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1、肥东普洛斯仓储设施有限公司普洛斯肥东物流园项目可行性研究报告安徽省工业工程设计院二零一三年一月II目 录第一章 总 论1一、项目背景与概况1二、可行性研究报告编制依据及研究范围8三、结论与建议9第二章 项目建设背景及必要性11一、项目建设背景11二、项目建设的必要性12第三章 建设条件分析15一、项目区域概况15二、项目选址及建设条件16三、投资条件分析19第四章 建设方案24一、指导思想与原则24二、项目总体规划方案24三、建设设计方案27四、主要工艺设备30五、公共工程34第五章 节 能42一、设计依据42二、节能措施42第六章 环境保护与消防46一、环境保护46二、消防48第七章 职业安
2、全卫生51一、概述51二、总图布置及厂内运输安全51三、各种有害因素的防治和采取的措施51第八章 组织机构与人力资源配置53一、组织机构53二、人力资源配置55三、项目管理56四、人员培训57第九章 项目建设进度安排及工程招投标方案60一、项目建设进度安排60二、招投标60第十章 投资估算与资金筹措66一、投资估算66二、资金筹措68第十一章 财务评价69一、评价原则、依据及参数69二、营业收入、税金及附加估算69三、成本估算70四、财务效益分析71五、盈亏平衡分析72第十二章 社会评价74一、项目对社会的影响分析74二、项目与所在地区互适性分析74三、社会风险分析75四、社会评价结论75第十
3、三章 风险分析76一、项目主要风险识别76二、风险程度分析77三、防范风险对策78第十四章 研究结论与建议79一、结论79二、建议79I第一章 总 论一、项目背景与概况1.项目提要（1）项目名称：普洛斯肥东物流园项目（2）项目性质：新建（3）项目承办单位：肥东普洛斯仓储设施有限公司（4）项目负责人：郑光斌（5）项目建设期：1年（6）建设地点：肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地275.96亩。（7）项目建设规模：项目总占地面积183975.00，约合275.96亩。建设6栋中转仓库及配套物业用房、设备用房、门卫等。总建筑面积115179.00，计容总建筑面积225771.
4、00，容积率1.23，建筑密度60.82%。表1-1 项目总体技术指标一览表序号项目单位数量备注1总占地面积183975.00 约275.96亩2总建筑面积115179.00 3计容总建筑面积225771.00 4建筑占地面积111897.00 5容积率1.23 6建筑密度%60.82 7绿地面积25966.00 8绿地率%14.11 9停车位辆110 表1-2 项目建设内容及规模一览表序号建设内容单位建设规模结构层数备注1中转仓库A-119332钢结构1F2中转仓库A-217568钢结构1F3中转仓库A-319332钢结构1F4中转仓库A-419332钢结构1F5中转仓库A-517568钢结
5、构1F6中转仓库A-619332钢结构1F7门卫150砖混1F8门卫2及休息室100砖混1F9物业用房2115框架3F10设备用房450砖混1F（8）项目总投资及筹资方案本项目总投资111638.42万元，其中固定资产投资111012.15万元，流动资金626.27万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。（9）项目财务分析项目实施后，年经营收入达18023.48万元。税后内部收益率6.07%（高于基准收益率6%），税后净现值527.91万元（大于0）。表1-3 财务评价指标汇总表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元111638.42 1.1 建设投资万元111012.15 1.2 建设期
6、利息万元0.00 1.3 流动资金万元626.27 2年均销售收入万元18023.48 3年均总成本万元10633.43 3.1 年均固定成本万元7295.55 3.2 年均可变成本万元3337.88 4年均经营成本万元5465.76 5年均利税总额万元7390.05 5.1 年均营业税金及附加万元973.27 5.2 年均净利润万元4812.59 5.3 年均所得税万元1604.20 6财务内部收益率%6.07 税后7财务净现值万元527.91 税后8税后投资回收期年11.79 含建设期9财务内部收益率%7.78 税前10财务净现值万元14289.25 税前11总投资收益率%5.75 12投
7、资利税率%6.62 13项目资本金净利润率%4.31 14盈亏平衡点%53.20 15资产负债率%0.00 2.承办单位概况该项目建设单位为肥东普洛斯仓储设施有限公司，是由普洛斯投资管理（中国）有限公司的关联公司（下称“普洛斯公司”）和合锻集团控股的安徽燊元投资开发有限公司在新加坡的合资公司在肥东成立的项目公司，普洛斯公司股份为70%、安徽燊元投资开发有限公司股份为30%。（1）普洛斯公司简介普洛斯是亚洲最大的现代工业以及物流设施提供商与服务商，在中国及日本的28个城市拥有并管理着129个综合性园区的296个物业，形成了一个覆盖主要交通枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效网络。通过标准
8、设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高效率，达成战略拓展目标。公司于2010年10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码：MCO）。截至2012年9月30日，普洛斯在中国31个主要城市投资、建设并管理着80多个园区，投入运营的物业面积达700万平米。公司已进入的城市包括：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、珠海、中山、厦门、常州、合肥、郑州等。图1-1 普洛斯中国概览普洛斯目前在中国拥有优质客户350 余家，大多数为世界500 强企业或者相关行业的
9、龙头优势企业。普洛斯致力于为全球及本土最具活力的制造商、零售商及与向前两者配套的第三方服务外包公司提供完整的生产以及配送流通解决方案。普洛斯的客户中60是世界500 强跨国大型企业，在这些客户中，80与普洛斯形成了长期战略联盟。（2）合肥锻压集团简介合肥锻压集团合肥合锻机床股份有限公司始建于1951年，系集液压机、机械压力机等各类锻压设备的研发、生产、销售和服务为一体的大型装备制造性企业，是我国大型锻压设备自动化成套技术与装备产业化基地和中国金属成形机床制造行业排头兵企业。产品广泛应用于汽车、家电、军工、航空航天、石化、新材料应用等领域。在液压机行业，产品销售收入和市场占有率均保持国内第一。建
10、立了覆盖全国的营销网络，是同行业首家向美国、德国和日本等发达国家出口成套成线设备的企业。企业总部基地位于合肥市经济技术开发区，占地面积约1000亩，现有在职员工1200余人，其中工程技术人员300余人，高级技术职称50余人，享受政府津贴的中青年专家13人。拥有大型龙门数控铣床、大重型数控落地镗铣床、5米数控立车、大型数控外圆磨床、精密滚齿机、德国进口等离子切割机等关键和精密设备，二期重型装配和机械加工车间起吊能力260吨，能够保障多台套设备的同时产出和交付，制造和装配水平处于同行业顶尖水平。2008年在同行业率先通过了GB/T19001 / GB/T24001/ GB/T28001 三合一管理
11、体系认证。2008年合锻液压机产品取得CE认证，成功打入欧洲市场。公司长期致力于科技创新型企业建设，通过引进、消化和吸收德国压力机先进制造技术基础上，不断创新和研究，从而整体上提高了中国锻压行业的水准。先后建立了“院士工作站”、“博士后科研工作站”，并与合肥工业大学联合组建了“合肥工业大学合锻先进锻压与成形装备技术研究院”，有力的促进了企业产品结构的调整，技术进步持续推进。3.项目提出的理由现代物流业是用高新技术改造和整合传统产业而形成的新兴复合性产业，全球范围内发展很快。加快发展现代物流业，对于中国适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，增强综合
12、国力和企业竞争力，具有重要的意义。我国在国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中明确指出，要“大力发展现代物流业，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化”。国家发展和改革委员会等九部委出台了促进现代物流业发展的意见和措施，建立了由13个部委和两个行业协会组成的全国现代物流工作部际联席会议制度,提出要在充分利用市场机制的基础上，政府引导、社会各方积极参与，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。近年来，随着现代物流业从发达地区向中西部地区的渗透，以及安徽省产业结构调整和经济建设步伐的加快，社会物流需求增长较快，现代物流业的发展引起了全社会的广泛
13、关注，成为了投资热点。交通、铁路、民航等部门加快了物流企业的培育，一些传统的运输企业、工商企业物流服务部门（运输、仓储、采购、销售等）、个体运输经营者纷纷适应市场需求的变化，加快了现代物流市场的开发和向物流企业的转型。撮镇镇抢抓合肥承接产业转移示范区建设和扩权强镇的政策机遇，整合原有基础设施和工业聚集区，按照基础设施与合肥主城区等高对接、产业合理布局、集聚集群发展的要求，规划建设了占地55平方公里（其中核心区7.4平方公里）的省级开发区安徽商贸物流开发区。相继引进了裕隆农业（工程）机械大市场、华东国际建材城、安粮钢材大市场、湘元工程机械6S店及皖港码头、东华码头等十多个大项目，总投资70多亿元，初步形成了商贸物流大市场产业集群。正是基于物流业在安徽省内的发展以及撮镇镇商贸物流产业集群的发展，公司提出了该项目的建设。二、可行性研究报告编制依据及研究范围1.编制依据国家九部委关于促进我国现代物流业发展的意见；合肥市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；肥东县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；肥东县统计年鉴（2010年）；工
