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1、北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产市场价格评估房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产市场价格评估委 托 方：北京市第二中级人民法院 估 价 方：北京*房地产评估有限公司估 价 人 员：* * * 估价作业日期：2009年9月21日2009年10月23日估价报告编号：*评字2009第*号目 录第一部分 致委托方函3第二部分 估价师声明4第三部分 估价的假设和限制条件6第四部分 估价结果报告8一、委托方8二、估价方8三、估价对象8四、估价目的12五、估价时点12六、价值定义13七、估价依据13八、估价原则13九、
2、估价方法14十、估价结果14十一、估价人员15十二、估价作业日期15十三、估价报告应用的有效期15第五部分 估价技术报告16一、个别因素分析16二、区域因素分析17三、市场背景分析18四、最高最佳使用分析20五、估价方法的选用21六、估价测算过程21七、估价结果的确定31第六部分 附 件321、委托评估函复印件322、商品房买卖合同复印件323、估价对象位置图324、估价对象照片325、评估机构营业执照和资质复印件326、评估人员资格证书复印件32第一部分 致委托方函北京市第二中级人民法院：受贵法院委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室（
3、建筑面积289.27平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行司法拍卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2009年9月21日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：519.50万元大 写 金 额: 伍佰壹拾玖万伍仟元整房地产单价：17959元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。北京*房地产评估有限公司法定代表人：*2009年10月23日第二部分
4、估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2009年9月21日，提交报告之日为2009年10月23日。在市场无明显价格波动条件下
5、，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。(此页无正文)二、估价师签名姓 名 注 册 号 签 名* * *第三部分 估价的假设和限制条件一、 本报告委托方为北京市第二中级人民法院，委估的房地产为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室（建筑面积289.27平方米）。根据委托方提供
6、的商品房买卖合同记载，房屋买受人为鹿文德，商品房用途为公寓。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、 由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、 本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估
7、价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。五、 本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。六、 在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、 自估价时点后
8、，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、 本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。 第四部分 估价结果报告一、委托方北京市第二中级人民法院联系人：陈海川联 系 电 话：18910062128案件号：（2009）二中执字第726号二、估价方北京*房地产土地评估有限责任公司地址：北京市*区*法 人 代 表：*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联 系 人：* 联系电话： 010-*三、估
9、价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，房屋建筑面积为289.27平方米，商品房用途为公寓。朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石
10、材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估
11、价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况（1）朝阳区基本概况估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占46.7%。朝阳区涉外资源雄厚，堪称中国第一区。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及
12、奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投
13、资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。（2）估价对象区位状况位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。交通：小区东距酒仙桥路约
14、500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.估价对象市场分析2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2009年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。2009年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销
