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1、商业综合体考察报告商业综合体考察报告2017年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合 体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属110商业地块项目的开发 有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联 西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我 公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。一、综合体要做大目前商业综 合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开 放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多 种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同
2、时可以通过自持 物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个 机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力 等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适 比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才 会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的 客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建 地产110地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具 有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块 发展的
3、关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体 的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚 持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象 城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路， 做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值； 三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较 高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼 光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的 品牌诉求，谋划发展战略方针，
4、做出明智的选择。二、 综合体要有明确的主题 这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类 似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，不 是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主 题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题 “公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就 是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项 目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题， 缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱
5、充斥在偌大的综合体 中，越发显得人流稀少，了无生机。关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩 的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素， 要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全 地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建 设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。三、 商业综合体业态要做全一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有 做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种 业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问 题，需
6、要在规划中予以合理地解决。出于未来可持续发展的需要，综合体内部业 态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入， 一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超 市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的 经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一 方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量 入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。四、 综合体要做好长期经营的准备综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物 业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在 进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有 未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。商 业综合体考察报告全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。
