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1、房屋租赁是平常生活最常用合同,但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。最高人民法院有关审理城乡房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释（如下简称解释)于月日起实行生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释根据。根据解释的精神整顿出如下问题类型,以供在解决此类纠纷时有所参照。房屋租赁合同与否必须采用书面形式？合同法第215条规定，“租赁期限半年以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同；房屋租赁期限在半年(个月)以上应当采用书面形式租赁合同。【提示】口头房屋租赁合同风险较大。当事人房屋租赁合同采用口头形
2、式的，发生争议时要有其她证据证明。法律对长期房屋租赁合同(6个月以上）规定采用书面形式。租赁期限个月以上的口头房屋租赁合同,视为不定期房屋租赁合同。2什么是定期房屋租赁合同？定期房屋租赁合同是指当事人明确商定了租赁期限的房屋租赁合同。定期房屋租赁合同涉及如下形式:(1）口头商定或者书面商定房屋租赁期限不满个月的;（2）书面商定房屋租赁期限在6个月以上的。3.什么是不定期房屋租赁合同？不定期房屋租赁合同是指当事人没有商定租赁期限或者商定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期房屋租赁合同涉及如下形式：（）非书面形式不定期租赁合同:租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。【提示】当
3、事人商定租赁期限在个月以上而未采用书面形式的，不管与否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。(2)商定不明确不定期租赁合同:当事人对租赁期限没有商定或者商定不明确，不能达到补充合同的,并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能拟定的,视为不定期租赁。【提示】当事人未明确商定租赁期限的,视为不定期租赁合同。（3）事实不定期租赁合同:租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。【提示】 承租人可以随时告知出租人解除不定期租赁合同;出租人也可以随时解除不定期租赁合同,但应当在合理期限之前告知承租人，予以承租人合
4、理搬出出租房屋的期限。4.房屋租赁合同最长期限是多少年?合同法第24条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同,但商定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此,房屋租赁合同涉及续订房屋租赁合同的最长期限均为。【提示】 房屋租赁合同期限最长,是指当事人每次签订的租赁合同所商定租赁期限不得超过；并非指多次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过。房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过。房屋租赁期限超过，并非整个租赁合同无效；而是超过部分租赁期限无效，也就是租赁期限按计算。房屋出租人有哪些义务？(1
5、）交付出租房屋的义务:出租人应当按照商定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。(2)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合商定的用途。(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有商定的除外。A.承租人在出租房屋需要维修时可以规定出租人在合理期限内维修:B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修,维修费用由出租人承当；C因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。【提示】 房屋出租人承当维修出租房屋义务需要具有如下条件:以租赁期间承租人履行了告知义务为前提条件;以出租房屋有维修必要、维修也许为基本条件；租赁房屋毁损必须是因不可归责于承
6、租人的事由导致的；当事人没有商定出租人不承当出租房屋维修义务。（4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在签订合同步不懂得出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。因第三人主张权利的，承租人应当及时告知出租人。因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以规定减少租金或者不支付租金。【提示】 出租房屋权利瑕疵担保义务的范畴为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。出租房屋交付后才存在的权利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵,则
7、不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。【提示】 出租方违背出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采用如下补救措施:根据合同法,出租人违背出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据解释第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人祈求解除合同的，人民法院应予支持:租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的;租赁房屋具有违背法律、行政法规有关房屋使用条件强制性规定状况的。(4）、出租方对出租房屋的安全担保义务；（5)、法律规定的其她义务。出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，虽然承租人签订合同步明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以
8、随时解除合同。【提示】 违背出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权,该解除权不因任何事由受到影响。6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?承租人有合法使用出租房屋的义务，即应当按照商定措施或者出租房屋性质使用出租房屋。(1）承租人应当按照商定的措施使用出租房屋;(）对出租房屋的使用措施没有商定或者商定不明确,可以合同补充;不能达到补充合同的,按照合同有关条款或者交易习惯拟定；（3）按照合同有关条款或者交易习惯仍不能拟定的,应当按照出租房屋的性质使用。【提示1】 承租人使用出租房屋租的措施原则有两个：商定使用措施（首要原则）:A.房屋租赁合同商定的使用措施；.双方补充合同商定的使用措施；按照合同
9、有关条款或者交易习惯拟定使用措施。出租房屋性质拟定使用措施（次要原则）:只有无商定出租房屋使用措施的，才干按照出租房屋的性质拟定使用措施。【提示】 承租人未按照商定的措施或者出租房屋的性质使用出租房屋,出租人有权解除合同和规定补偿损失。合同法第219条规定，承租人未按照商定的措施或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并规定补偿损失。 因此,承租人未按照商定的措施或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的,出租人可以解除合同并规定补偿损失。解释第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人规定的合理期限内仍不予恢复原状，出租人祈求解除
10、合同并规定补偿损失的,人民法院根据合同法第21条的规定解决。【提示】 承租人按照商定的措施或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承当损害补偿责任。（4）、承租人对出租房屋承当保管义务。承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善导致出租房屋毁损、灭失的,应当承当损害补偿责任。【提示】 承租人已尽妥善保管义务，承租人不承当损害补偿责任。（5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人批准。合同法第224条第二款规定,“承租人经出租人批准,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物导致损失的，承租人应当补偿损失。”解释第15条规
11、定，“承租人经出租人批准将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的商定无效。但出租人与承租人另有商定的除外。”【提示】 房屋转租存在两个房屋租赁合同：A.原租赁合同：继续有效。B次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人导致租赁物损失行为负责。【提示】 合同法第24条第二款规定,“承租人未经出租人批准转租的,出租人可以解除合同。解释第16条规定,“出租人懂得或者应当懂得承租人转租，但在半年内未提出异议，其以承租人未经批准为由祈求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以告知次承
12、租人作为第三人参与诉讼。”【提示】出租人自懂得或者应当懂得承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人批准转租。（)、房屋承租人有何支付租金的义务。承租人应当按照商定的期限支付租金。对支付期限没有商定或者商定不明确,可以补充合同；无法达到补充合同的,按照合同有关条款或者交易习惯。按照合同有关条款或者交易习惯仍不能拟定的，按照法定期限支付：a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;b租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。【提示1】承租人延付租金,出租人有如下补救措施:(1)承租人无合法理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以规定承租人在合
13、理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2）民法通则第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年:(三）延付或者拒付租金的”，出租人规定承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说,出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。出租人规定承租人支付租金的诉讼时效为1年而非年。【提示2】因迟延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同,次承租人有如下救济权利：承租人无合法理由未支付或者迟延支付租金，在出租人规定的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。解释第十七条规定，“因承租人拖欠租金,出租人祈求解除合同步，次承租人祈求代
14、承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?(1）租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照商定或者租赁物的性质使用后的状态。()房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：A.出租人有权祈求次承租人腾房;B负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权祈求次承租人支付逾期腾房占有使用费。.未经整体验收合格的城乡房屋,当事人签
15、订的房屋租赁合同与否无效?建筑法第6条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。消防法第10条 按照国家工程建设消防技术原则需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法获得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文献报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。？消防法第1条国务院公安部门规定的大型的人员密集场合和其她特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文献报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的成果负责。出租未经整体验收合格的城乡房屋,违背建筑法第61条、消防法第1条的强制性规定，但是不管是合同法还是解释均未将此种情形规定为合同无效情形。因此，不应当认定房屋租赁合同无效。【提示】城乡房屋是指都市、镇规划区内的房屋。未经整体验收合格的城乡房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。但是,解释第2条规定，“出租人就未获得建设工
