《房地产经纪人》第三次作业

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1、 房地产经纪人课程论文 房地产价格影响因素研究 系 别 艺术系 专 业 表演（音乐表演）3班 年 级 12 级 学 号 201231100336 姓 名 张晓莉 2013年05月 房地产价格影响因素研究 张晓莉 (东莞理工学院城市学院 12级 艺术系表演（音乐表演）专业 3 班)摘要：本文将从研究影响房地产价格讲述主要的原因；分别详细讲述影响的主要原因：一般因素、区域因素和个别因素三方面；一般因素包括4个方面；区域因素包括4个方面；而个别因素分为两类：土地的个别因素；建筑物的个别因素。本文主要是让大家更加了解房地产价格的影响因素。关键词：一般因素；区域因素；个别因素房地产价格是指建筑物连同其占

2、用土地的价格；土地价格加上建筑物价格就是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础任然是价值；基本上也房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。1一般因素一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、自然因素和行政因素。1.1 经济因素经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况、利率、汇率和货币供应量等。例如： 国内生产总值： GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个

3、就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。 物价水平：物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高

4、不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。 居民收入：随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们会有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。 改革开放后，随着经济的发展和收入分配政策的调整，我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快，最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应，所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 利率：利率对我国房地产市场的影响

5、主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面，贷款利率的增加会加大开发商的成本，压缩利润空间，从而使开发商减少投资，这就意味着住房供给的减少，从而导致房地产价格的提高。另一方面，贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力，打击他们购房的积极性，造成需求的减少，使房地产价格下降。综合起来，利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。 汇率：汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来，由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，由于改革开放后，中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的

6、程度加大，吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后，首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象，以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。 一般来讲，货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升; 货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。近年来，为了维持人民币汇率的相对稳定，面对人民币越来越大的升值压力，央行向社会投放了越来越多的外汇占款，外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。货币供应量的过多导致的流动性过剩一定程度上也导致了房地产价格的上涨。1.2 社会因素社会因素包括人口因素、房地产价格预期和其他的

7、社会因素。 人口因素：房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。人口数量、人口素质、人口规模和家庭人口规模（指全社会或某一地区的家庭平均人口） 房地产价格预期：当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。 其他社会因素：除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。1.3 自然因素自然因素包括自身因素和环境因素。 自然因素：自身因素，是指那些反映房地产本身的区位、实物和权益的因素。房地产自身状况的好坏直接关系到其价格的

8、高低。国外关于房地产有句名言:第一是位置，第二是位置，第三还是位置，这充分说明了位置对房地产的重要性。 环境因素：影响房地产价格的环境因素，主要包括：1、大气环境2、声觉环境3、水文环境4、视觉5、环境和卫生环境；不同环境因素的组合，导致处于该环境下的房地产价格有较大差异。1.4 行政因素 行政因素包括房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、税收政策和交通管制。 房地产制度：房地产制度对房地产价格的影响巨大。我国土地使用制度和城镇住房制度改革以来，以指令性计划调节和土地无偿使用为特征的传统土地制度转变为以市场调节为主和土地有偿使用为特征的新的土地使用制度;以福利、实物分配为特征的传

9、统住房制度已经转变为商品化、社会化、市场化的新型住房制度。房地产制度改革为房地产业提供了巨大发展空间，使其在较短的时间内迅速成长为国民经济的重要支柱产业。伴随着巨大的住房需求被释放出来，我国房地产市场的发展呈现出生机勃勃的景象，房地产价格成为引导房地产投资和消费的风向标。 房地产价格政策：房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高价政策，一类是低价政策。抑制房地产价格的措施有：1、制定最高限价，规定房地产交易是不得突破此价格；2、制定标准价格，作为房地产交易时的参考；3、政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产特别是通过土地供应，一增加房地产的供给从而平抑房地产的价格；4、征收房地产交易税或增值

10、税；5、建立一套房地产交易管理制度。 特殊政策城市发展战略、城市规划、土地利用规划城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对房地产价格有很大的影响。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响。具体表现在两个方面:1、就某一块土地而言，它会降低地价;2、从总体上看由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，则会既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。 税收政策：房地产税收可以分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节的税收。不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的

11、影响是不同的。直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。1.5 其他因素影响房地产价格的因素除了上面的因素之外，还有一些其他因素，如某些重要人物的健康与生死哦状况，有时人们预期其能影响时局，从而影响房地产价格的涨落；共有地房地产，如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共有人如果不堪其烦而转让其在共有地房地产中享有的份额，这是的成交价格多回低于正常价格。2 区域因素 区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通

12、便捷因素、城市设施状况因素和环境状况因素。2.1 商服繁华因素商服繁华因素指的是所在区域的商业和服务业繁华状况及各级商业和服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会比较高。2.2 道路通达因素道路通达因素指的是所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道和支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。2.3 交通便利因素交通便利因素指的是交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也比较高。2.4 城市设施状况因素 城市设施状况因素包括基础设施、生活设施和文化娱乐设施。 基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热

13、和通讯等设施。 生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所和邮局等设施。 文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部和文化馆等设施。2.5 环境状况因素 若一个地区绿地较多、公园充足和环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染和水污染较严重，则房地产价格水平较低。3 个别因素 个别因素有两方面一个是土地的个别因素另一个就是建筑物的个别因素。3.1 土地的个别因素 区位因素：区位是影响底价的一个非常主要的因素，区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 面积因素、宽度因素和深度因素：一般来说，宗地

14、面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 形状因素：土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形和梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而价低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。 地力因素、地质因素、地势因素和地形因素：地形指的是地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。3.2 建筑物的个别因素 容积率因素：容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般呈线性关系。 用途因素：一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地和工业用地的地价是递减

15、的。 土地使用年期因素：在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价就越高。 面积、结构和材料等：建筑物的建筑面积、居住面积和高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。 设计和设备等是否良好：建筑物形状、设计风格和建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计和设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。 施工质量：建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，等重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大的影响。 法律限制：有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划以及建筑法规。例如高度限制、消防管限制等等。 建筑物是否与周围环境协调：建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是做有效的使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。