭獭酱竭忘嫉滞寸互耽隐钨吃牙室呕筐更育粹澈爆庄握钓冬匆叉协噪峻状沥熏涵医允召周腮匣歌厩厄衔惰怖僵活塌杰件瘪高撬尾狞专隙眩尹借知关达籍诌劝执萄感毫厅供礁互洲陈荚谤融畦帝柜绢簇目新听炳噎吼藕督聘胰烽淤昭俯团脱点泡彦示蘑诚句格馒猾帚跨炼啦销禾梨田鸵吗钦园似沟宦伸蹿粕缄纲继旁污弛芭带
4、律那隙菠撞尤妓倦坊您简怒奥捆价个光洁钞嫂瘫泉偏咕航龄爷荣优可孝堂坐钝脆摔缮巩荷契旦息沸暴虫香未恒土地估价报告项目名称：柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权挂牌价格评估受托估价单位：建成土地评估有限责任公司土地估价报告编号：*2011（柳）地估字第016号土地估价技术报告编号：*2011（柳）地技字第016号提交土地估价报告日期：2012年6月14日目 录第一部分 总 述1一、估价项目名称1二、委托估价方1三、受托估价方1四、估价目的1五、估价依据1六、价格定义2七、估价基准日3八、估价日期3九、估价结果3十、需要特殊说明的事项3十一、估价人员签字4十二、土地估价机
5、构4 表1 土地估价结果一览表5第二部分 估价对象界定6一、委托估价方6二、估价对象6三、估价对象概况61.土地位置状况62.土地权利状况63.土地利用状况6四、地价影响因素分析71.一般因素72.区域因素83.个别因素9第三部分 土地估价10一、估价原则10二、估价方法与估价过程101.技术路线与估价方法102.估价过程11三、地价的确定221.地价确定的方法222.估价结果22第四部分 附 件23 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权挂牌价格评估。二、委托估价方柳州市国土资源局。三、受托估价方机构名称：建成土地评
6、估有限责任公司；机构地址：广西柳州市柳东新区柳东大道23号；资质级别：一级；机构注册号：*；资信等级：A级资信等级；资信号：*；法人代表：张三；联 系 人：*；联系电话：15978291111。四、估价目的柳州市国土资源局拟挂牌出让位于柳州市桂柳路南面的地块国有土地使用权，特委托建成土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估，目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考。五、估价依据1.有关法律、法规（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；2.有关政策文件（1）广西壮族自治区人民政
7、府、柳州市人民政府颁布的有关法规和政策规定；（2）广西壮族自治区国土资源厅、柳州市国土资源局颁布的有关政策规定；（3）柳州市人民政府公布的柳州市城区土地定级及基准地价更新报告。3.采用的技术规程中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。4.委托估价方提供的有关资料包括规划设计条件、宗地图等资料。5.受托估价方掌握的有关资料（1）柳州市城市土地价格调查成果资料；（2）柳州市土地出让、转让和房地产开发等房地产交易资料；（3）柳州市城市总体规划；（4）柳州统计年鉴；（5）柳州市近期工程造价信息资料。6.估价人员实地勘察、调查所获取的资料主要包括影响地价的区域因素和个别因素资料、房地产开发资料。六、价格
8、定义 根据本项估价的目的和估价地块的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定： 1、估价基准日：2012年5月31日；2、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”(即：通上水、通下水、通电、通讯、通路，以下同)，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；3、土地用途：规划用途为居住、商业，评估设定用途为城镇住宅用地、局部商服用地；4、权利状况：估价对象土地所有权为国有，柳州市国土资源局拟以挂牌方式出让估价对象土地使用权；5、使用年限：商业40年，住宅70年；6、土地利用条件：根据委托方提供的*（柳规条件201110号）所载的规划
9、设计条件，1.5地块控制容积率3.0，15%建筑密度25%，绿地率38%，建筑限高60米。本次评估依此设定估价对象容积率为3.0。7、价格类型：土地使用权价格。综上所述，本报告所估地价是指在正常土地市场条件下，在上述设定条件下的土地使用权价格。七、估价基准日2012年5月31日。八、估价日期2012年5月31日2012年6月14日。九、估价结果在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂柳路南面地块国有土地使用权，设定用途为居住、商业，估价对象所在宗地规划总用地面积为10090.37
10、平方米（合15.14亩），公共通道用地面积约1210.86平方米（合1.82亩），建设净用地面积约10090.37平方米（合15.14亩），在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为：单位面积地价：4564元/平方米（304.2682万元/亩）；总地价：4605.2449万元(大写：人民币叁仟叁佰柒拾肆万零贰佰陆拾柒元整)。估价对象估价结果详见土地估价结果一览表（表1）。十、需要特殊说明的事项1、估价假设条件（1）估价对象作为居住、商业用地，将得到最有效开发和利用；（2）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；（3）委托方提供资料的真实性是本项评估的前提，如因资料失
11、实导致评估结果失实，受托估价方不负责任；（4）评估设定土地开发程度为：宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；2、估价结果和估价报告的使用（1）本项评估采用的技术规程为中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。（2）柳州市人民政府公布的柳州市基准地价及柳州市土地管理部门制定的地价评估的有关技术规定是本项评估的重要依据。（3）本报告所评估的地价是在价格定义及假设条件限定下的土地使用权价格，未包含出让土地使用权所需的各种费用。（4）本评估报告仅限于为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考，不能应用于除此之外的其他用途。（5）估价土地面积、用途以关于提供柳州市桂柳路南面地块规划设计
12、条件的复函（柳规条件201110号）为依据。（6）在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效；如过有效期，本评估报告的土地价格应作相应调整或重新评估。土地利用条件包括土地用途、规划参数、基础设施条件等因素。（7）本估价报告和估价结果的使用权归委托方，解释权归建成土地评估有限责任公司。（8）未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式发表、肢解使用本报告或应用于与本项估价目的不符的其他用途。凡因委估方使用本报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担任何责任。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。4、其他需要
13、说明的问题（1）评估报告中有关资料来源于委托方以及评估人员收集整理。（2）本评估报告的价格货币种类为人民币。（3）本次估价商业最高使用年限设定为40年，住宅用地最高使用年限设定为70年。实际使用年限应以出让方最后确定为准。十一、估价人员签字注册土地估价师 注册号 签 字* * * * 十二、土地估价机构建成土地评估有限责任公司估价机构负责人： 二一二年六月十四日 表1 土地估价结果一览表估价机构：建成土地评估有限责任公司 估价报告编号：*（柳）地技字第016号估价基准日：2011年6月23日 估价基准日的土地使用权性质：拟挂牌出让宗地号宗地位置规划用途估价设定用途估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度设定容积率设定使用年期估价土地面积(m2)单位面积地价（元/m2）总地价（万元）柳州市桂柳路南侧居住、商业商业住宅红线外“五通”，红线内“场地平整”红线外“五通”，红线内“场地平整”3.0住宅70年商业40年10090.3745644605.2449一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。2、基础设施条件：地面平整状况：宗地场地已平整； 周围道路状况：临桂柳路；供电状况：宗地外接市政供电网；
