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1、XX新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告2007年11月1日目录一、项目基本情况1、项目位置2、地块现状3、土地权属4、主要技术经济指标二、地块分析1、地块优势2、地块劣势3、机会4、挑战三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置2、XX市城市总体规划3、XX市城区功能定位及规模四、项目开发宏观环境分析五、XX房地产市场分析六、新区主要商品房项目分析七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价一、项目基本情况1、项目位置：项目位于XX新区交警支队十字以东约300米，处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。2
2、、地块现状：地块总面积为59亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为齐家坡村果园。3、主要经济指标：总占地59亩二、地块分析及项目可行性研讨：1、地块优势：该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳，是进入新区的第一眼建筑景观，若项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。2、地块劣势：地块处于新区东部边缘位置，周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全，前期配
3、套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。地块高低起伏，且临近公路，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要求提高。3、机会新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域，也是XX未来房地产业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模。新区规划先进，地势平坦，自然生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点，区位优势明显，伴随着新区招商引资及产业的发展，对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展，XX市及周遍区
4、县的财富阶层形成，购买高品质住宅，改善居住环境，提升居住品位的需求明显，而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。4、挑战低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓慢，项目资金运转压力也将增大。三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置及基本概况XX市位于陕西省中部
5、，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分，介于东经10834-10929、北纬3450-35“34之间，是陕西省省辖市。1958年建市，经过40多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部，交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区 68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划XX市总人口数为86万，其中非农业人口45万
6、人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展XX自然资源丰富，有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积244.45万亩，牧草地152.07万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种，金属矿产2种，能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨，优质石灰石储量10亿吨，油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列；处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30。 4、XX历史文化
7、XX历史悠久，名胜古迹众多，境内有文物景点675处，其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处，特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。5、XX市城市规划XX市目前形成以新区为城市主城区、北市区（老城区）为商贸服务居住组团的“一城双心”城市结构，其中南市区（新区）作为全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心区，北市区在红旗街至川口地带，形成城市的次中心区。XX新区规划区面积45平方公里,目前已建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设施日
8、臻完善,正在成为XX的政治、经济、文化中心，是XX吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。 6、城区功能定位及规模北市区（老城区）重点运用新技术改造提升资源型传统产业，围绕城市分工，大力发展第三产业；黄堡-董家河的绿色走廊，在促进特有产业集约发展的基础上，加快城市生态环境建设，形成联结南北市区的环境走廊，在南市区的新区工业园积极开辟高新技术和特色经济产业园区，积极培育新兴产业；开辟坡头镇、孙塬镇、黄堡铁龙头三类工业园区；利用“风景资源”及陶瓷陶艺文化资源，发展人文、生态旅游业，形成新的城市总体布局。通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向，形成“一城二区一廊，三河六园多带”的山水园林带状组团城市形态
9、。一城即XX市区。二区即北市区（由王益区、印台区范围的老城区组成）、南市区（由耀州城区、新区组成）。一廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状绿化系统。 新规划的城市九大功能组团1、北市区（老城区）商贸服务居住组团；2、黄堡传统工业园组团；3、耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团；4、董家河冶金、建材产品工
10、业组团；5、耀州城区多功能综合组团；6、药王山省级风景名胜区；7、新区城市的主城区；8、玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团；9、坡头镇城市三类工业园组团四、项目开发宏观市场环境分析1、XX市经济发展综述：（1）、能源重镇，国民经济持续快速增长。截止2006年年底，XX市实现生产总值8363亿元，增长15，增幅居全省第三位。财政总收入 849亿元，增长34，其中地方财政收入407亿元，增长345，增幅居全省第三位。规模以上工业总产值9689亿元，增长367，增幅居全省第三位。主要工业品产量：原煤1677万吨、水泥566万吨、电解铝13万吨，分别增长22.4、147和811，工业综合效益指数122，较
11、上年提高315个百分点。社会消费品零售总额254亿元，增长138。（2）、重点项目建设成效显著。截止2006年年底，XX市完成固定资产投资完成4373亿元，增长268，增幅居全省第四位。“十一五” 第一批21个重大项目完成投资184亿元。XX铝业节能技改、照金煤矿改扩建、声威100万吨、建秦50万吨水泥粉磨站、东塬 330KV输变电工程、柳照路等项目建成运营。华能XX电厂完成投资10亿元，主厂房已封顶；玉华煤矿改扩建、中星新材料研发基地一期工程等项目进展顺利。XX铝业节能技改续建、西川煤矿、秦岭20O万吨水泥粉磨站、30万吨水煤浆生产线、市一中新区校区等项目开工建设。（3）、节能减排力度加大。
12、落实节能降耗责任，实行严格的环保制度，强化指标约束，单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰3万吨以下小煤矿29个、小造纸厂4家，关闭拆除了3家水泥企业的3条机立窑和2条中空窑生产线。整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉30台，清理青岗岭、黄堡、柳湾等地的煤场76家，煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减2，市区空气质量二级和好于二级的天数达到245天。（4）、创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案，加大宣传力度，强化城市管理，创卫的良好氛围已经形成。投入15亿元加强了城市道路、排水、公厕、垃圾和污水处理等基础设施建设，投入570万元改善了环卫装备，新耀垃圾填埋场投入试运行，
13、新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业规划。新区长虹路标段、咸丰路至景丰中学道路改造、华原东道照亮等工程竣工，南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦、正大商城建成运营，漆水河景观改造完成工程量的83%，新建城市街头广场5处。210国道环境整治取得阶段性成效，川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。（5）、改革开放步伐加快。15户国有企业近2亿元的债务通过打捆回购等手段得到化解。完成了14户国有企业的改制任务，东风机械厂政策性破产程序终结。国有粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户1850户、私营企业380户。
14、政府预算收支分类改革顺利完成，市本级部门预算扩大到18个试点单位，在10个部门进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务2421万元。全年招商引资签订合同项目 127个，实际到位资金8.1亿元；有88个项目开工建设，47个项目建成投产。外贸进出口2934万美元，增长21%。接待国内外游客320万人次，增长10%；实现旅游综合收入 346亿元，增长15%。（6）、社会事业加快发展。全年转化科技成果10项，宜君县被列为国家科技富民强县试点。25所省属企业学校顺利移交地方管理。XX职业技术学院在校学生达到1700人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出1256万元，全市新型农村合作医疗参保人数279
15、万人，参合率 904%，399万人次享受医疗补助1094万元。市医院新区分院主体工程完工，王益区、耀州区人民医院改造工程完工。成功举办了XX市首届文化艺术节，耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第一批非物质文化遗产保护名录。新增有线电视用户8500户、数字电视用户2000户。新区体育馆主体工程完工，在省第十三届运动会上取得了 14枚金牌、19枚银牌、24枚铜牌的好成绩。稳定低生育水平工作继续推进，人口自然增长率442。（7）、人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到2350万元，增长3倍，是历年来投入最多的一年。全年新增城镇就业131万人，劳务输出484万人，超额完成了任务。为2.65万名企业离退休人员发放养老金22亿元。工伤保险、生育保险参保人数新增9500人和5900人。全市开工住房254万平方米，建成198万平方米，其中廉价廉租房138万平方米，安置住房困难群众1634户。城镇居民人均可支配收入6820元，增加近千元，农民人均纯收入2215元，增加超过200元，增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地产市场分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，XX市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有XX自身特点的新一轮快速增长期。
