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1、世纪东升新城营销策划方案目 录一、摘要二、市场环境分析整体概况区域房地产市场分析消费者分析三、策划对象特性分析项目概况技术资料地块资源周边配套设施交通配套状况四、竞争状况分析竞争楼盘基本情况竞争楼盘分析五、项目SWOT分析六、目标销售目标并行项七、项目定位客户定位产品定位价格定位形象定位八、项目营销策略执行计划按节点进度需要提交一.摘要本房地产项目位于遵义市务川县老城新区之间，项目总用地约260亩,总建筑面积近70万平方米,目前已推出老婆湾地块（锦绣城)11112楼(311已于前期低价入市认购),面积区间为4。0一居室-08。9三居室。以“开篇世纪 最美新城”为主题，力求使项目本身特色明显，争
2、取在当前市场上建筑形式近似的环境下,打造“领地生活方式,引领务川生活典范。本营销策划方案针对目标客户群体特性,考虑实际生活水平，更具目前务川市场产品同质化严重,且市场产品供应量大,加上前期项目因开发进度而引起的不良口碑和形象，营销团队、营销策略和推广等诸多问题，并结合务川本土文化与区县市场特性而撰写,意在最短的时间内挽回市场口碑、树立企业形象、世纪东升新城形象，顺利实现项目的整合推广,摆脱项目目前单一的产品市场格局，尽快实现结存房源销售并加推新楼达到公司与消费者双赢的目的.二市场环境分析整体概括地理人文环境务川县成立于1987年， 务川县位于贵州省东北部大娄山、东南麓，南北长125公里,东西长
3、62公里。地理坐标为东经107301813,北纬2811290。东与德江县和沿河土家族自治县相连,南与凤冈县接壤，西与正安县和道真仡佬族苗族自治县毗邻,北与重庆市彭水苗族土家族自治县交界。务川县城距遵义市10公里，距省城贵阳38公里,距重庆市36公里，是遵义乃至贵州进入重庆、长江的出境县之一。全县总面积277。59平方公里，辖1镇5乡、14个行政村（居）,总人口3.67万人，生活着17个民族，其中以仡佬族、苗族为主的少数民族占人口总数的5。务川资源务川旅游资源独具特色，同时务川也是一个多民族的聚居地，各个民族的繁衍生息，民族的融合形成了务川独特的自然人文景观。县境内为喀斯特地貌,多系崇山峻岭、
4、溪流纵横、银瀑飞溅、林木幽深、景色猗旎,素有“黔北多佳景,风物在思州”之美誉.自然景观有洪渡河、洋岗河、金帝洞、栗园草场、婺星化石等。 人文景观有烟礅烽火台遗址、大竹民族文化村、麻青苗族村寨、顺天寨遗址、总督坟、藏凤岩摩岩石刻、申祐祠、麻王古洞、江边汉墓群、宋墓、“川流不息”石碑文、龙潭村仡佬族千年古寨、蕉坝岩棺等洪渡河沿线有楠木吊桥、丰乐河漂流、官坝温泉、焦岩温泉、凉风洞、落王洞、珍珠瀑布、隘溪渡峡谷、小塘石笋、七柱山、一柱擎天、石上树、风动石笋等自然景点。区域房地产市场分析区域概括、地理区域规划务川仡佬族苗族自治县辖1个镇、5个乡:都濡镇、丰乐镇、黄都镇、涪洋镇、镇南镇、砚山镇、浞水镇、茅
5、天镇、柏村镇、大坪镇、泥高乡、分水乡、蕉坝乡、红丝乡、石朝乡。城市建成区主要集中在都濡镇；直至今日城市中心进一步向东升大道至新区转移.随着新区的建设，其城市骨架正在不断拉大,结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，务川将形成紧凑发展的“一城三园四场产业化、产业效益逐步显现“六个一” 农业产业。工业以年产80万吨年氧化铝项目、绿色食品工业、农产品加工业、建材工业、酒业、米业、茶油等。服务业仡佬文化旅游开发强力推进,“仡佬之源”旅游景区列入全省100个重点旅游景区，总体规划通过省级评审，开工建设龙潭至九天母石观光步道等工程，景区建设步伐加快。全年接待游客万人次，实现旅游综合收入2亿元.将初步实现
6、“一城三园四场”产业化的城市布局结构，逐步向中级城市发展迈进.、潜力巨大的城市发展模式伴随着城乡建设加快发展。新增建城区面积2平方公里。东升大道、丹砂路改扩建基本完成，银杏路、珍珠路、河滨大道路基工程全面完工。交通事业突破发展。务正高速形象进度达182，预计竣工使用时间为2014年；务德高速、县城至镇南二级公路前期工作全面完成，县乡道改造工程加快实施,新区一级客运站开工建设,开通县城至龙潭公交线路,人民群众出行需求得到改善。受此道路干线的拉动，无疑将对务川整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计35年时间将是务川城市人口经济发展的高峰期，就目前而言也是务川县房地产业高速发展的一个重要契
7、机。、民生保障 教育事业教育事业“9+3计划3全面实施，“4+2突破工程,中等职业学校列入全省35所重点职业院校建设.务川中学新校区、县庆中学等创建绿色学校2所，高考升学率达85%，教育教学质量全面提升.促使务川教育迈向现代教学、科技教学的优势资源教学道路，促生了就近入学安生务川服务务川的教育配套设施. 计卫事业中医院成功创建“国家二级甲等中医医院”、 昇辉医院、急救中心、乡(镇）卫生院、疾控预防接种门诊规范化建设等“双诚信双承诺的工作深入开展,奖励扶助政策的建立以及完善,极大地改善了居民的医疗环境，提升了居民的就医条件，促进了城市稳定发展。 社会保障被征地失地农民保险政策全面实施,新型农村养
8、老保险、城镇居民养老保险全面落实人才优惠政策，招录、引进各类人才。在未来5年内，务川县将会以新的城市面貌和城市形象屹立崛起。务川县整个楼市情况根据21年以来,务川县的房地产相当活跃，发展势头强劲.、23年务川县总体开发与待开发面积近40万平方米，住宅套数2200余套.全年在售项目达到8个。主要分布东升大道以及务川新区.、东升大道、务川新区对比其产生差距的主要原因为,东升大道因地处老城与新区之间,受土地稀缺的限制，其整体开发量不大。务川新区板块地域宽广,受政策利好引导，其总体开发量较大。从以上市场数据分析来看，现在务川新区已是房地产开发活跃的板块，但还有较长的时间来发展和沉淀.、高端化、品质化需
9、求目前务川市场多层产品逐步减少甚至淡出市场，小高层及高层产品逐渐成为务川房地产市场的主力,但就目前务川客户对高层住宅的认识而言，还需要一定的时间才能被追捧，但随着客户群体的日益理性和对品质生活的追求高层已慢慢的开始获得置业者的亲睐，这遇事着务川县房地产市场正逐步迈向高端化和品质化，置业者也实质的改变了以往的择房标准，逐步向品质化、品牌化大盘靠拢.从市场调研数据来看,小高层及高层产品占益阳市中心城区开发总量的9.小高层及高层产品逐日递增,占据了市场主导方向，市场供应较旺，虽然刚需市场依然很大，但需求慢热是产品短期快速供应的最大题，加上市场现有产品同质化严重导致竞争异常激烈。、三、四房为主导产品户
10、型配比方面,务川市场三房、四房产品目前占总体量的7,三房、四房显然成为了务川县置业者的首选房源，市场放量较大。而一房、二房产品目前占益阳市场总体量的23%，且一房基本可以忽略不计.对于务川市场来说，更多的购房需求还是以三代一家自住为主。针对于一房、二房等紧促房源的市场需求量并不旺盛,投机性还有待考证.、房屋存量213年全年务川房地产市场累积消化量与市场投放量逆差很大,并且这种情况还在204年继续上演，这意味着2年内,务川主要以消化存量房为主，但随着务川经济、社会的发展和城市环境、城市吸引力的提升增加了本来务川房地产市场辐射群体定居务川置业务川的归属感也不排除市场出现部分外源购房者，这将再次推动
11、务川房地产市场的稳定增长和价格的小幅持续上扬。房地产住房需求分析、总人口数:务川县总人口67万人。近年来务川县总人口总体呈上升趋势,随着务川的城市基础建设和城市规模发展，务川人口会越来越多，加之务正高速、务德高速、工业以年产80万吨/年氧化铝产业链项目的相继开工建设,流动人口会日益庞大,这些人口要素为务川县域房地产市场需求力的扩张奠定了雄厚基础。、城镇化率:随着国家城市化政策是进一步深化，随着务川县经济水平的提升,老百姓收入的增加，生活水平的提高，进城置业是很多老百姓势在必行的首要选择和置业目标与标准,带动的将是务川县城镇化率的进一步提高,将极大地促进房地产业可持续发展。、市场住房需求:从长远
12、来看，就目前的市场放量是满足不了务川县未来市场需求的,但就目前而言,市场慢热特性是非常明显的，如何及时的把握住现有市场的主动,尽可能多的抢占市场资源,实现项目短平快的投资收益模式才是当务之急。 24年市场的政策、价格变动最近几年务川的房地产价格涨幅是显而易见的,就202年至今,从九天洪渡开盘到世纪新城121#1#16#楼认筹，以价格为主导的营销调子成了各个房地产开发企业的主要竞争手段,到目前为止，特别是以九天洪渡为典型代表，致使市场价格持续混乱，在以我们世纪新城项目得代表的部分项目以价格标杆的形象强力发声作用下,对于市场也起到了一定的促进作用，市场走势逐渐平稳,市场销售价格开始平稳，呈现略微上
13、扬的趋势 消费者分析在中国经济发展的大环境下,务川经济也渐入高速发展时代,尤其是新增建城区面积平方公里、年产80万吨年氧化铝产业链配合务川在教育、医疗、等方面的大力度发展，加上务正高速、务德高速的相继开工建设更为务川经济的起飞插上了翅膀。据资料显示，03年全县地区生产总值完成3亿元，增长166，其中一产11。34亿元、增长7。%，二产6。5亿元、增长316,三产1.1亿元、增长16%；规模工业增加值完成2.81亿元,增长5；财政总收入完成.34亿元，增长2%,公共财政预算收入完成2。91亿元，增长21;全社会固定资产投资完成48亿元，增长21。3；城镇、农村居民人均可支配收入分别实现796元、
14、43元,增长33.5%、16。8%.金融机构各项存款余额6.3亿元，增长26%;各项贷款余额272亿元,增长0.8%.20年目标，全县地区生产总值完成41亿元，增长19.5%；规模工业增加值完成3。5亿元,增长.；财政总收入完成36亿元,增长20,公共财政预算收入完成6亿元,增长23%;全社会固定资产投资完成0亿元，增长50;全社会消费品零售总额完成118亿元，增长8%;城镇居民可支配收入完成900元,增长8%；农村居民人均可支配收入完成54元，增长22。人民的收入在不断增加,可支配收入水涨船高，人民的消费意识也不断加强。经济的发展，必然使人们的生活质量的要求也不断提高,“居住”成为人们在钱袋
15、鼓后第一个急切解决或改善的问题，同时,经济的高速发展也带来高通货膨胀，货币的贬值，投资渠道的单一和局限,银行利率偏低，加上房产的保值特性，在这些因素的不断综合和放大影响下,使人们对于房地产的消费不断增加.三. 世纪东升新城特性分析 项目概况项目位于东升大道东侧,南起连花水井,北至杨村转盘，属于务川母城与新城之间,未来务川高速进出口就在项目北端.项目总建筑面积近7万平方米.(具体位置见下图) 技术资料项目，由3幢高层住宅、1幢层酒店、1个班幼儿园及其配套商业、服务用房、车库、设备用房组成.总建筑面积594809.43平方米。世纪东升新城工程用地位于贵州省遵义市务川县老城区与新城区之间的东升大道东侧，总用地面积约135万平方米。整个世纪东升新城工程用地地块大致呈带状,最大长度约450，最大宽度约240m，基地红线范围内高程为603。0m602m，自西向东，由北向南逐渐升高,高差较大。基地西面为东升大道;东面和南面为14米宽城市支道,其中安置房工程位于世纪东升
