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1、上海众创空间考察报告根据四月工作计划前往于4月25/26日前往上海考察众创空间，上海倍格众创空间筹备建设及招商运营管理、WEWORK空间规划及运营、裸心社 众创空间选址及运营管理、上海虹桥商务区服务配套等四处项目考察，结合前期对世贸中心搜集资料，形成报告。参观项目基本情况序号企业名称品牌slogan物理空间区位环境服务平台1上海倍格倍格创业生态系统 创业办公生活新方式13000位于长宁街与中山西路交叉口附 近，周边多居民区，缺乏中高档餐 饮，商业氛围不足；距离地铁站中 山公园站步行不超过15分钟服务前台+微信公众 号2WEWORKDO what you love10000以内周边居民区，位于威
2、海路，邻近商 业街完善，从地铁南京西路站出步 行前往不超过15分钟，服务前台+微信公众 号+在线应用（非交费 会员无法注册应用）3裸心社（naked HUB）工作定义生活（WORK， REDESIGNED）5000以内分别位于复兴中路和虹桥天地两 处，办公楼内整层使用，周边商业 配套完善，复兴中路从陕西南路地 铁站出步行前往不超过10分钟，服务前台+微信公众 号+在线应用（非交费 会员无法注册应用）4万科星商会让有理想的企业聚合起来服务整个园区虹桥商务区内，服务前台+微信公众 号+办公应用（麻绳办 公）5世贸中心WE GROW TRADE （我们驱动贸易）服务一栋楼国内各大城市有世贸中心者众服
3、务办事处+微信公 众号结论一：1、五家中，WEWORK、世贸中心模式参考美国标准化模式，以自由模式形成标准，在全世界范围内进行复制；上海倍格、裸心社、万科星商会三家均 有国内房地产背景，倍格为当代置业作为大股东，起于背景，目前走出北京，开始在长三角扩张；裸心社隶属于裸心集团，专注于酒店度假村开 发运营管理，推动裸心社发展重点布局上海，拓展北京、香港，形成一系列裸心品牌活动，形成联动；万科星商会隶属于万科地产，起步晚于前 两者，落地方面主要在上海地区，除了星商会万客会也在各地均有落地；2、选址交通相对便利，形成一整套完整品牌落地方案，并有相关平台技术作为支撑，方便更好的完成落地;3、除上述单位外
4、，房地产企业绿地、龙湖、海尔等均有众创开间类似业务介入到房地产业务不同环节；二、参观空间运营思路及客户对象序号企业名称空间运营思路客户类型举例1上海倍格获得场地，通过设计改造，对空间充分利用；施工管理把 控工期；根据项目地段环境进行业态配置，招商通过主力 客户自己引入+零星店铺招商外包多家；空间改造利用能力 较强，招商压力不大，重点主攻社群运营，活动频率略低 于其他机构；主流商户：上海儿童电视台（一栋楼）、美团华东总部（改 造房两层）、星巴克咖啡实验室（二层独立小楼）、无人健 身房（首层200平米左右）；其他：首层主以餐饮为主，每间最大50平，近20间不同 中高档餐饮；二楼工位分割位小型团队工
5、位、移动办公位；2WEWORK获得场地，通过设计改造，对空间结构重新划分，主要以 办公业态运营为核心，通过其全球标准化推动，降低成本， 功能模块划分为重点，客户群体覆盖范围更广，上海店内 外国人面孔普遍，国际化交流组合优势明显主力企业客户直接入住，根据企业规模选择，按照工位给 付租金，一层三分之一、二三层均为企业团体办公租赁； 首层分移动办公区域、会议室、电话间等3裸心社（nakedHUB）选择业态多元，获得场地后较少对场地形成结构性改造， 重点在于空间的装饰设计、有限空间的进 步利用；投入 成本相对不高；拥有地产背景，形成品牌矩阵，品牌间联 动；选择依托于办公空间，缺少综合性商业运营；相对提
6、 供多为基础服务，交流类活动；尚未具备众创空间标准化 配套；主力部分小型企业客户，预估总体最大在20人，空间数量 有限，移动办公面积、交流、会议等区域展 半，会议室 可根据规模合并使用，每周免费时间限制、不提供餐饮配 套4万科星商会业内形成品牌宣传，但尚未在园区内形成有效导引；互联 网运营方面行程业内影响力；依托地产品牌本身影响，开 展资源整合，吸引企业的加入；提供从基础到成长全流程 服务内容；园区中心级别，落地方面服务企业客户，仍旧欠缺不少， 虹桥物业服务人员对其存在完全不知，以餐饮娱乐配套+ 办公形式开展，值得推崇内容，楼宇门禁管理、导视系统 清洗明确；首层大堂电子屏水牌管理；除固定保安岗
7、、吧 台服务岗，其他岗位相对较少，但效率明显高；5世贸中心一座城市一座世贸中心，加入一个世贸中心，全球联网， 获得客户资源，面向商业房地产、协会机构、公司等不同为大楼服务配套标准化，实现国际贸易对接服务支撑；组织机构开展会员招募，以世贸中心为核心，开展线上线 下交流培训，优势项目在于展会、国外交流考察；相对频 率地域众创空间结论二：1、项目获取成本较低，上海倍格为老船厂改造、WEWORK选择场地有条件完成改造；裸心社等三家选择场地均属于写字楼平层，缺乏大规模改造， 重点在于空间分割；2、设计与装修同步开展，主力客户或者重要的资源客户积累至关重要，首期招商可依托当地多家中介共同代理等形式，可有效
8、降低招商期限；并可 适当结合客户情况开展装修设计，通过设计规划完成招商工作；3、项目评估-获取项目-设计查勘-装修施工-招商-验收入住-运营，流程与项目推动一致，却相对更紧密，租赁客户入住开始按天计算租金，设置满 足入住条件，倒逼项目质量、进度管理；4、功能定位明确，有规划的开展招商招租，尤其针对服务配套方面；责任明晰，明确租赁到入住使用各个环节，各自费用承担划分情况等，有效避 免后期纠纷；三、参观空间功能模块设置及空间装饰规划序号企业名称功能模块设置商业空间装饰规划1上海倍格前台、水吧台、会议室、私人办公空间、讲 座沙龙区域、共享打印区、公共展示架、公 共休闲区、移动办公区、固定租赁区域 1
9、300个工位，每层有会议室、数个米用材料：钢梁、钢板、部分区域轻钢龙骨隔墙、钢化玻璃、水泥 地面、刨花板、少量工位灰色条纹地毯；可调向led灯、长板式灯 箱；白色乳胶漆主色调，白色颗粒喷涂材料辅助，黑色线状板辅助， 所有展示架采用黑色钢架焊接，黑色线板结合；不同分区通过颜色 进行区隔开，分区墙地与桌面隔板颜色一致；注重自然光使用2WEWORK前台、水吧台、会议室、电话间、私人办公 空间、共享打印区、公共休闲区、移动办公 区、固定租赁区域1400个工位，25个会议室采用材料：钢梁、钢板、钢化玻璃、水泥地面、刨花板、木质地板； 通道采用球形白色吊灯、工位采用半圆形吊灯、led筒灯、长板式 灯箱；绿
10、色为主色调，楼层扶梯采用深色刨花板，房间隔间采用钢 化玻璃做隔间，空间相对宽敞大气，直接有天井区域，注重自然光 使用3裸心社（naked HUB）前台、水吧台、会议室、电话间、私人办公 空间、共享打印区、企业展示区域、公共休 闲区、个人衣物存放柜、睡眠休息格子、移 动办公区、固定租赁区域6个会议室，米用材料：钢化玻璃、刨花板、木质地板；重点在于米用刨花板制 作展示架、休息格子、个人衣物存放柜、企业展示区域4万科星商会前台、分类业务服务接待台、水吧台、会议 室、私人办公空间、共享打印区、公共休闲 区、移动办公区、固定租赁区域5世贸中心无结论三：1、功能分区：小型团队独立办公、移动办公区域、会议室
11、、共享打印、水吧台、前台、展示区、休息区、电话间、休闲区成为标准；2、根据楼宇结构、场地环境等多方面原因确定是否改造，空间需要进一步划分，众创空间（改造房或单层）重点针对20 人一下团队办公，主攻10人一下办公；作为整个园区租赁配套，可适当考虑借鉴该形式；进一步完善升级，扩展全国服务3、办公空间整体风格明确，可以划分不同风格区域，改造功能多采用成本较低的方式进行，普遍采用钢材（结构改造）、钢板、钢化玻璃、水泥地 面、刨花板、木质地板；4、通道采用球形白色吊灯、工位采用半圆形吊灯、led筒灯、长板式灯箱；绿色为主色调，楼层扶梯采用深色刨花板，房间隔间采用钢化玻璃做隔 间，空间相对宽敞大气，直接有
12、天井区域，5、注重自然光使用，采购材料环保、讲究节能环保；6、施工有条件尽力压缩工期，包括甲醛异味清除，整体架构出现后，装修施工、开荒保洁、装饰包装等同时进场，采购提前根据需要预定；采用抽 风机、对流等多种形式散味；7、以实现交付使用为目标推动每项工程，在此基础上最大限度缩短工期；8、根据倍格预估，投入总体在3000 万左右属于较高成本投入，预期三年收回成本；年收益 20%-30%间。租赁期达 20年；四、参观空间服务内容及会员福利情况序号企业名称一价全包会员福利备注1上海倍格匹配不同规模企业配套齐全工作间、多功能 会议室、款创独特的公共空间、高速无线网 及打印共享、前台服务、保安、清洁服务、
13、 空调灵活短租每周会员活动 企业服务优惠 一处入驻多地共享 线上线下社交活动潜在的客户群体及投资网络2WEWORK匹配不同规模企业配套齐全工作间、多功能 会议室、款创独特的公共空间、高速无线网 及打印共享、私密电话空间、空气净化设施、 活动场地使用、共享厨房（无限咖啡、茶、 软饮、啤酒）、运动区域、前台服务、保安、 清洁服务、淋浴房、储物柜、水电、空调会费月付 灵活短租 每周会员活动 企业服务优惠 有奖设计处入驻全球共享 线上线下社交活动 潜在的客户群体及投资网络在线社区：连接人脉，找项目+找合作，与其他社区会员当 面协作；发布你的商业需求，在社区中寻找合 作伙伴分享行业动态及报告，了解最新趋
14、势 每个月都会举办超过20场活动， 150余种会员服务3裸心社(naked HUB)配套齐全工作间、多功能会议室、打印机、 高速无线网、绿植墙、空气净化设施、活动 场地使用、无限咖啡、茶、软饮、啤酒、共 享厨房、运动区域、前台服务、保安、清洁 服务、淋浴房、储物柜、水电、空调24小时全天出入 裸心社应用支持 精彩社区互动 裸心社合作伙伴优惠 裸心社社区经理支持 处入驻多地共享 费用月付 零押金在线社区：连接人脉，找项目+找合作，与其他社区会员当 面协作；发布你的商业需求，在社区中寻找合 作伙伴分享行业动态及报告，了解最新趋势 每个月裸心社都会举办超过20场活 动4万科星商会八大基础服务+五大平
15、台（目刖星商会服务 免费，物业服务另收费）提供系列基础活动与服务，目前阶段 免费，开始进行标准输出，物业费单 独收取5世贸中心以卓越品牌为内涵、以全球网络为支持、 以地标设施为依托，世界贸易中心为本地企 业和商业社区提供包括贸易信息服务、出入 境贸易访问团服务、贸易教育服务、公司对 接服务、商务中心服务、商务俱乐部服务、 会议服务、展览服务、租户服务等一体化商 贸服务，帮助企业开拓国际贸易和投资机 会、促进地区经济增长。对会员企业收取会员费，对对应房地 产开发商收取“世贸中心”冠名费， 提供部分免费活动，享受组织活动优 惠，自费参加结论四：1、目前众创空间发展，不单独收取物业费，一价全包，客户服务流程相对传统开发商更加规范；众创空间与业主根据情况协商租金、物业费等相关费用收取比例、标准等等；2、除了基础的物业服务内容，众创空间提供更多的共享空间，降低该类企业办公成本；持续举办不同类型活动，推动社群的运营管理；相应岗位设 置，满足运营管理要求，岗位包括项目经理、社区经理、社区执行、社区专员、信息技术经理、
