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1、优合智库内参深度解读：宏泰“产业市镇”模式导读：一、关于宏泰二、宏泰产业市镇模式解读 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表） 宏泰的三大主要业务 业务收入来源：2014年主要收入占比2014年利润占比三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例 项目概述 与政府合作协议主要内容 2014年土地出让情况（图表） 项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）四、产业市镇模式的核心竞争力 目前国内产业园区四种形态： 宏泰差异化的核心竞争要素五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比思考：六、轻资产模式有多轻？七、复制模式能走多远？八、亮点借鉴正文： 关于宏泰：中国宏泰产业市镇发展有限公司（以下
2、简称“宏泰”，股票代码6166.HK）始创于1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰本身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已
3、取得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积205.9万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积286.8万平方米，另外还有5个用于取得租赁收益的投资物业，建筑面积21.3万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增加了可观的收入和现金流量。本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考： 定位：“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商” 发展模式概括： 宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为：将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产
4、业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建标准的可复制模式。 宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区宏泰产业园。 龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。其余几个项目处于开发初期，预计直至2035年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表龙河高新
5、区龙河商务区广阳园区滁州园区张家口市新区宏泰产业园面积和现况规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段规划面积9.5平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签署具约束力的协议，开始市场营销活动规划占地2361亩（约160万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设产业定位新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实）规划中新材料、新能源
6、、装备制造、现代服务及绿色食品（待落实）。（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区。服务范围规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务招商引资以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城”，“北方滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区” 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解：第四阶段第三方设立业务管理及经营产业市镇项目开发物业招商引资及吸引具潜力企
7、业客户土地整理及基础设施建设第二阶段地方政府取得土地配额第三阶段第一阶段规划设计及定位产业市镇地方政府通过公开拍卖、招标或挂牌互让流程出让土地使用权 注： 部分非由宏泰执行第一阶段：主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批；第二阶段：本阶段主要有两项工作：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目标地吸引行业龙头企业入驻产业市镇；第三阶段：在宏泰的协助下，由当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业；第四阶段：宏泰为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对
8、产业市镇进行运营和管理。在出现宏泰认为是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。 宏泰的三大主要业务 业务收入来源：一次性收入在地方政府通过招拍挂完成产业市镇内每块土地使用权的出售时，以土地价款为基准，按照一定比例逐笔计算公司应获得收入宏泰在产业市镇开发居住及商业物业以供出售持续性收入在合作协议有效期内，按照入园企业所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入宏泰在产业市镇开发商业物业以供出租 2014年主要收入占比 2014年利润占比 从2014年的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例1.龙河高新项目概述龙河高新区
9、，位于河北廊坊安次区，其为宏泰集团“产业市镇”模式的代表作，于2005年11月创建，占地2800万平方米。园区在宏泰运营的这几年当中累计税收已达到近20亿元。龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前宏泰产业市镇的收入来源基本来自该产区。目前，已入驻的企业有富智康、普洛斯、恒大地产、首开、正大等。园区待出让的住宅及商业用地有847万平方米，产业用地有628万平方米。2.与政府合作协议主要内容2005年宏泰与当地政府签署合作协议：述产业市镇项目的可持续及平稳增长。现地方政府与民营服务提供商”XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
10、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX产业市镇开发的一次性的收入，相当于出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100% 出让商住用地所得款项净额80% 产业市镇开发的持
11、续性收入，相当于园区范围内当年实现税收中，区政府留成部分剔除入园企业优惠部分后等值金额，乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额该系数在协议有效期内由40%至60%不等龙河高新项目2014年土地出让情况截止2014年12月31日地方政府出让的土地（平方米） 地方政府的平均出让价（人民币元/平方米） 土地出让金（人民币亿元） 宏泰费用收入/占土地出让金比例人民币（亿元）%工业用地1092353760.410.3483.9住宅及商业用地500936316615.8610.1263.8小计610171266716.2710.4664.3龙河高新项目尚余土地开发资源分类截止2014年12月31日土
12、地面积（万平方米）占总土地面积（%）商住用地已出让181.666.4%供未来使用847.1730.3%小计1028.8336.7%工业用地已出让292.2710.5%供未来使用628.2822.4%小计920.5532.9%非出售用地道路及绿化用地850.6230.4%总计2800100%龙河高新项目：持续性收益龙河园区税收返回额（人民币：万元）项目2011年2012年2013年2014年龙河园区年度税收总额25191342374167275000税收增长比例36%22%80%宏泰龙河高新项目返还总额49980413513416占当年园区税收比例1.98%2.35%3.24%4.55% 201
13、4年龙河高新项目的收入，一次性收入10.46亿元，持续性收入有3416万，光是这两项，收入总和约有10.8亿元。鉴于宏泰自身的模式，其提供的是，规划、以及运营服务的供应，无需购入土地，暂无需建设，但享受土地出让和增值的利益，利润率相当可观。从公司2014年年报来看，宏泰公司2014年毛利率达47%，高于行业平均水平，按业务区分，产业市镇毛利率接近80%。而公司的净利润率29%，也高于行业一般水平。四、产业市镇模式的核心竞争力目前国内产业园区四种形态：目前国内产业园区按发展历史和形态大致分四种：经济开发区、工业园区、产业园区和产业市镇，各自具备一定的特性。经济开发区由政府机关主导，空间平台服务功
14、能欠缺。较少关注产业聚集，私营企业和民营资本较少参与，政府委托土地开发商或承包商进行土地整理和基础设施建设，其盈利为建设成本的一定比例。工业园区的产业空间专业性增强，公共服务功能匮乏; 主要通过招拍挂购买土地使用权，并根据特定的定位、主题进行园区的整体规划及物业销售或出租，商业模式类似于传统二级开发商。产业园区，产业空间专业性和创新型显著，具备公共服务功能，运营商统筹运营。是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。“产业市镇”模式，主要根据长期协议与地方政府合作，为产业发展和市镇建设提供一系列综合、专业服务，包括规划设计、产业定位、土地整理、基建、招商引资，并参与园区管理和运营。产业市镇区别于传统经济技术开发区或工业园区的独特的商业模式。这种模式通过实现产业聚集，引入民间资本，以市场化和专业化的手段，建立产城一体化的工作及生活社区，能够实现地方政府与民营服务提供商“双赢”的合作，探索PPP模式（注），进一步推动地方城镇化建设。（注PPP模式即
