房地产代理公司商业计划书

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1、房地产代理公司商 业计划书篇一:房产中介公司创业计划书 房产中介公司创业计划书一、项目摘要 衡量一个城市的房地产市场成熟的 标志是二手房的成交量是否超过新房的 成交量，而武汉市这几年的二手房的成 交量与新房的成交量之比为 3：4，正处 于上升时期。这两年国家的宏观调控政 策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌 的好时机。房产中介店连锁项目的商业运营模 式是在总结分析二手房中介市场上所有 的经营模式的特点以后，结合武汉城市 市民化的特质，在执行门点社区化，员 工本地化的前提下，提出“品牌形象、操 作流程、服务规范、信息共享”四统一的 总部、中心店、社区店三级直营连锁模 式。达到利用建立房产中介店连锁

2、网络 渗透进入武汉市每一个社区，成为社区 生活种不可缺少的一份子，形成直接面 对各类型消费者的终端广告和房产延伸 服务的渠道。房产中介店连锁项目的盈利模式是 通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基 础上,不但可以开展传统的中介业务，取 得佣金收入建立良好的银企关系，还可 以利用通畅的深入社区的渠道,不断开展 更多的增值社区服务，拥有社区终端广 告渠道就是如同拥有 “门户网站”，前途 无量.房产中介店连锁项目需求资金三百 万元的支持，两年内可以建设 80 个以上 的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉 三镇 85以上的主要住宅小区，进入武 汉市房地产二手房中介的前三名，综合 盈利水平第一，月税前利润 2

3、00 万元左 右，垄断社区广告资源，成为另一个主 业。二、市场分析1、二手房市场分析武汉市自2002年房地产业蓬勃发展 的同时也带动了相关产品的发展，建材、 家居用品、装饰装潢业以前所未有的发 展速度分享着这期待已久的机遇.作为房 地产产业链关键流通环节的存量房交易 市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千 家的二手房中介店（所）如雨后春笋般 涌现出来活跃在存量房交易市场上，整 个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生 机勃勃的景象。2005 年武汉市商品房销售面积为万 平方米，同比增长 %；其中：商品房住 宅销售面积为万平方米，同比增长， 占商品房销售面积的 93%。而 2005 年全 市二手房成交 6

4、0168 起，同比下降， 面积为万平方米，同比增长;其中：二 手房住宅成交 34179 起,同比下降%,成交 面积为万平方米，同比增长 %，说明二 手房的成交量与新房的成交量之比为 3： 4,二手房市场正处于上升时期 ,市场上的 需求主力无论新房还是二手房都是住 宅。2005 年和 2006 年的武汉二手房市 场的成交较为平淡,其增长率较小，这是 由两方面造成的。一方面是 2005 年的宏 观政策在很大程度上打压了房地产市场 上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房 市场的成交量影响显著。另一方面是通 过 2005 年商品房市场的供需分析，得出 2005 年商品房市场需求比较旺盛的结

5、 论。由此说明宏观政策的干预与商品房 市场需求的持续旺盛，导致二手房市场 较为平淡.2005 年二手房综合物业平均价格为 元/平方米,同比增长。其中,住宅平均价 格为元/平方米，同比增长%;写字楼平均 价格为元/平方米,同比增长 26；武汉市 房地产商品房住宅市场与二手房住宅市 场的价格差额 05 年增大，而写字楼方面 的价格差额逐年减小,这说明武汉房地产 住宅市场 05 年的发展迅猛，写字楼市场 的发展继续保持低靡。值得指出的是,成熟的房地产市场在 这两方面的价格差一般保持在 500-800 元/平方米之间，而武汉房地产市场在这 两方面的价格差在 1000 元/平方米以上， 这充分说明二手房

6、市场的发展潜力巨 大。国内外知名中介运营商的介入将进 一步加快武汉市房地产二级市场中介行 业的变革,推动市场的快速、健康发展。2、中介行业概述 作为房地产市场重要组成部分的二 手房交易市场，由于市场的兴旺带来武 汉市二手房中介市场竞争日趋激烈.市房 产局数据统计，截止到 2006 年 2 月止， 武汉市注册的房地产中介机构已经达到 400 多家,在所有注册的房地产中介公司 中,有近 70左右的公司是在从事二手 房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的 市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌 中介，同时也吸引了国内外知名房地产 综合服务运营商抢滩武汉.虽然二手房市场有了长足的发展,但 相对于国内一些城市市

7、场，武汉市房地 产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面:(1) 、中介机构规模偏小 在武汉市 400 多家中介公司中，大 多数中介服务机构规模较小，真正意义 上的连锁能上规模的只有寥寥几家，通 常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营,已适 应不了自身的客观发展要求，也适应不 了已逐渐走向规范的市场需求，事实证 明 2005 年下半年，宏观调控房产新政不 断出台，很多小中介纷纷关门，很多外 来中介收缩战线退出武汉，说明未来的 市场资源会进一步集中，只有规模化的 中介才能抵抗市场风险，生存下来。(2) 、中介人员整体素质偏低是制约 中介事业发展的最大障碍目前,武汉

8、市中介机构的从业人员素 质参差不齐，还有待进一步提高，以便 走向中介行业成熟的专业化道路。传统 中介人员学历低,不注意提高专业素质， 常为客户看不起,爱忽悠信誉差，凡事利 字当头 ,不讲究交易规则甚多 ;而年轻的 中介人员先天不足没经验见识少，不懂 社会心理学，不善于与客户交流，市场 敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工 作,状态极度不稳定。(3) 、中介信息渠道不畅通 武汉市房地产中介机构的硬件设备 水平总体上比较差，虽然大多数配备了 电脑，但利用率不高,信息关联化和开发 力度不够，与北京、上海与各沿海发达 城市相比，武汉市的中介市场，还远未 形成规模经济，颇为零散，这就使得各 中介之间的信息

9、沟通非常受局限，加上 行业整体诚信的因素，导致整个市场普 遍存在业务量不大,成功率低的现象，造 成了很大的信息资源流失。3、竞争分析 根据武汉的二手房市场的摸底调 查，在武汉市房产局登记注册的房产中 介机构有 400 多家，可分为本土中介商 和外来中介商,根据公司实力发展规模、 从业人员素质数量、公司发展战略可分 为三个集团,第一集团在 60 家经营网点 左右,在未来的一年内，不超过3 家公司； 第二集团在20 家经营网点以上，数量在 810 家公司，第三集团在 5 个网点左 右，有30 家公司左右；其余基本上是单 店经营。4、经营模式 通过对以上中介企业的深入调查研 究,可以看出目前武汉中介

10、企业成功的经 营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的 连锁方式、连锁门店+网络信息平台；以 直营收入、营业性吞吐获取高额利润、 免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都 是他们得以迅速壮大的主要原因。我们 值得借鉴他们的发展模式，同时提出自 己的创新模式 :进入市场初期只做直营 店，执行快速扩张市场策略，沿重点社 区均衡进行的门点布局，注重人力资源 的培养和团队的建设，开展一、二级市 场联动经营，在成熟的社区网络资源的 情况下搭载更多的增值服务业务。三、市场和服务1、战略目标做市场的“跟随者”，计划在两年内 做到武汉市中介前三名，包括规模、交 易量和利润各项指标.树立“渠道为王”的 思想，努力打造一个

11、扎根社区的中介网 络，搭建社区渠道，配合关联开发企业 的发展战略，做到房地产市场的一、二 级市场的联动。核心竞争力是通过网点 的合理布局对区域房地产市场的了解， 合理配置的房产经纪人对房产资源的掌 握和对房产价值的深度挖掘。中介服务 搭建渠道保证费用，自营投资业务作为 主要的利润来源，合理利用渠道搭载附 加增殖业务，关注现金流、周转率和利 润率，规模扩张不能牺牲利润为前提， 规模和利润必须要同步发展。2、市场规划布局 在两年内建立一个完善的三级经营 管理体系 （公司总部 中心店 -社区 店），其中总部 1 个中心店、3 个中心店 及不少于 56 家的社区店，员工总数达到 350 人左右。3、组

12、织和职能（1）、社区店：在大型成熟社区周边开设社区店,根 据营业面积、营业收入、辐射范围，示 范效益分为 A 级店和 B 级店。具体分布 为沌口 4 家、东西湖 4 家、光谷 3 家、 青山 5 家、武昌 7 家、洪山 8 家、桥口 6 家、江汉 8 家、江岸 9 家、汉阳 6 家（总 计 60 家） .每个门点投入人员 4 5 人， 面积 2040 平方米，平均每个店投入资 金 3 万元. 主要职能是开展租售等日常中 介业务,同时负责收集周边房源信息上报 中心店和总部。（2）、中心店： 武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三 个中心店，位置选择于交通便利的商业 区;每门点投入人员 15 人,面积不少

13、于 100 平方米，投入资金 10 万元，是公司 的形象店。主要职能是：区域办证中心、员工 培训中心 ;指导区域内社区店的日常工 作；同时也是特殊房产的集中交易中心 （如商业、工业及拍卖房产等）。(3) 、公司总部: 设立于汉口某知名写字楼中，人员 20 人，面积 300 平方米,是公司的管理决 策中心和投资中心。投入资金 20 万元， 主要职能是对中心店执行管理职能外， 还负责新业务拓展、对外发展加盟、建 店选址、对金融机构担保、对外投资、 批量房源收购。4、人员配置： 为了保证房产中介店连锁体系的稳 定健康的发展，采用年轻人和中年下岗 人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆 大欢喜的结果.房产

14、经纪人多录用 30-45 岁的中年下岗人员,一方面提供再就业机 会为社会减负，另一方面中年下岗人员 更有社会经验，更容易与客户沟通，第 三方面中年下岗人员因为有养家的压力 会更加珍惜来之不易的培训和工作的机 会，所以会更加努力工作，对公司发展 更有责任心。对公司来说可以得到基层 政府和相关组织的认同和扶持，在未来 不断扩张的战略布局和增值服务业务上 进行配合，更可以按政策直接享受减免 税的优惠.而在如评估投资、电脑网络、 金融服务等关键的技术岗位上将多采用 年轻人，充分利用其年轻的活力,激情的 创意，较高的综合素质，可以将先进的 管理理念和技术手段带入传统行业。5、主营业务收入（1）、各组织收

15、入 社区店买卖 和租赁中介收入 中心店买卖和租赁 中介收入 ,代办权证收入 公司总部 -拍 卖房产投资收益，个人贷款担保收入， 新房代理分销收入 （2）、收入说明买卖中介收入按交易金额的 2计 算，租赁中介收入按每单 8000 元计算， 代理新盘分销收入按每单 4000 元计算， 代办权证收入按三证代办 600 元计算， 个人贷款担保收入按贷款金额的 1，批 量房产吞吐收益每次不少销售额于 20，期限不多于 6 个月，平均在 4 月 内销售完毕实现资金回笼。6、增值业务收入 （1）、社区分类广告业务通过建设完善的社区店网络,让社区 店与当地社区居委会和住宅小区的物业 管理公司建立起良好的友邻关

16、系，在社 区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告 位，制作大型广告栏划分成等份的小广 告位，针对快速消费品业、银行金融业 社区综合服务业的各类商家出租，广告 牌由公司统一设计、统一制作,成本包在 发布费中。对于这些商家来说，此种宣传方式 能将广告述求直接到达客户的家门口， 而且能任意选择想接触的客户群体，任 意选择版面大小,做到广告费用的最大经 济效应；对于当地居委会和物业管理公 司是一种创收的来源，也是为辖区的居 民提供便民服务；对于我公司来说，社 区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区 居民的认同,才能真正垄断这个潜力巨大 的市场，产生稳定长期的现金流。（2）、装修保洁中介业务 根据调查统计，买二手房的客户 90以上都会进行二次装修,即使是长期 租赁客户也有 50以上要进行简单装 修，通过房屋中介的优质服务取得客户 的信任，开展后续跟踪服务，推介关联 装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎