经营管理重点

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1、第一章 物业经营管理概述1、 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素（市政公用和公建配套设施完备的程度；环境因素；公共交通便捷程度；居民人口与收入；社区文化氛围，人身与财产安全状况）。2、 实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、市场价格基本稳定）。3、 房地产市场的功能包括（配置存量房地产资源和利益；显示房地产市场需求变化；指导供给以适应需求的变化；指导政府制定科学土地供给计划；引导需求适应供给条件的变化）。4、 房地产市场需求预测分析的具体内容（就业分析；人口和家庭分析；收入分析）。5、 物业经营常规工作中，影响建筑物寿命周期中的维修成本的因素（设计

2、水平、使用的材料、施工质量）。6、 物业经管的战略性工作（确定战略；确定标准；构建信息基础；决策分析；进入资产组合）。7、 物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断、确定不同市场条件下的投资标准，这些投资包括（现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）。8、 从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）。9、 房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式包括（权益型、抵押型、混合型）。10、 通过进行房地产投资，产生的影响包括（获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值、降低其投资组合的总体风险、抵制通货膨胀的影响）。11、 房地产

3、投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性）12、 居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括（市政公用和公建配套设施完备的程度；公共交通便捷程度；环境因素；居民人口与收入）。13、 房地产投资的风险（投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、资产管理的复杂性）。14、 房产投资价值的高低，不仅受其当前净租租金水平的影响，而且与其所处地区的（物业整体升值潜力）15、 房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为）。16、 房地产置

4、业投资是指面向现有运行中的房地产，其目的（获取物业所有权或使用权为目的）的投资。17、 房地产间接投资的具体形式（购买房地产开发；投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券）。18、 投资决策主要取决关键因素是（预期收益和风险水平）。19、 不论是开发投资，还是置业投资，面临的风险是（收益现金流风险）。20、 房地产投资的缺点（流动性差；投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验）。21、 房地产投资的优点包括（相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级）。22、 房地产组合投资管理包括（理

5、解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经营风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产以及在合适的时机购置和处置物业资产）。23、 房地产投资系统风险主要包括（通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和自然损失风险等）。24、 零售商业物业的商业辐射区域分析包括（可能的顾客流量、消费者行为、喜好偏爱及购买能力分析）。25、 物业常规工作中，支出、组织是物业管理师工作的一个方面，好坏很可能对物业（净运营收益和资本价值）产生影响。26、 房地产市场交易指标（销售量、出

6、租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金）。27、 能够直接形成房地产市场上增量供给的是（房地产开发投资）。28、 按存量增量细分（土地转让、新建商品房租售市场属于二级市场）、（土地使用权出让属于一级市场）、（存量房地产交易市场二级市场）。29、 反应和描述房地产市场状况指标（供给、需求、市场交易）。30、 政府干预房地产市场的政策目标通常包括（实现房地产市场持续健康发展；使存量房地产资源得到最有效的使用；保持为各类生产生活需要提供适当的入住空间；引导新建项目的位置选择；满足特殊群体的需要）。31、 房地产市场需求分析的内容有（需求预测；分析建设和运营中的主要物

7、业项目；吸纳率分析；市场租户对产品功能需求）。财务的内容：1、按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：外购材料；工资；职工福利费；折旧费；利息支出；税金；其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。1、 房地产置业投资的现金流量中，（净运营收益的最大化）是业主最关心的问题。2、 房地产置业投资的现金流量中改变潜在毛租金收入的因素有（租金水平的变化、可出租面积的变化）3、 在房地产市场需求指标中，国内生产总值三种形态（价值、收入、产品）。4、 房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是（财务内部收益率）。5、 地产投资财务

8、评价指标中，决定基准利益率大小的因素主要是资金成本和（项目风险）6、 投资评价指标中清偿能力指标的还本付息方式（一次性还本付息照付；等额还本付息照付；等额还本付息；一次性偿付；气球法）。7、 随着我国房地产市场的发展（价格和机制）的作用在逐渐增强。8、 从投资角度资金增值特性使其具有（时间）价值。9、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括（生产法、收入法、支出法）10、 预算有许多类型，在经常用到的预算方法包括（年度运营预算、资本支出预算、长期预算）11、 对于开发投资项目来说，现金流入通常包括（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）。12、 营业额税额的计算方法：营业税税额=应纳税

9、销售（出租）收入税率5%13、 从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（税前现金流）。14、 从政府对价格管制或干预的程度来划分（市场调节价、政府指导价和政策定价）。15、 在实际核算中，国内生产总值的计算方法（生产法、收入法、支出法）。16、 成本类型中（边际成本）是指在一定服务量水平下，成本总额的变动数。17、 成本预算中，编制费用预算的最佳方法是（零基预算）。18、 成本预算是实现了成本降低指标（试算平衡）的基础上编制。19、 成本预算中，为克服固定预算无法准确地预见未来成本缺陷而产生的预算是（弹性预算）。20、 成本预算的编制程序（收集和整理有关资料；对预算期成本指标进

10、行预测；根据企业（部门）特点编制成本预算）。21、 成本预算必须以各项（先进的技术经济定额）为基础22、 成本控制原则中（例外管理原则）主要应用于成本的事中控制中23、 编制成本预算的方法有（固定预算；弹性预算；零基预算；滚动预算、概率预算）。24、 包干制的费用构成（物业管理服务成本法定税费和物业管理企业的利润）；酬金制（物业管理服务支出、物业管理企业的酬金）。25、 经营管理成本控制的原则（全面控制；讲求经济效益；责权利相结合；例外管理）。26、 成本控制首先要做的工作是（明确控制标准）。27、 成本滚动预算的形式包括（逐月、逐季、混合滚动）28、 物业实际成本（上年、本年、累计）。29、

11、 常用的成本控制标准有（成本预算和消耗定额）。30、 成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（成本预算）。31、 人工费的估算成本是指（物业服务企业的人员费用、管理人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费、加班费、服装费）。32、 营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。33、 物业管理成本控制的含义（对目标成本本身控制；对目标成本完成的控制和过程的监督；在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向）。34、 物业营业管理成本类型中，资金和福利费属于（间接费用）。35、 将物业成

12、本分为固定成本、变动成本、半固定成本或半变动成本的依据是成本（与业务量的关系）。36、 人工福利费包括（福利基金按工资14%；工会基金按工资2%；教育经费按工资1.5%）。37、 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、建筑物及相关场地的维护维修费），为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安）保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。38、 收益性物业价值的高低主要取决（未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性）。39、 收益性物业建立价格可比基础内容（统一付款方式、统一

13、采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位）。40、 收益性物业价值的高低取愉因素包括（未来净收益的大小；获得收益期限的长短；获得净收益的可靠性）。41、 收益性物业运用收益价值的一般步骤包括（搜集、验证数据资料；估价对象的未来收益；求取报酬率、资本化率、收益乘数；适益公式算收益价格）。42、 收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用（收益法）来评估。43、 收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的一组价格（评估价、保留、起拍、应价和成交价）。44、 收益性物业运用成本法估价的一般步骤（搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格）。45

14、、 收益性物业运用市场法估价的步骤（搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、求取比准价格）。46、 收益性物业估价的市场法适用对象是（具有交易性的物业）47、 收益性物业估价基本方法（市场法、成本法、收益法）48、 收益性物业利用年限法求取建筑物的折旧时应为（经济寿命）49、 收益性物业价格的特征：（1、物业价格受区位影响很大2、物业价格实际上是物业权益的价格3、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4、物业价格形成的时间较长5、物业价格容易受交易者的个别因素的影响）50、 财务内部收益率可以通过（内插法）求得。51、 为了保持物业净运营收益的（稳定性）物业服务企业就必

15、须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。52、 财务费用预算是物业企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括（利息支出、汇况损失、金融机构手续费和其他财务费用）。53、 财务管理的具体目标（筹资管理；投资管理；利润分配管理）。54、 财务控制和财务计划的重要工具是（预算）。55、 财务活动是资金运动，主要环节（资金筹集、运用、耗费、收回和分配）。56、 财务评价指标体系中，动态盈利指标包括（财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期）57、 （净运营收益）是有效毛收入扣除运营费用。58、 用于物业更新改造的准备金可以取（有效毛租金收入）或年净运营收益的一个百分比。59、 物业价格实质上是（物业权益的价格）。60、 物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单的措施是（用距离来衡量）。61、 物业价格的形成条件中（有用性）是指物品能够满足人们的某种需要。62、 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（有用性、