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1、中润德置业营销部 酒店部分可行性分析报告(简稿)康桥国际公寓酒店部分可行性调研报告序 言：本次调研遇到的问题 P3酒店部分的重要性 P3本次调研的总体要求 P3本次调研需解决的问题及设置的数学模型 P4 三个问题的答案：1、酒店客房数量设置 P5 2、酒店销售价格 P23 3、酒店客户来源 P15第一部分：本项目酒店部分基本情况及swot分析 P6第二部分：兰州酒店行业环境 P10第三部分：兰州酒店行业数据统计、安宁酒店行业数据统计 P14区域重点项目研究王府饭店 P19第四部分：本项目酒店运营研究分析 P22第五部分：本地区经济型酒店、产权式酒店发展及竞争情况 P26附 件： 经济型酒店特点
2、 P29经济型酒店投资连锁加盟 P32资料：2001、2002、2003全国星级饭店营收统计 P40资料来源：甘肃省旅游局行业管理处 张先生 8416637 3358668安宁区旅游局 曹局长 7678386 13139223205兰州市商贸委饮食处 曹处长 8847133兰州市饭店与餐饮行业协会 祁秘书长 8440351 6175256中国旅游饭店业协会和浩华国际管理顾问公司共同完成的中国饭店业务统计2005、2004、2003概念：按照酒店行业的行业规则和中国旅游局中国旅游统计年鉴中的约定，对酒店界定为：星级酒店、社会宾馆、个体旅馆。其中社会旅馆业中并不包括星级饭店，三者关系是独立而不重合
3、的。序言：一、本次调研工作遇到的问题：从11月1日开始，营销部开始对本项目酒店部分做可行性调研，截止11月17日形成报告初稿，本次市场调研共用时三周，以下是在调研中遇到的一些问题：1）、对酒店行业不熟悉，在制定调查计划时，没有区分出重要调研课题和次要调研课题，以至于在工作进入到后期，才发现许多重要数据未能采集，导致调研时间延长；2）、兰州酒店行业没有统一的行业资料可供查询，营销部通过走访甘肃省旅游局、安宁区旅游局、兰州市商贸委、兰州市饭店与餐饮协会多家政府单位及民间组织，在实际工作中资料调取存在一些难度；3）、对重点项目作走访式调研，取得一手数据的同时浪费了大量的人力和时间。二、酒店部分的重要
4、性：1）、人们经常说一座五星级酒店就是一座城市的名片，本项目的酒店部分也是康桥国际公寓整个项目的名片，具有标志性作用；2）、酒店部分预计的销售单价将达到4100元/m，可以创造最高的地产超额利润；3）、公司对酒店的长期反租及持有，可以实现利润的长期化和最大化。三、本次调研总体要求：因为酒店部分具有上述的几点重要性，所以本次酒店项目的市场调研要求做到数据可靠，给公司提供准确详实的行业信息，为公司决策寻找有力依据。四、酒店部分调研的重点、数据依据和数学模型：1、 解决本项目酒店客房供给数量：本次调研的重点目标：根据公司的发展战略及规划策划方案，康桥国际公寓项目东塔楼计划定位为产权式酒店，同时也是经
5、济型酒店。因为经济型酒店就配套方面会达到三星酒店或以上的标准，而收费只是三星酒店的7080，所以本次调研的重点目标是三星级酒店、二星级酒店和同档次饭店。 本次调研的重点区域：预计本酒店的可辐射范围包括-西关十字以西至西津西路四方酒店，此区域的星级酒店和大型未评星宾馆；另外还有整个安宁区域全部上规模的宾馆。本项目的酒店客房供给数量可以从以上两个区域三星级别酒店分流出来的客户数量，即：1）、西关十字以西至西津西路四方酒店（星级酒店入住率）（其他宾馆入住率） 实际市场需求量安宁区域（星级酒店入住率）（其他宾馆入住率）实际市场需求量可分流和挖掘的客户约为10本项目酒店客房供应量2）、从兰州市已知的各大
6、型酒店客房量分析可得出本项目酒店客房供应量3）、从全国各大连锁经济型酒店客房量分析可得出本项目酒店客房供应量兰州西关十字以西至西津西路范围内高星级酒店数量为：四星级：1家三星级：3家二星级：2家星级宾馆客房统计客房总量约为：1200间兰州西关十字以西至西津西路范围内非星级宾馆与招待所客房数量约为：3600间该客房区域总量约为：3800间安宁区域内星级宾馆与非星级宾馆总量约为：1000间实际市场需求量为：（120045%+360040%）（100050）21605002660间实际市场需求量可分流和挖掘的客户约为10本项目客房供应量266010266间二、经调查兰州星级宾馆均客房量调查，城关区重
7、点抽样调查12家，总客房量3151间，均客房量262间三、从全国各大连锁经济型酒店客房量分析可得该类酒店客房数为200间左右。经过加权平均计算方法，经计算我公司酒店房间供应量为180间240间之间，该范围能够保证合理的入住率、收益率。第一部分：本项目酒店部分概况及swot分析S（优势）一、 区位优势1、位于安宁新城规划区，国家级经济开发区，兰州市政府迁移安宁、世界级大型超级市场在安宁建设一系列利好消息使本区域逐渐成为兰州市热点区域，安宁投资力度的增强同时将带动消费者的投资信心。2、兰州市政府的安宁迁移计划使得安宁区域成为新的兰州政务活动区域，大量的商务、政务交流活动促使安宁酒店入住率大大提高。
8、3、项目位于安宁区内陆腹地、高校中心区域，周边高校云集，科教文卫客户为酒店提供了重要的客源保证。4、项目周边商业配套、生活配套、教育医疗配套、交通配套十分齐全，使项目具有良好的房产投资潜力。5、安宁区域内未出现酒店式业态，新型业态和项目高额的投资收益率必定会产生良好的市场反映程度，较早的强占市场空白点可使项目成为安宁区域酒店行业领跑者。二、规划优势1、本案规划设计聘请世界知名规划设计公司澳洲D&M项目设计公司进行项目规划设计，以保证项目整体规划的合理性及居住的舒适性，此项目卖点可在项目推广进行扩大宣传。2、本案为安宁地标性建筑，具有极强的建筑识别性，针整个项目的宣传导视有重要作用。3、酒店可使
9、用的服务配套设施规模为兰州房产项目之最，大型阳光空中花园、文化馆、游泳馆、西餐厅、酒吧、影城、超级网吧、大型KTV等休闲配套设施为整个酒店业态提高了巨大的附加值。三、 户型优势酒店式公寓楼体户型60%为26 m小户型，同时33的两居室52m户型可根据需要改造成一居室的户型，房间整体布局符合酒店的布局要求。四、 开发商优势项目开发商为北京从事多年房地产开发建设的北京中润德置业有限公司进行整体开发建设，良好的公司背景对整个项目的支撑因素具有一定有利作用。五、 物业优势本项目与国际知名酒店管理公司合作，由国际知名酒店公司为客户提供超星级服务标准，促使整个酒店业态在短时间内产生巨大的宣传促销作用。六、
10、投资收益高额的投资收益率、新型且有保障的产权式商业业态，深层次刺激消费者内心购买神经。新型业态和高额的投资收益率通过有效的推广宣传可促使项目在短时间内产生轰动效应。W（劣势）一、开发商知名度不高，而兰州市的房产投资型买家愈来愈成熟，尤其对于开发商的实力和知名度十分关注。二、安宁区为教育文化区，区内整体人均收入水平还处于较低阶段，消费客户分布范围存在一定局限性。三、安宁区内陆商品房价格还处于较低价位，并且还未出现投资性房产项目，如本案以较高价格入市存在消费者购房价格抗性。四、项目位于安宁区中心位置离市中心距离较远，城关区域、西固区域购房者存在一定的区域传统观念，该种传统区域观念短时间在消费者心中
11、难以改变。五、兰州为工业发展性城市，市内旅游景点较少，安宁区旅游景点匮乏，旅行社带团基本无安宁游览路线，导致整个安宁区域游客酒店入住率大幅下降。六、现阶段安宁区为教育文化区，商业、商务、政务交流较少，酒店利用率较低，安宁区厂矿企业经营情况普遍不好，再加上部分厂矿企业都有自办宾馆，会议、住宿需求在自办宾馆可解决。七、2007年才可入住，属于远期楼花，长时间的等待势必会影响买家信心。O（机会点）一、兰州市“十一五”规划纲要于2005年11月17日开始征求意见，其中城建部分明确提到：全面启动以安宁、七里河迎门滩、马滩、崔家大滩为主的42.98平方公里的第二市级中心建设。用三年的时间逐步完成市级主要党
12、政机关行政中心的迁建。先期启动的第二级市级中心以“世纪大道”为主轴线，以520号道路为辐射接北滨河路。将安宁建设成为新城区，新城区的建设将大大提高安宁的核心竞争力，安宁新城将成为新的权智中心，兰州市民逐渐会改变传统意义郊区概念。二、酒店式公寓在兰州市还处于市场空白点，公司的领先进入有一定市场领导角色。三、从2004年底安宁区域内大盘集中放量，兰州购房者的目光逐渐转向安宁。此因素将极大增加项目购房客户容量。四、兰州首家酒店式公寓的出现在一定程度会形成市场聚焦点，通过一定的形象宣传会起到提高品牌知名度作用，五、康桥国际大型商业配套的投入使用将使该区域形成新安宁的商业核心圈，从一定意义会使项目销售起
13、到推波助澜作用。T（威胁）一、政府规划实施力度与项目进展速度因形成正比例关系，否则会使项目推广产生节点不一致现象，失去连贯性。二、 项目周边楼盘的低价营销策略，会使部分客户形成分流现象。三、已知两个产权式酒店项目将于2006年开工建设，与我公司项目冲突，分散市场投资者。第二部分、兰州酒店行业基本情况乱、低、亏兰州从城市性质上划分属于工业型城市，从行政区域上划分属于省会级城市，从经济发展方面划分属于全国二线城市。城市整体经济发展在全国处于末流的行列，商贸及经济还很不发达，周围没有良好的自然景观和旅游资源，没有给酒店宾馆行业提供一个非常好的自然及经济环境，这使得兰州酒店行业整体还处于一个初级阶段。根据兰州市商贸委2004年统计资料表明，兰州市现有酒店数量为 600家，其中星级宾馆共41家，（五星级1家、四星级4家、三星级16家
