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1、20XX房地产估价师制度与政策资料12011-06-0114:18大中小打印我要纠错第一章房地产业本章主要容第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设容详解第一节房地产业概述1 .房地产的基本概念概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理五类的行业在国民经济分类中属第三产业房地产业与建筑业的区别与联系区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系2 .房地产业的作用七大作用为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展GD续靠房地产的拉动作用可改善人民的住房条件和生活环境可加快
2、旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入3 .房地产业的细分两大行业3大类房地产开发业主体地位房地产服务业物业管理房地产中介服务业咨询估价经纪成熟的房地产市场中，经纪业是主体注意中介和经纪的区别房地产服务业和房地产中介服务业的区别20XX真题物业管理业不属于房地产中介服务业。答案，答案物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。典型例题是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A.房地产投资开发B.房地产咨询C.房地产估价D.房地产经纪答案B4 .房地产业的历史延革五
3、个时期1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业19491955年，确立产权,建设机构改善生活条件的房地产稳定期10551965年，国家经租与公私合营,确立了公有制在房地产中的主体地位19661978年，房地产混乱停滞1978今,进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革我国的住房制度城镇住房制度-78年后发生根本性变化农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化我国房地产业的发展得益于以下三项改革城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革1 .城镇住房制度改革传统城镇住房制度国家统包、无偿分
4、配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房住制度改革的阶段三阶段探索和试点阶段提出走住房商品化道路19781991改革的全面推进和配套改革阶段19911994改革的深化和全面实施阶段1994年以后2 .现行城镇住房制度的基本框架三个方面新增住房供应方面两条脚走路加强经济适用住房的建设和管理经济适用房增加普通商品房供应，控制高档商品房建设商品房存量住房方面房改推进公房出售完善住房补贴制度政府住房保障职能建立完善廉租房制度2.1 经济适用房性质经济适用房地具有保障性的政策性商品房是商品房的一种出售价格确定实行政府指导价，按保本微利原则确定经济
5、适用住房的成本八项征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在2现下贷款利息税金开发利润，按前四项的3犯下政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本主要五项土地无偿划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率税收优惠政策建设的规定严格控制在中小套型严格审定销售价格严格实行建设项目招标投标制度供应的规定供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营20XX真题经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。答案X解析实行政府指导价，按保本微利原则确定20XX
6、真题经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。答案，2.2 普通商品房两个70政策从20XX6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70蛆上优先保证中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用房和廉租住房的土地供应其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%2.3 廉租房含廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道保障方式城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主人均廉租房面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%租金标准实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成租赁住房补贴
7、标准按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算廉租住房房源四项来源政府新建收购改建鼓励社会捐赠廉租住房保障资金来源五项来源财政预算资金住房公积金增值收益-提取贷款风险准备金和管理费用之后土地出让净收益-用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,可适当提高廉租住房租金收入-实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理中央预算投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助支持对中西部困难地区20XX真题我国到“十一五期末，全国廉租住房制度的保障围要求扩大到住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案A20XX真题政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。A.商品住房B.限价商品住房C.经
8、济适用住房D.廉租住房答案D解析低收入的住房保障只有廉租房。20XX真题廉租住房保障资金的来源有A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金答案ACD第三节城市土地使用制度改革1 .土地所有制土的实行社会主义公有制1.1 国有土地含所有权归全民所有，由国务院代表国家行使国有土地的围土地管理法城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原
9、属于迁移农民集体所有的土地特殊情况建制镇的土地所有权问题区别对待取得建设用地使用权的途径四种划拨出让转让租赁关于国有建设用地的相关规定使用权人享有占有、使用和收益的权利还有部分处分的权利不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立房随地走地随房走20XX真题国有土地所有权由代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门答案A解析政府代表国家行使，只能是中央人民政府。1.2 集体土地含所有权归农民集体所有三种具体形式村农民集体村两个以上农村集体经济组织的农民集体乡镇农民集体集
10、体所有土地的围农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有法律明确规定属于国家所有的除外宅基地和自留地、自留山，属于集体所有法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源如无规定属国家所有2 .土地管理基本制度四大制度土地登记制度国有土地使用权登记集体土地所有权登记集体土地使用权登记他项权利登记土地有偿有限期使用制度土地使用权出让有偿有期限土地用途管制制度土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准控制建设用地总量耕地保护制度包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地以种植农作物为主间有树木的土地耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地3
11、 .城镇土地使用制度改革原有的使用制度核心两方面土地实行行政划拨，无偿无期限使用无偿无期限使用禁止土地使用者转让土地禁止流转城镇土地使用制度改革的进程五方面征收土地使用费开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例4 .现行城镇土地使用制度的基本框架在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者有偿有期限土地使用者在使用年限可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动使用权可入市需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价可延期第四节房地产法制建设5 .
12、房地产法律体系六类法律人大通过四法律行政法规-国务院令六条例地方性法规部门规章-国务院部委部长令地方性政府规章理性文件和技术规6 .房地产相关法律四法律城市房地产管理法土地管理法城乡规划法物权法7 .房地产行政法规六条例土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例城镇国有土地使用权出让转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例8 .房地产部门规章名称特点：XX办法,规定第二章建设用地制度与政策本章主要容第一节集体土地征收第二节建设用地使用权出让第三节建设用地使用权划拨第四节闲置土地的处理容详解第一节集体土地征收1 .征收集体土地的特点1.1 集体土地概述农村和城市郊区的土地
13、，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外集体土地流转的特例20XX真题土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.农民集体答案D解析宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。1.2 征地集体土地的概念是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为实质是土地所有权由集体所有变为国家所有1.3 征收与征用的共同与不同之处共同之处都具有一定强制性都要经过法定程序都要依法给予补偿不同之处征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人20XX真题国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。答案，解析征用所有权不发生变化，只是使用权变化。1.4 征收的特点强制性-土地征收是国家行为妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地2 .征收的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则能不征就不征，能少征就少征保证国家建设用地的原则该
