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1、物业企业八大风险物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。 物 业管理的风险特点是，物业责任界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内， 一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。 企业抗风险 的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。物业管理的风险包括项目决策、合同、管理责任、业主使用不当、企业运作、自 然灾害、服务人员伤害等七方面风险。听听物业管理从业者谈【物业管理那些事儿】说说都是泪！、项目决策风险企业经营
2、中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险,有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物 力和财力，结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。、服务合同风险（一）、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标 准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任， 过度进行非理性服务承诺，导致 一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。 企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全 防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或 索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问
3、题，南京市物业管理办法规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。（二）、（条例）规定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生 效的，前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服 务企业随时有可能被业主大会解聘。 一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将 被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款（如负责安全等），企业对业主的各项许愿（高院司法 建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分）（三）、现代快报2012年3月13日因小区物业未将楼外广告收益向业主公 示，作为业主的央视主持人赵
4、普将物业告上法庭。 该案最后在法庭的主持下和解， 业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区 6年来公共空间总收益的85 %。”风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有 关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合 同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。3、物业服务收费标准及费用调整的约定。三、承接查验风险06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区
5、 28楼老师家补 课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的 辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的，窗户 与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。法院查明，宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准，物业公司应该 知道存在安全隐患，却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施， 应对男童的 坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人，在孩子进入电梯到坠楼死 亡这一过程中，疏于监
6、护，也有一定责任。法院于 07年9月6日最后判决，物 业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的 60 %，分别为10.9万余元和3000 元，另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金 2万元。第二天沈阳各报刊登 一男童高 楼坠亡、物业被判赔偿13万余元”风险防范：1、2011年1月1日执行的建设部承接查验办法对物业管理工作提出更高 的要求作为条例的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，承接查验办法与技术较性强的 物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综 合性整体项目的 物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部 位和共用设施设备。关于办法的适用范围，应明确限定为前期物业管
7、理阶段的新建物业， 虽然办 法规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业 之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责任的承诺。四、管理责任风险（一）、违规装饰装修 业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和 邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业 装饰装修管理风险。1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。09年4月19日，南京50层中环园际广场起火，18层的一户业主装饰施工， 四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层
8、， 引发了大火。火 灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池， 后追究物管责任；一是动火人未 经审批即动火，物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全 苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致 58 人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。风险防范：由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权， 只有劝阻和向行政执 法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到 宣传、巡检、 制止、报告、”四方面工作内容：宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件， 结
9、合夲地区的实际 情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为， 通过多种途径向业主尽到详细的告之义务， 让业主明白私拆乱改是法律法规规定 的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服 务企业要通过发送（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主 手册等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行为。文字材料 要留档保存，以备查验。中华人民共和国物权法第八十三条规定；业主大会和业主委员会，对任意损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止 侵害
10、、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以 依法向人民法院提起诉讼。”上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为， 不仅物 业服务企业要在职责范围内及时处理， 广大业主和业主大会、业主委员会也应按 照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔 偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主， 可以从两方面维护自已的权益。 一 是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规， 对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、 管理，坚持装修期 间的现场巡检，
11、随时记录有关亊项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。 （巡检要有规定、有记录、有检查）制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应 在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务 企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、 制止时，要在职责范 围内，采取合法合理措施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。 要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确 认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住 宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。报告及时：物业服务企业
12、对劝阻制止无效的， 应及时会同业主委员会向有关行政 执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业 服务企业应将书面报告抄报社区居委会， 并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱 改的知情权和对处理过程的监督权。（二）、治安主要指由于外界第三人的过错和违法行为， 给业主造成人身伤害和财产损失等风 险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生 的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内， 入室盗窃、抢夺抢劫、 故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻 的挑战和咼风险曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无
13、期徒刑，09年被假释， 通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍， 当上香樟园小区的保安，而 这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司 更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提 前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：原告认为世豪与开发商签订的 前期物业服务合同”中明确约定，保安应24小时 值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业 的保安，且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一 职明显存在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任， 受害人家属要求物业 赔偿全部损失57万
14、余元。世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发 是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保 安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在 12月21日就已经和新物业进行交接，至 12月31日交接结束，因此世豪不应 该承担相关法律责任。第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是 2011年1月1日，虽然世豪在 2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世 豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认 为自已没有任何责任。区法院审理认为：1、物业服务合同是
15、一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不 是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据物业管理条例的相关规定，物 业公司的安全保障义务是一种预防性行为， 它并不必然能够阻止业主及相关人员 的财产、人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，客观上减少发 生侵害案件的可能性。2、世豪物业履合同的终止日期是 2010年12月31日，新物业从2010年12月 21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安， 由其牢友介绍来的，公司在 保安人员的审核
16、上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制 止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿 7 万元，新物业赔偿3万元。原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过审理，作出维持原判的终审 判决。风险防范:1、做好上节提及的 宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具 有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的 每个行为进行有针对的性的事先管理。条例第二条规定物业管理维护物业管理区域内相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户
