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1、目 录摘要IIIABSTRACTIV1绪论1.1研究背景以与意义11.1.1选题背景11.1.2研究意义12工业区改造与规划模式概述2.1工业区改造与规划的涵32.2工业区改造的现实意义32.2.1影响区域经济发展32.2.2合理利用土地资源，实现城市区域化发展32.3 世界主要老工业基地改造的基本途径42.4 工业园区改造模式52.4.1 城市空间重组模式52.4.2城市区域升级模式62.4.3 城市旧工业区功能转化模式63工业区改造对房地产市场影响的案例分析3.1旧工业区改造地区房地产市场的发展73.1.1历下区文化东路东首29号地块的开发73.1.2市历下区文化西路14号地块的开发113
2、.2新规划工业园区房地产市场的发展133.3 旧工业区功能转化地区房地产市场的发展174工业区改造中房地产市场发展分析与建议4.1 旧工业区改造地区房地产市场发展分析与建议194.1.1旧工业区改造的地区房地产市场发展分析194.1.2旧工业区改造的地区房地产市场发展建议204.2新规划工业园区房地产市场发展分析与建议214.2.1新规划工业园区房地产市场发展分析214.2.2新规划工业园区房地产市场发展建议245结 语256附 录267 辞27参考文献28摘 要近年来，随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要容，也成为了城市扩发
3、展的重要一步。各种新型工业园区也在各地纷纷建立。作为经济支柱产业的房地产业，在政府的城市规划过程中肯定会受到影响。我国房地产市场在经历了一个飞速发展黄金时期之后，正经历着一轮严厉的调控政策，尤其是2011年的新政策的出台，调控不再是表面文章，从市场的消费行为到企业的开发行为，力度之大前所未有。如何确保在工业区改造与规划过程中房地产市场的良性发展，是房地产市场现阶段发展的重要问题，在土地供应量减少，政策紧缩，竞争日益激烈的大前提下，全面客观地分析工业区改造与规划对房地产市场的影响，做好前期调研，才能使有限的资源得到最充分的利用，避免土地资源的浪费。保证社会公平与自身经济利益的双赢，达到规划的最终
4、目的。本文在简述城市工业区改造模式的基础上，结合文化东路三箭吉祥苑项目，文化西路14号历山名郡项目，经济技术开发区房地产项目，论述工业区改造对房地产市场带来的影响，对产生的影响进行分析并提出相应的建议。关键词：工业区；城市改造；规划；房地产业Study on the Influence of Industrial Areas Reformation and Planning on Realty Business JinanABSTRACTIn recent years, with rapid urban development and the former suburban industria
5、l areas are gradually surrounded by tall buildings in city, industrial areas reformation has become an important part in urban renewal and a vital step in urban sprawl. Various new types of industrial areas are built one after another. In the process of urban planning, the real estate industry which
6、 is the pillar industry of economy will inevitably be influenced. After the golden age of development, especially after the introduction of new policy in 2011, real estate industry is confronting with a tough period in which the regulateandcontrol are no longer ineffective and its intensity on the m
7、arkets consuming behavior and enterprises developing behavior are unprecedentedly large. At the present stage, in the process of industrial areas reformation and planning, how to ensure a healthy development is a major problem real estate industry must deal with. Facing with the decrease of land sup
8、ply, the restriction of policy and the increasingly competitive market, the real estate industry should make the preparation by analysing the influence of industrial areas reformation and planning on them. Only by this can they take full advantage of and avoid the waste of the limited land resource.
9、 The final aim of industrial areas reformation and planning is to ensure a win-win situation of social equality and self economic interest. After the introduction of the industrial area transformation patterns, this thesis will focus on the discussion of the influence of industrial area transformati
10、on on real estate industry and will provide some suggestions by analyzing the Ji Xiang Yuan Projects launched by Shandong Sanjian Real Estate Group Co., Ltd, Li Shan Ming Jun Project launched by Shandong Sanming Investment Co., Ltd and Jinan Economic-Technological Development Zone Real Estate Projec
11、t.Keywords: industrial area; urban reformation; planning; real estate / 1绪 论1.1研究背景以与意义1.1.1 选题背景目前建筑业已经成为我国名副其实的支柱产业，固定资产投资占GDP的比重，30多年来基本上保持40到60%的水平，其中很大程度是政府投资。我国建筑业近三十年来，从完全的计划经济发展到今天的有中国自己特色的社会主义市场经济，并取得了巨大的发展成就。建筑业的产值和规模屡创产业新高，近年来每年的市场规模均达数万亿之巨，中国已经成为全球最大的建筑市场1。随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建
12、筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要容，也成为了城市扩发展的重要一步，随着老旧工厂的迁走，大量国有土地可以用于商业开发，房地产业可以说是土地开发的最好选择，第一可以为城市带来新的建筑景观，二来可以增加政府收入，三来可以刺激经济发展带动消费，还可以带动新城区的发展。可以说房地产业的注入在城市发展的过程中起到了举足轻重的作用。工厂从原址迁走，在政府规划的新区或新城驻址，就需要住宅、商业以与各种市政设施的配套，这同样需要房地产业的注入，可以说在城市后现代化建设的过程中，工业区的改造与规划对房地产市场的发展有着巨大的影响。1.1.2 研究意义在城市的后现代化发展过程中，政府越来越重视城市规划的合
13、理性，工厂大都迁离原址，在统一规划的工业园区建厂，这部分地区人员将突然变的密集，在这部分地区住宅区需要大量建设，但是当地的市政配套设施，厂区周边地区购买力，当地地价与政府的政策与态度，临近工厂的污染情况等都会对住房价格、商业用地价格产生影响。而在工厂迁走的近郊区在房地产的开发过程中也会受到地价、政策、周边购买力、生态环境等因素的影响。因此，在工业区改造的地区，房地产的投资需要作出详细的调研与开发前期策划，地块开发建筑方案设计等。就地区来讲，政府的十一五，十二五计划都明确要大力发展新型工业园区，并将工业园区向初具规模的新城区发展，这就需要房地产业的投资与建设。而原来散落在各个地方的工厂在城市空间
14、重组过程中迁走，历下区、历城区的大量黄金地段得以发展房地产，这些地区地价相对较高，但环境较好，更需要进行充分的前期策划。以往学术研究都是从工业体制、产业经济等角度出发，单独研究城市的工业发展与房地产业发展，而对两者的结合研究较少。而工业区改造的过程对房地产的影响是巨大的，并且这种影响颇具代表性。因此本文将着力研究区域转型发展与房地产业发展之间的关系和规律。本文将从工业企业迁出地区房地产的开发以与新建工业园区中房地产市场的发展方向、趋势等几方面进行分析，综合探究工业区改造对房地产市场的影响。本文第一章将分析旧工业区迁出与新工业园区建立的必然趋势以与其对房地产市场的影响，第二章将就几种工业区改造模
15、式进行探讨并分析房地产业在各模式下的发展情况，第三章将以地区的开发实例对地区房地产市场受工业区改造的影响进行分析，第四章根据数据分析得出相关建议。2工业区改造与规划模式概述工业区改造与规划根据不同的情况可以分为许多种模式，城市空间重组、城市区域升级、城市旧工业区功能转化是三种比较常见的模式。22.1 工业区改造与规划的涵城市规划是人类在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志。这种对未来空间发展的安排意图，在更大的围，可以扩大到区域规划和国土规划，而在更小的围，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。因此，从更本质的意义上，工业区改造与规划是以工业区层次为主导工作对象的空间改造与规划。32.2工业区改造的现实意义2.2.1影响区域经济发展改造主要对城市中的社会问题与其在空间上的表现进行，揭示城市的区域分化。大型国有企业的重组和搬迁，旧工业区的改造等都塑造出了独具特殊印记的城市社会空间重构模式。4同时由于规划用地性质的转变使土地价格得以提升，增加财政收入，刺激经济与城市良性发展。对区域经济有直接带动作用。而在建立新兴工业园区的过程中，随着人流的大量涌入，既缓解了市中心的拥挤问题，又给城市经济发展注入新的活力。因此，污染企业“退城入园”，就主城区而言，是个“一减一加”的过程：第二产业减少了，第三产业增加了。5企业完成搬迁后，其搬迁留置区
