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1、中信“井冈山梨坪国际会议中心项 目 策 划 报 告投 资 商： 中信深圳集团公司 编制单位： 同致行中国地产参谋完成时间： 二零零六年三月十七日中信深圳集团公司：承蒙贵公司信任，委托我司编制?中信“井冈山梨坪国际会议中心工程筹划报告?。我司工程小组接受任务后，经过对工程块所处市场环境、工程自身条件和特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本工程开发建议方案。?中信“井冈山梨坪国际会议中心工程筹划报告?是我司工程小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。谨致商祺！同致行中国地产参谋 二零零六年三月十七日 目 录前 言1一、本报告需要解决的问
2、题1二、本报告的技术路线1三、应遵循的原那么2第一章工程开发背景4一、工程源起4二、工程开发意义4第二章旅游消费规律与趋势9一、旅游消费规律9二、中国旅游消费的现状与开展趋势11第三章旅游度假地产演进规律与开展规律14一、旅游度假地产的涵义14二、旅游度假地产开展规律16第四章井冈山旅游资源特色及前景分析21一、井冈山的旅游资源介绍21二、旅游资源评价及分布24三、旅游资源特色28四、井冈山旅游业前景分析29五、结论38第五章井冈山旅游设施分析39一、旅游设施39二、交通状况41三、结论43第六章中信深圳集团公司资源条件分析44一、集团公司品牌优势44二、集团公司的资本优势44三、工程运作经验
3、优势45四、集团公司拥有的公共关系优势45第七章工程用地条件分析及评价47一、地理位置47二、气象条件47三、水文资料48四、地质资料49五、植被资源50六、井冈山市旅游规划50第八章工程SWOT分析58一、工程优势(strength)分析58二、工程劣势(weakness)分析60三、工程机遇(opportunity)分析61四、工程挑战(threat)分析62第九章目标客户分析及定位63一、客户特征63二、地域分布67三、旅游度假地产的需求特征69第十章工程综合定位73一、主题定位73二、功能定位75三、物业类型及功能组合77四、规模及比例79五、档次定位80第十一章工程运营模式81一、工
4、程运营方案81二、工程开发周期83第十二章营销战略设想86一、销售目标86二、目标客户86三、营销模式86四、构建工程形象87五、传播通道87六、策略问题87七、价格定位88附 录89一、国内典型旅游度假工程案例89二、国际典型旅游度假工程案例99三、井冈山市经济社会指标20012004121四、吉安市社会经济指标及旅游业数据123五、江西省社会经济指标及旅游业数据125六、国内旅游地产开展状况128七、国际旅游业开展历程与趋势131前 言一、 本报告需要解决的问题工程筹划报告最终要解决的问题集中于两个方面，即做什么以及如何做的问题。本报告需要解决的问题具体表现在以下四个方面：1. 本工程的目
5、标客户；2. 本工程的综合定位；3. 本工程的建设方案；4. 本工程的营销战略方案。本次筹划报告是可行性研究报告的根底上，结合工程自身具体情况和市场背景等方面进行深入细致的分析，旨在为工程提供切实可行的开发依据。二、 本报告的技术路线图 一 筹划报告编制思路示意图可比案例分析综合资源分析工程分析第二层次分析最终方案工程目标客户工程综合定位工程建设方案工程营销战略宏观经济分析旅游业开展分析市场供求分析旅游地产开展分析第一层次分析三、 应遵循的原那么参考本司多年的工程操作经验，结合该工程的具体情况，本次筹划遵循以下原那么：1. 独创性原那么：主要表达在三个方面：A筹划观念的独创；B)筹划主题的独创
6、；C)筹划手段的独创。2. 整合性原那么：有效整合必须做到：A把握好整合资源的技巧；B始终围绕工程开发的中心；C善于挖掘、发现隐性资源。3. 客观性原那么：A实事求是的进行筹划；B做好客观市场的调研、分析；C基于实际谨慎行动，防止“炒作。4. 可行性原那么：贯彻可行性原那么必须着眼于：A筹划方案是否可行；B方案经济性上是否可行；C方案有效性是否可行。5. 全局性原那么：A从整体性出发，注重全局的目标、效益和效果；B从长期性出发，处理好眼前利益和长远利益的关系；C从层次上出发，总揽全局；D从动态上出发，关注全局的动态开展。6. 人文性原那么：A对工程所在地人文精神的精髓要深入领会；B运用社会学原
7、理，把握好居民需求；C把文化因素融入工程的各个方面；D通过文化积累促进产品品牌形成。第一章 工程开发背景一、 工程源起本工程是中共中央政治局常委指定工程，旨在“反哺革命老区，扶持“革命老区井冈山市的经济开展，具有浓厚的政治背景。在次情况下，中信深圳集团公司被委以重任，希望以该工程为契机，打造一座“井冈新城，提升现有井冈山市的整体形象。不仅如此，当地政府部门还希望能通过该工程为井冈山市带来巨大的经济效益和社会效益。该工程命名为“中信井冈山梨坪国际会议中心，9万平方米1,700亩，可建用地面积80万平方米1,200亩。二、 工程开发意义(一) 井冈山旅游资源优势的转化和提升井冈山红色旅游资源十分丰
8、富，数量多、分布广、品质高。在这块红色的土地上，保存完好的革命旧址遗迹达100多处，其中21处被列为国家级保护单位，被誉为“中国革命摇篮。更兼有秀美的生态资源，使其形成“红绿交相辉映的旅游资源，使得络绎不绝的中外游客纷至沓来。2005年，井冈山就接待游客达万人次，实现旅游收入亿元，同比增长33.74%和%，井冈山成了名副其实的中国红色旅游首选地。但是在大力开展红色旅游的同时，井冈山特有的自然资源并没有得到充分重视和挖掘。勿庸讳言，红色旅游具有政治等各方面的优势，但是在和国内其它度假休闲旅游市场相比仍然有较大差距，井冈山红色旅游开展目前面临着一些亟待解决的问题：一方面是红色旅游展示手段较为落后，
9、文物的陈列与展示以实物摆放内容居多，游客参与性活动较少，对局部游客特别是青年一代吸引力缺乏；另一方面是面对开展迅猛的红色旅游热潮，景区内吃、住、行、游、购、娱等要素的综合配套效劳设施建设的不完善问题凸显出来；三是旅游工程缺少文化内涵，产品呈现单一等问题都不同程度地制约了红色旅游的开展。作为井冈山乃至江西省最大的旅游地产工程，中信“井冈山国际会议中心工程可以很好地填补这一市场空白。工程的建设一方面可以极大地提升井冈山地区旅游配套设施的品质，同时对于会议度假市场的开发又可以尽快转化和提升当地自然资源优势，整合井冈山“红、绿旅游资源、提升井冈山红色旅游品质，必将在促使红色旅游和市场接轨方面发挥重要作
10、用。(二) 开辟扶持落后地区经济开展新模式扶贫一直是我国的一贯国策，其间大约经历了如下三个阶段：1. 赠予消费阶段直接赠予物资和金钱，希望通过物质上的帮助，让被扶贫的对象摆脱贫困。但结果被扶贫的对象拿到钱、财之后，立即将其一次性消费掉；或是地方政府将扶贫款被挪作他用，其结果与扶贫目的背道而驰。不仅如此，还引起一些社会问题，如一些人不思进取，懒惰成性；而一些官员也因贪污铛锒入狱。2. 福利投资阶段在逐渐意识到初期直接赠予方法的弊端之后，扶贫方式逐渐变为福利投资型，即在贫困地区投资修建福利设施，如水电站、道路、桥梁等。这些手段虽然能够解决一些问题，但是也带来了一大堆问题。最主要的是这些地区缺乏利用
11、这些设施的技术手段、管理方法，更缺乏具有改革致富新观念的人才。这样导致这些福利设施不能发挥其最大效益，有的甚至还成为当地的负担。3. 工程投资带动阶段通过对以往扶贫经验的总结，现在出现了一种新型的扶贫模式，即投资带动性。这种模式是从兴旺地区招商引资，在落后地区进行工程开发。这种模式直接带来的是三方受益：当地政府受益、当地百姓受益、投资方受益。兴旺地区的投资商进驻内地，带来的不仅仅是资金，而且还有先进的技术、管理和观念。经过一个工程的开发，在其过程中不但给当地增加了很多的就业就会，促进当地经济增长，而且还能培养一批技术人才和管理人才，给当地带来新的改革开展观念。这种模式使得贫困地区形成“自我造血
12、机能，从而保证了其开展的可持续性。现今兴旺地区要想带动落后地区的经济开展，特别是兴旺地区“反哺革命老区，最关键的就是要注入先进的管理和技术，注入先进的思想和观念。故投资带动型的“反哺老区模式，将能真正解决落后地区的经济和社会开展问题。本次工程开发正是基于这一开发理念，通过工程的投资开发，带动和促进井冈山革命老区社会经济的开展。(三) 反哺革命老区井冈山革命老区作为中国革命的发源地，在中国革命和中华人民共和国的历史篇章中留下不可磨灭的一页。井冈山的建设具有极高的教育意义和政治意义。建设井冈山，大力开展井冈山经济是反哺革命老区的重要和实质性的举措。本工程的建设正是以实际行动支持老区社会经济建设，以
13、集团公司的资金优势、品牌优势、工程运作优势等方面，开发建设本工程，以反哺革命老区，为老区人民谋福利，带动和促进当地经济社会的开展。(四) “区域开发模式的贯彻和推动区域开发是对区域资源进行综合开发和利用，开掘区域资源潜力，实现区域社会经济的协调开展。而仅仅依靠开发自然资源已远远不能满足区域协调开展的需要，实践说明，人的积极性、科学技术、雄厚的资金、信息交流、观念更新等方面对区域开展所起的作用亦十分重大，尤其是对于开展水平高、自然资源相对缺乏的地区意义更为重要。2005年，中信深圳正式提出“中国区域性开发倡导者的品牌主张和开发模式，意味着中信深圳正式从工程开发商向“城市运营的角色转变。近几年，中
14、信城市广场、中信海阔天空，中信栖湖等工程取得了极大的成功，在市场上也引起了巨大的反响。但随着“中国区域性开发倡导者品牌主张的提出及相应开发模式的展开，单纯中信城市广场、中信栖湖等单个工程显然已缺乏以支撑中信深圳全新的品牌主张和价值诉求，中信深圳极需新的品牌联想和价值支撑。中信“井冈山梨坪国际会议中心工程是在“区域性开发指导下的又一个大型工程，并获得各方的支持。该工程的成功开发，将验证中信深圳集团公司“区域性开发战略在实践中的意义，表达“区域性开发思想在内地市场的可行性，从而成为区域性开发的典范工程。第二章 旅游消费规律与趋势一、 旅游消费规律我国旅游行业收入与GDP的相关性非常强，19942004年，二者的相关系数为0.915。由此可以说，经济的开展是旅游行业开展的直接动力，而随着经济的开展，消费升级成为必然，旅游消费做为一种非生活必须消费将成为消费升级的首选。国际惯例说明，一国人均GDP到达1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP到达20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP到达30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；到达5000美元以上那么开始进入成熟的度
