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1、广州珠江江新城写写字楼及及公寓市市场分析析报告本报告为为截止至至20006年底底在珠江江新城的的商业项项目，分分别为写写字楼及及公寓的的市场状状况，以以及未来来即将上上市及规规划待建建的商业业项目分分析。第一部分分 写写字楼市市场一、写字字楼区域域分布n 写字楼主主要集中中在珠江江新城的的西、北北侧和中中部从珠江新新城的整整体规划划看，西西北侧为为商务为为主的区区域，而而东面则则为居住住功能为为主的区区域。珠珠江新城城的写字字楼多集集中在靠靠广州大大道的西西南侧，邻邻近黄埔埔大道的的北侧以以及珠江江新城的的中部。如如西侧的的华普广广场、星星汇国际际、双城城国际、以以及碧海海湾、发发展中心心大厦
2、、浩浩瀚华轩轩等，中中部有珠珠江投资资大厦、合合景泰富富中心、富富力中心心等，而而北部接接壤黄埔埔大道的的有富力力科讯大大厦、联联通新时时空广场场、勤建建商务大大厦等写写字楼。二、写字字楼供应应量n 写字楼供供应量空空前激增增，潜量量为广州州十区之之首无论是在在售写字字楼面积积还是在在建工地地或规划划写字楼楼用地，珠珠江新城城的写字字楼供应应量都是是全广州州最大的的区域。据据数据统统计，珠珠江新城城目前在在建写字字楼总建建筑面积积约为994.88万，据据统计006年全全年可售售的写字字楼总面面积达330多万万。n 20066年大量量全新甲甲级写字字楼投入入使用，CCBD核核心商务务地位显显现2
3、0066年期间间，富力力科讯大大厦、珠珠江投资资大厦、保保利大厦厦、新世世界商务务大厦、广广东全球球通大厦厦、联通通新时空空广场、珠珠江新城城电信中中心和广广州信合合大厦等等写字楼楼项目经经已在相相继投入入使用，富富力集团团在20007年年初即将将全面进进驻富力力中心。此此外，恒恒大集团团、城启启集团、侨侨鑫集团团、高盛盛集团、合合景盈富富等地产产商在珠珠江新城城都将建建总部物物业。n 稳坐未来来广州写写字楼的的霸主地地位据政府提提供的数数据显示示，到220088年，珠珠江新城城将有近近30幢幢新建商商用物业业落成。到到20111年，珠珠江新城城写字楼楼将增加加约2220万的物业业面积。而而且
4、珠江江新城区区域的写写字楼比比广州其其他区域域的目标标客户更更具国际际性，以以吸引世世界企业业5000强的落落户为目目标。可可见珠江江新城将将在未来来两三年年保持广广州写字字楼供应应大户的的地位。三、写字字楼项目目状况（一）写写字楼概概况近年珠江江新城的的商业写写字楼项项目如下下表：上市时间项目名称称发展商项目位置置占地面积总建面积项目规模模20044双城国际际广州市华华鹏置业业有限公公司华穗路2263号号75500620000东塔、西西塔为写写字楼，中中塔为公公寓20055发展中心心大厦广州发展展新城投投资有限限公司广州市天天河区珠珠江新城城临江大大道3号号69000780000一栋377层
5、的写写字楼信合大厦厦广州市农农村信用用合作社社华厦路11号66000587332一栋322层高的的钢结构构建筑星辰财富富港广州越福福房地产产开发有有限公司司金穗路与与广州大大道交界界处54533370000由两座228层塔塔楼组成成，东塔塔楼为酒酒店服务务式公寓寓；西塔塔楼为写写字楼，11、2层层为群楼楼商铺，33楼为转转换层，44楼以上上为商务务写字楼楼，2梯梯7户，共共2388套单位位。华普广场场华普产业业、中银银集团、保保利房地地产天河珠江江新城西西侧华明明路77722880000分东西两两座塔楼楼,地上上27层层,1-5层为为裙楼, 6层层为会所所,西塔塔7-227层为为写字楼楼,东塔
6、塔24小小时商务务办公,地下33层为停停车场广州保利利大厦保利地产产华厦路II2-55地块62000308000分为东西西两塔星汇国际际越秀投资资、城建建集团广州大道道与珠江江新城金金穗路的的交界处处81000680000由分别为为28层层、277层的22座塔楼楼组成，11-6层层为裙楼楼，东塔塔7-228为酒酒店式公公寓，西西塔楼77-277层为写写字楼勤建商务务大厦广州市勤勤建置业业有限公公司黄埔大道道西4668号49000429000总层高为为25层层，1-4层裙裙楼为商商场，写写字楼单单层面积积为11100平平方米左左右，可可间隔成成14005000平方方米的单单位，每每层最多多可间隔
7、隔成5套套单位珠江投资资大厦广东珠江江投资有有限公司司金穗路100000730000两栋199层的塔塔楼组成成20066富力科讯讯大厦富力地产产珠江新城城马场路路与黄埔埔大道交交汇处61000430000地上244层，55层起写写字楼，地地下4层层，其中中3层车车库富力盈隆隆广场富力地产产珠江新城城中轴北北端入口口898551149971地上422层，地地下4层层，总套套数12246套套合景国际际金融广场场广州合景景房地产产开发有有限公司司,广州州新恒昌昌企业发发展有限限公司华夏路88号726116535581至4层层为商业业；5至至39层层为写字字楼，其其中第55及222层为避避难层；地下1
8、1至5层层为车库库。写字字楼总套套数为8881套套津滨腾越越大厦广东津滨滨房地产产开发有有限公司司华夏路与与华强路路交汇处处6292283466928层商商务式纯纯写字楼楼，户型型面积为为65-1800三银大厦厦广州三银银房地产产开发有有限公司司珠江新城城I7-2地块块（国税税大厦西西侧）5200026000022层单单体写字字楼20077初富力盈力力大厦（写写字楼）富力地产产华穗路AA2-33地块90822908220分为南北北塔各330层，其其中北塔塔为写字字楼，南南塔为公公寓。预预计077年3、44月发售售富力中心心富力地产产华夏路JJ1-4481177160000055层国国际商务务总
9、部，220077年初投投入使用用嘉裕、方方圆G33-2项项目嘉裕集团团方圆集团团兴国路与与兴盛路路交汇处处1140001237742规划为商商住项目目，目前前建至110层左左右，预预计年中中推出从以上项项目的数数据统计计，珠江江新城至至今的写写字楼供供应量（按按建筑面面积计算算）约为为85万万。日前从房房管局公公布的数数据中得得知，006年11111月份，批批准预售售的全新新写字楼楼供应量量仅为112.778万，而珠珠江新城城20006年度度新建项项目总量量超300万，供供应量为为全市上上市量的的2倍多多。由此此可见，220066年乃至至20007年广广州写字字楼供应应必定集集中在珠珠江新城城
10、板块。（二）写写字楼类类型分析析1、目前前珠江新新城的写写字楼项项目，按按用途可可分为三三种：1）自用用型该类型的的写字楼楼项目有有华南电电力通讯讯大厦、电电信中心心、国税税大厦、联联通新时时空广场场等。该该类写字字楼多为为较大型型的国企企及政府府部门出出资建设设和使用用。2）自用用兼商业业型该类型多多为写字字楼的开开发商自自留一部部分作办办公使用用，其余余对外出出租或出出售，代代表有信信合大厦厦、广州州保利大大厦、合合景国际际金融广广场等。3）全商商业型该类型写写字楼多多规模体体量较大大，配套套标准较较高，发发展商以以销售为为主要目目的，如如勤建商商务大厦厦、富力力盈隆广广场、富富力科讯讯大
11、厦等等。2、按项项目的规规划设计计可分为为：1）标准准式写字字楼该类型写写字楼配配备标准准式硬件件及配套套设施，新新建的标标准越高高，如勤勤建商务务大厦、富富力盈隆隆广场及及富力科科讯大厦厦。2）公寓寓式写字字楼该类型写写字楼多多为新近近落成的的新式小小型商业业办公楼楼，以间间隔小、灵灵活为主主，针对对不能承承受大型型写字楼楼租金的的目标客客群。如如星辰财财富港、津津滨腾越越大厦。（三）写写字楼价价格及租租金据市场研研究部调调研得出出目前珠珠江新城城在售（一一/二手手）写字字楼价格格如下：上市时间间项目名称称销售价格格(元/) 租赁价格格(元/)管理费(元/月)20044双城国际际900007
12、09901020055发展中心心大厦200000130150029信合大厦厦只租不售售120130029星辰财富富港90000405503华普广场场1100007588515广州保利利大厦950007088018星汇国际际1100007588512勤建商务务大厦120000110130010珠江投资资大厦1400008520066富力科讯讯大厦1100008099023富力盈隆隆广场14000090112025合景国际际金融广广场只租不售售180三银大厦厦130000暂未使用用n 据房管局局数据显显示，广广州066年写字字楼均价价为95502元元/，其其中以天天河区的的天河北北、珠江江新城板板
13、块，越越秀区的的环市东东板块价价格较高高，均高高于1000000元/。n 从以上数数据分析析，珠江江新城新新近推售售的写字字楼价格格均在1110000元/以上上，均价价约在1120000至1130000元/之间间，一方方面这些些写字楼楼项目标标准较高高，配套套硬件较较优，另另一方面面，在政政府大力力推动珠珠江新城城的背景景下，珠珠江新城城的价值值进一步步展现，以以致很多多实力级级的客户户有意向向进驻该该区域，从从而支撑撑起现时时的价格格水平。n 目前在售售价格较较高的写写字楼，其其目标客客户多为为跨国集集团或世世界5000强企企业作为为其承租租客户。n 租金方面面，一些些位置较较好的、配配置较
14、高高级（甲甲级）的的写字楼楼项目租租金水平平在12201130元元/月左右右，而早早期建成成的或配配置硬件件不高的的写字楼楼租金在在8090元元/月左右右。（四）写写字楼客客户分析析经调研得得出珠江江新城写写字楼各各盘的客客户群体体构成如如下：项目名称称目标客群群双城国际际IT行业业、广告告、中小小企业/国税信合大厦厦金融、证证券、保保险星辰财富富港中小企业业、港澳澳投资者者居多华普广场场银行、科科研机构构、外资资公司星汇国际际银行、金金融、证证券勤建商务务大厦IT、广广告业珠江投资资大厦金融、证证券、保保险富力科讯讯大厦客户以IIT行业业、广告告、贸易易公司为为主富力盈隆隆广场金融、保保险等行行业，世世界5000强企企业、集集团总部部合景国际际金融广广场跨国大型型企业、金金融巨头头以及5500强强企业津滨腾越越大厦针对有意意进驻珠珠江新城城的中小小企业客户分析析：n 银行与金金融、资资讯科技技（ITT）与电电讯、专专业与商商业服务务相关行行业是目目前珠江江新城写写字楼的的主力商商户范畴畴。n 随着新近近大型甲甲级写字字楼陆续续上市，其其在地段段、硬件件及配套套等方面面均优于于传统
