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1、 . . . 房地产税收政策培训讲义本次培训共分四部分容第一章 房地产企业营业税税收政策第二章 房地产企业土地增值税清算第三章 房地产企业企业所得税政策第四章经济合同签订与节税战略思考第一章房地产、建筑业营业税税收政策第一节 新营业税暂行条例及其细则一、营业税条例修订的主要容一调整了纳税地点的表述方式。二删除转贷业务差额征税规定。三删除税率表中征税围一栏。四将纳税申报期限延长至15日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定一视同销售新规定：1、旧细则第四条规定：1转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。2单位或个人自己新建以下简称自建建筑物后销售
2、,其自建行为视同提供应税劳务。2、新细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为：1单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；2单位或者个人自己新建建筑物后销售,其所发生的自建行为；3财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化。1调整了视同销售的围。转让有限产权或永久使用权不再视同销售；增加了个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同销售的规定。2增加了兜底性条款财政部、国家税务总局规定的其他情。二混合销售新规定：1、旧细则规定：第五条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营
3、者的混合销售行为,视为销售货物,不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为,由国家税务总局所属征收机关确定。2、新细则规定：第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。除本细则第七条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,缴纳营业税。第七条纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的,由主管税务
4、机关核定其应税劳务的营业额：1提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为2财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化1新细则第七条明确规定提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税。2增加了兜底条款财政部、国家税务总局规定的其他应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的情形。4、案例分析：例11某公司主要从事防盗门窗销售业务。20XX与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户,每户金额含安装费1000元,合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格8
5、00元,成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务,根据营业税暂行条例实施细则第七条规定,其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。应纳增值税 1200000117%17%120070017%174358.9714280031558.97元应纳营业税100080012003%7200元例12某建筑公司,负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元,其中含土建工程款21000000元,钢结构安装工程款500万元,钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。分析：
6、该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据营业税暂行条例实施细则第七条,其混合销售业务应分别处理。营业税应税劳务应纳营业税45000000190000003%780000元应纳销售货物增值税19000000117%17%2500000260683.76元5、相关：自产货物的概念货物,是指可供出售的物品。既包括有形物品,如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品,如：电、热、气等等。判别企业使用的是否为自产货物主要应注意以下两点：1是否符合货物的特点：自产货物,是指企业利用自身技术与各种资源,自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种,应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制
7、造过程,所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值,既包含了物料消耗价值,也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。2加工过程是否属于生产过程：判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是自产货物关键在于区分加工过程是属于生产过程,还是施工过程。如果加工过程是生产过程,则属于使用自产货物；如果加工过程属于施工过程则属于使用外购材料。三兼营业务新规定：1、旧细则规定：第六条纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的,应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的,其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值
8、税,不征收营业税。2、新细则规定：第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。3、新旧对比：旧细则规定：不分别核算或者不能准确核算的,其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税,不征收营业税。新细则只规定：未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额；不再强求一并征收增值税。4、案例分析：例13某建筑公司主营业务为建筑安装,同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。20XX总的收入68000000元,统一计入一个
9、科目经营收入中。经地税机关审核,建安收入为50000000元,建材销售业务收入15000000元,修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同,均为17%,增值税扣除项目金额为2550000元。分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据营业税暂行条例实施细则第八条规定：纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。应纳营业税500000003%1500000元应纳增值税150000003000000
10、117%17%255000065384.62元5、相关：混合销售与兼营的区别1混合销售与兼营的概念混合销售是指一项销售行为既涉及营业税应税劳务又涉及增值税货物销售的单项行为。兼营是指同时经营营业税应税劳务、增值税应税劳务、增值税货物销售等多项业务的行为。2两者的区别在于：混合销售是一项经营业务,兼营是多项经营业务。混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人,也可能是多个单位和个人。混合销售行为,增值税货物销售与营业税应税劳务有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为,增值税货物销售与营业税应税劳务没有依附、从属关系。四承包承租新规定：1、旧细则规定：第十一条：企业租赁
11、或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税人。2、新细则规定：第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人发生应税行为,承包人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。3、新旧对比：1增加了挂靠的业务；2纳税人发生了变化。旧细则规定,全部以承包人为纳税人；新细则规定,以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税,否则以承包人纳税。 五建筑工程总包分包新规定：1、旧细则规定：第五条：三建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。2、新
12、细则规定：第五条三纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；3、新旧对比：1删除了关于转包业务的相关规定。4、相关:分包、转包的相关法律规定1分包、非法分包、转包的概念：所谓分包,是指总包单位自行完成建设项目的主要部分,其非主要的部分或专业性较强的工程,如工艺设备安装,结构吊装工程或专业化施工部分的工程,分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。所谓非法分包建设工程质量管理条例国务院20XX1月30日颁布施行,是指下列行为：一总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；二建设工程总承包合同中未有约定,又未经建设单
13、位认可,承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；三施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；四分包单位将其承包的建设工程再分包的。所谓转包建设工程质量管理条例国务院20XX1月30日颁布施行,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。2分包与转包的区别：分包和转包的不同点在于,分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分,而转包工程的总承包人不参与施工。分包与转包的共同点在于,分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同,而直接与总承包人签订承包合同。3
14、税收上取消转包规定的法律渊源建设工程质量管理条例国务院20XX1月30日颁布施行第二十五条：施工单位不得转包或者分包工程。工程总承包企业资质管理暂行规定建设部 建施1992第189号第十六条规定：工程总承包企业不得倒手转包建设工程项目。前款所称倒手转包,是指将建设项目转包给其他单位承包,只收取管理费,不派项目管理班子对建设项目进行管理,不承担技术经济责任的行为。建筑法1998年颁布施行第二十八条规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。合同法1999年颁布施行第二百七十二条第二款进一步规定：承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。根据以上规定,转包是一种行为,应依法予以取缔。因此,也不应在依法征税围之列。六价外费用新规定：1、旧细则规定：第十四条条例第五条所称价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业
