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1、居家养老创业计划书一、养老机构产业化发展的方向从经济学的角度分析,需求使人产生消费的动机和行为，进而 刺激供给的变化，促进产业结构的变革.老年人的养老需求有其特殊 性:一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照 顾,不同身体状况和疾病要求是多样性的,有些情况家人和保姆是不能 照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于 家庭经济状况和住房条件的原因,有些家庭没有能力请保姆，即是请 了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求 .如果老年人出现疾 病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机 构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意
2、 被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被 人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养 老机构,有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将 沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的需求分析，养老机 构产业化发展的三个基本方向：1、大力发展规模经营。规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形 成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成 较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的 床位数在200 张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等 规模，床位数在 500 张以上的为大型养老机构
3、。我认为规模经营就是 发展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的 方向呢？理由主要表现在如下方面：(1) 建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能 按照建设部、民政部联合颁布的老年人建筑设计规范进行设计和 施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题 , 以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。(2) 医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规 模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而 提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年 人，可以使之有医疗保障的安全感.(3) 休闲环境较好.大型养老机构在规划设计时，一般都
4、会结 合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种 植一些花草树木,以营造一个幽雅休闲的环境.而这一切又都是老年人, 特别城市中生活的老年人和子女最为关注的.2、创立养老机构的品牌效应。品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有 规模优势和良好信誉，才能创立和提升品牌的形象。目前我国养老机 构的品牌意识还比较弱.据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市 良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也 要向品牌经营过渡呢?一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌， 信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归 属感以后，有利于推进品牌的规模扩
5、张和连锁经营 ,进而促进养老机 构的产业化进程,形成有一定规模和影响的养老集团.这样不仅可以为 老年人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋 于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之 忧，促进社会的安定团结。3、完善养老机构的配套功能。随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、 起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人 为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要 . 取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰 富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构.因此,完善养老机 构的配套服务显得尤为重
6、要.养老机构配套功能完善的重点在两个方 面：（1）医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配 套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要 求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言,入住的大都是在 70 岁以 上的高龄老年人 .为什么会出现高龄老年人居多的现象呢 ?一般是由 家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收 费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人 入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单 的医疗室是无法满足需要的。试想 500 多名 70 岁以上的老年人，至 少有 50%的身体都有一些疾病,需要吃药、打针
7、;至少有 25的老年人 需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲 等以上医院与配套。因此,大型养老机构必须通过合作，或独立申办 老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善.2）饮食的科学合理套配。养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计 和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见 病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求 ,科学制定营养食谱， 合理控制饮食数量和种类。c）商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;二、养老机构产业化过程中存在的问题目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合 办的等多种形式。就
8、其机构性质而言,又可分为非营利性和营利性两 种.养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路.这 条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：1、投入大，回收期长.既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入 产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是 一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大,竞争格局尚未形成， 总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有 实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回 收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目 做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10
9、000 万 m2 的 土地,容积为3%,建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地 补偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元,资金成本为年 利率6%.养老院的规模按1000张床位计算,回收资金的主要收入来源 是一次性设备购置费，人均收费约 8000 元， 10 年的周转率为 3 次, 共计约2400万元;床位费每人每月500元,10年入住率按100%计算共 计约 6000万元;其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需 要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2,总 投资约6500万元,房屋销售价格3500元/ m2,回收资金约1.05亿元
10、， 包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项 目 3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。2、租赁经营融资困难.由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段 投入产出的经济效益常规做法.那么,租赁房屋经营养老机构则是一个 较为理想的选择.这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。 但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？ 答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼。要完成一个“烂尾楼”项目， 仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有 权，投入的资金必然被占压,不能通过抵押贷款等方式,将资金盘活， 周转使用。因此
11、，租赁经营融资困难是必然结果 .我们以广州市良典 养老院的经营情况为例.广州市良典养老院 2002 年承租了一栋 94 年 的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2,租期 20年。有 200 多个房间,可设养老床位650 张,每月租金近20 万元， 改造、扩建总投资约 1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目 前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有 经营的其他产业.由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动 资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款. 这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问 题。
12、3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务 ,而要引进有经验 的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技 术职称晋升机制 ,如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工 作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此 ,大 型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医 护队伍。例如,广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于 医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近 30 年的工龄 和相应的福利待遇。4、经营风险大。随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不 适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较
13、 大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过 程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意 将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机 构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医 疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型 养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规 章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的 经营风险。d）运营计划，包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既 有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。有
14、利因素采用租赁，自 建在有一定经济基础的地区开办。e）融资要求及投资回报分析;投资微型社区养老院，床位约为30 张，成本月人力成本：16000元杂项:10000 元收益收入:35000 元纯利:约10000 元f）实施计划和运营团队管理;小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为615 张，由开办者家庭成员为老人服务。日托养老模式.即“朝至夕归”式养老，功能设施与托儿所相近, 多数由街道或社区兴办,内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设 施，老人白天集中活动 ,中午供应饭食，晚上各自回家。全市现有各 类托老所近 30 家.居家
15、养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训,通 过购买公益服务的形式提供养护员补贴,安排到特困老人家中提供养 老服务。货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。 选择居家养老，政府每月发放 “代币券”，由特困老人凭券自主选择 居家养老服务项目。选择机构养老 ,老人可在全市范围内选择养老机 构，用养老金（低保金、房屋租金等）作养老费，差额部分由政府补贴 和养老院减免。暖巢管家养老模式.即为空巢老人配备管家，负责老人日常生 活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等， 有 2 台专门的配送车和 52 名专业人员，登门为老人服务。目前接受 服务的老人有 732 户、
16、8500 人次。异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用,为其提供养老服务的同时，发挥知识技能特长。信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中，提高养 老服务效率 .信息化养老模式由西岗区首创，通过 “养老 110”呼叫平 台、社区老人“呼救通统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段，将 社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区 日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为 养老服务网。合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术,开办养老福利机构，完善养老服务体系。g）项目的退出策略;股权回购依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。利润分红投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照
