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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作育德家园物业管理方案（讨论稿）“一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。”我们用管子权修中的这句话作为本文的开篇语和育德家园物业管理方案的中心语，旨在承沿和发扬古人崇尚育才育德高于一切的精神。第一章、楼盘调研情况“育德家园”楼盘是深圳市祥悦房地产开发公司正在向市场推出的一项经典力作，结合该位置地处蛇口后海高档商品房住宅区，开发商在规划、设计、建设以及物业管理构思上都有全新的提炼和创意。育德家园位于深圳特区蛇口后海路东侧，与北师大附小一墙之隔，周边省级重点育才中学及深圳大学等校园星罗棋布。靠近楼盘的南山商业文化中心区及建设
2、中的南山书城更提升了这一地带的文化氛围。楼盘附近有15条大中巴公交线，交通十分便捷。正在规划中的东角头与香港的跨海大桥也加重了这一地区地产升值的份量。育德家园采用大围合环境布局，最大限度地为住户争取了户外活动空间。主体建筑物有8栋：建有带电梯的小高层2栋，顶层设有跃式房；多层楼5栋，下设沿街连体的商业用房；大门左侧配有三层建筑物的幼儿园。小区内大比率的绿地面积和毗邻主干道又闹中取静的封闭式环境都很受买家青睐；尤其是楼盘借助于背靠北师大附小的优越地理位置，从人文方面提升教育主题成为一个无法替代的笋盘亮点。一、该小区的建筑情况： 占地总面积：30049.10M2总建筑面积：52500M2（地上：4
3、7691.41M2，地下：4808.59M2）建筑容积率：1.86建筑覆盖率：27% 建筑实用率：90%-93%绿 化 率：68%住宅建筑面积：46793.97M2（多层面积：26801.37M2；小高层面积：19992.60M2）架空层面积：1084.64M2（部份表面绿化）商用面积：2590.57M2（63个单元）住户数量：522户二、该小区的环境情况：幼 儿 园：2420.25 M2车位数量：270个（其中地面144个，车库126个）中庭面积：15500M2（草坪4417M2，嵌草砖1324M2）植物品种63种，其中乔木有200多株庭园扬声器：20个；1W/个。集 水 坑：2个，蓄水量1
4、立方米/个；潜污泵2个，用于自动喷淋；小区内道路面积：4903M2（234.8M4.5M2.5条，167.58M4.5M3条）污 水 井：148个，雨水井：116个，雨水口：54个垃圾收集站：1个（东南角） 三、该小区的设施情况：各类户外灯：约280盏，其中有：高杆灯：11盏，100W/盏照空灯：33盏，40W/盏照地灯：13盏，40W/盏矮柱灯：39盏，40W/盏矮壁灯：2盏，40W/盏藏地灯：75盏，40W/盏壁灯：17盏，40W/盏低杆庭园灯：23盏，40W/盏水底射灯：23盏，40W/盏阶梯灯：18盏，40W/盏户内楼道灯：约462盏（11个楼道7层2盏，6个楼道8层2盏，2个楼道18
5、层3盏，架空及地下停车场估算80盏，设备间及办公室用灯24盏）屋顶水箱：约21个户外消防栓：12个主要设备系统有：设摄像监控系统、可视对讲系统、经济照明系统、电子巡 更系统、周界报警系统；地下车库设排烟通风装置温感报警、自动喷淋、消火栓系统、烟感报警系统、排烟通风装置；电梯四台：其中客梯2台，货梯2台，采用上菱设备（电梯等重要公用设施采用双路供电）通讯设施：引入900对通讯电缆，内设1800对交接箱户内配套设施：有线电视系统、可视对讲报警系统、家庭智能箱、电话接口、预留管道煤气接口、一户一表。消防控制和物业管理中心：59.59M2保安管理用房：84.88M2第二章、物业管理定位思考（一）家园物
6、业公司深圳市家园物业管理有限公司(ShenZhen 家园 Property Mangement Co.,Ltd.)于2001年3月创立，注册资金100万元人民币，现为丙级物业管理企业。它是深圳市家园实业发展有限公司的全资子公司，公司下设品质部、工程部、拓展部、计财部和行政部。组织架构如下：深圳市家园实业发展有限公司是由深圳著名的建筑施工企业“振波建设”升级而成立的实业投资控股型集团化企业，公司注册资本3000万元，目前的总资产已达1.5亿元，净资产8300万元。公司先后投资成立了振波建设实业有限公司、祥悦房地产开发有限公司、万众通科技开发有限公司、卓实网络通讯有限公司和家园物业管理有限公司等五
7、家全资或控股企业。其中建筑施工和房地产开发是公司的传统型主导产业，公司已开发和正在开发的楼盘有宝安区的大家好广场、汇宝苑商品房小区以及南山区后海路的育德家园，另有储备土地还可开发近10万平米的商品小区。深圳市家园物业管理有限公司依托“家园实业”强大的资金实力和品牌优势，在管理好自有物业和自建物业的基础上，全力向社会承接各类物业委托经营管理以及绿化、保洁、电器安装、维修等专项工程及相关咨询服务。家园物业公司组织架构图董事会总经理副总经理总经理助理品质部工程部拓展部计财部行政部管理1处管理2处管理3处参股企业本公司目前所承接物业面积近10万平米。各物业类型所占份额如下： 本公司拥有各类专业技术人员
8、并具有大专以上学历，管理人员与作业人员之比约为1：4，具体比例如下：公司的经营宗旨是：恪守法规、诚信待客、服务第一。公司的经营方针是：以住户为中心，优质低价。公司的经营理念是：以形象树品牌、以品牌闯市场。公司的服务宗旨是：业主是朋友、服务是核心、安全是生命、文化是灵魂、商誉是资产。公司追求的服务效果是：安心、放心、舒心、称心。公司的管理体制是：面对市场，走企业化、专业化、品牌化道路。公司抓的三大效益是：社会效益、环境效益、经济效益。公司的质量方针是：规范的管理、高效的服务、文明的环境。公司的哲学理念是：有限创造无限、无形创造有形。公司的奋斗口号是：家园物业，物业最佳。（二）提升“育德理念”育德
9、家园地处蛇口后海，是深圳少有的教育机构密集区。自建幼儿园既弥补了周边同类学校的不足，真正便利了住家孩子就近上学。毗邻的北师大附小、附中均为业主留有公费入读学位，邻近的省重点育才中学和深圳大学都是深圳人响往的入读学校，从幼教到大学深造，各层次教育机构齐全。育德家园看重和提炼的正是这一种“教育理念”，这种理念不光是看到位置上的一种便利，更是小区容易突显的一种特色。我们注意到：建筑是小区的形，环境是小区的本，文化是小区的魂，那么这个文化的根底就是教育。要把这种“教育理念”不仅是停留在对下一代的培养上，更要让这种理念通过物业管理和服务上的努力提升为一种生活理念和价值理念相结合的“育德理念”，从而形成一
10、种品牌效应。“育德家园”好似被教育机构簇拥的“得天下英才而教育孟子尽心上”之摇篮，因为有待教育子女的家庭多是年轻家庭；一个思路是：我们要为住用户提供的以未来为目标的“终及服务”就是贯穿“教育”这根主线的，隐寓“未来的人才之星从这里升起”。育德家园要营造浓郁的文化格调，将积淀鲜明的社区文化，使孩子们耳濡目染，有利于他们从小塑造良好的品格，潜移默化地培养他们的人生价值和性格取向。为突出这一特色，我们想到的思路有：与师大附小开通上学时的特别人行通道；联系城市校巴设站或提供小区校巴；拟建小区内文化长廊（陈列世界科学家集锦）；开设小区图书馆、阅览室、小科学家活动室；设立家教服务中心（办小区科教中心）；将
11、商铺引导成“文教用品专业市场”；增设教育家雕塑群或含科学原理的建筑小品（回音壁等）；（三）强化小区视觉形象识别1、 吉祥物设计：吉祥物作为物业公司的代言人，具有公益活动家的身份和成为业主和用户的福星。要求形象可爱、亲切、幽默、诙谐。有表情，有肢体语言和各种手式。吉祥物将成为小区IC的特色标志，对吉祥物也可起一个亲切的名字（如“佳佳”）。2、 服饰设计：保安员、保洁员、绿化员、维修员等一线工作人员的服饰。要求符合各工种安全、使用方便、作业贴切，同工同色，最好隐含有职衔标识。工作证：胸卡配有照片。要求醒目、端庄、防伪。3、 公益类提示牌：均含有吉祥物，系列设计路标、指示牌、路示（私家园地），各类停
12、车卡（临时卡、月卡、年卡及免责条例），停车区域标志及禁鸣、禁行、限高限速、出入口及加锁标志；植物名称铭牌（自动喷淋时间）、保护（养护）绿化提醒牌；保洁提示牌（切勿高空抛物、防滑、垃圾分类收集箱、宠物大小便处等）；工程用警示牌（消防、禁烟、禁火种、高压危险等）、电梯维修告示牌、功能说明牌、障碍提示牌等；物业管理人牌、设备房名称牌、“物业管理园地”的宣传栏和通告栏、用户活动（阅览）室、天气预报栏、用户信箱、大堂存伞处、各类紧急电话牌、小区区域图、建筑物组团名称牌、楼栋楼层房号示意牌、各楼层平面图、消防疏散图及各类消防标志以及业主留言卡、会员卡、符合残疾人权益的物业服务标志。另外，管理处人员工作证、
13、工作牌、对外联系名片、礼袋、文件夹、卷宗封面、合同书、文件处理便笺、外来施工人员出入证等。4、 文化类提示牌：住户手册、精神文明建设用语（强调语言美、形为美、意识美）、社区文化口号标语(提倡营造最适合人类居住的环境)、企业精神、服务宗旨等。5、 外观形象：大门形象设计、户外招牌（徽标、挂旗、三角旗、桌旗、主旗帜等）、商业招牌及规范的商业广告、永久性标语悬挂位置及临时性标语（招商及建设时期的墙体广告）。希望这些建议能直接运用到楼盘的总体IC设计之中，避免以后重复规划和二次改造。(四)设立客户服务中心客户服务中心的设想起源于酒店机构中的服务前台（或称“近台”）。原来用户遇到不同的问题要找不同的对应
14、部门去解决，特别是牵涉到相交部门的问题往往会有推诿现象出现，使本来简单的问题会使客户感觉到繁复和无奈。用一个窗口统一对外服务既方便用户又可以把问题定性后调动相应资源及时应对解决。（五）小区智能一体化21世纪的财富主要来源于对信息技术的运用。1998年以来，小区智能化系统在全国迅速普及，现已成为新建小区的标准配置。按照建设部的标准，智能化小区包含了十余个子系统，包括安全子系统、通信子系统、管理子系统等，各系统之间应该有效地进行通讯和集成。我们不仅希望小区本身智能化程度高，而且还想通过运用成熟的物业管理软件，规范物业的管理和服务，并为小区达标和ISO9002认证从一开始就打下良好的基础。小区的智能
15、化程度也影响到管理规定的内容，比如小区内若有红外周界监控，可考虑用户的前阳台不允许封死以保证建筑外观的统一，也符合市优标准。（六）我们的承诺二年内：力争通过ISO9002国际认证三年内： 力争达到区优秀文明小区五年内：力争达到市优秀文明小区序号项目评分标准及指标承诺达到指标备注1不发生重大责任事故100%100%2小区内治安案件发生率1以下1以下3公用设施完好率95%95%4门前“三包”合格率100%100%5客户满意率95%95%6员工满意率80%80%7房屋完好率98%98%8房屋零修、急修及时率98%95%9维修工程质量合格率100%98%10维修工程质量回访率100%100%11停车场完好率95%90%12清洁保洁率99%95%13车辆被盗率1以下1以下14大型及重要机电设备完好率95%95%15火灾发生率1以下1以下
