《课时第五章房地产估价案例与分析补充知识》由会员分享，可在线阅读，更多相关《课时第五章房地产估价案例与分析补充知识（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第五章房地产估价案例与分析补充知识第一节房地产估价规范的学习第二节房地产基本法律制度的知识点归纳和总结 第三节房地产估价理论与方法的知识点归纳和总结 第四节房地产估价报告的常见错误 第一节房地产估价规范的学习一、房地产估价规范（最新修改稿）1.总 则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估
2、价报告负责。1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准房地产估价基本术语标准和国家现行有关强制性标准的规定。2.估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.价值日期原则；4.替代原则；5.最高最佳利用原则。2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产
3、在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1.维持现状前
4、提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2.更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3.改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4.扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5.重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；6.上述情形的某种组合。2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登
5、记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。3.估价程序3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册
6、房地产估价师按估价程序开展估价工作。3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：1.明确估价基本事项；2.制定估价作业方案；3.搜集估价所需资料；4.实地查勘估价对象；5.选定估价方法进行测算；6.确定估价结果；7.撰写估价报告；8.审核估价报告；9.交付估价报告；10.估价资料归档。房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：1.估价目的；2.价值日期；3.估价对象；4.价值类型。3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体
7、的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。估价作业方案应包括下列内容：1.估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法
8、，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；2.估价工作质量要求及保障措施；3.估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。估价所需资料应包括下列方面：1.反映估价对象状况的资料；2.估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；3.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4.对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对
9、象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。3.0
10、.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，
11、并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。应保存的估价资料至少包括下列内容：1.估价报告；2.估价委托书和估价委托合同；3.估价所依据的估价委托人提供的资料；4.实地查勘记录；5.估价报告内部审核记录；6.有重要专业帮助的专业意见。上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少
12、于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。4.估价方法4.1 估价方法选用4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产
13、，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立比较基础；4.进行交易情况修正；5.进行市场状况调整；6.进行房地产状况调整；7.求取比较价值。4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。搜集的交易实例信息宜包括下列内容：1.房地产基本状况；2.交易双方基本情况；3.成交日期；4.成交价格、付款方式、融资
14、条件及交易税费负担；5.交易目的、交易方式等其他交易情况。4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：1.是估价对象的类似房地产；2.交易类型适合估价目的；3.成交日期接近价值日期；4.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：1.利害关系人之间的交易；2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3.急于出售或急于购买的交易；4.人民法院拍卖的交易；5.有人为哄抬的交易；6.对交易对象有特殊偏好的交易；7.相邻房地产合并的交易；8.受迷信影响的交易；9.其他非正常的交易。4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。标准化处理应包括下列内容：1.统一财产范围；2.统一付款方式；3.统一融资条件；4.统一税费负担；5.统一计价单位。4.2.6 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，
