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1、婺源县房地产市场调研报告顺发恒业有限公司投资研发部2008年10月第一部分 宏观环境分析一、城市概况婺源县位于江西省东北部，与皖、浙交界处，其地理位置东邻国家历史文化名城衢州，西毗瓷都景德镇，北枕国家级旅游胜地黄山，南接江南第一仙山三清山，素有“书乡”、“茶乡”之称，是全国著名的文化与生态旅游县。婺源有16个省级历史文化名村、1个国家历史文化名村，全国文物保护单位13处，2个古村落列入世界文化遗产预备名单。此外，婺源还被众多媒体评选为“人一生中必到的五十个地方”，“中国十大踏青好去处”，并被中国国家地理杂志社推选为“中国最美的六大乡镇”之一。紫阳镇平面模型1、历史沿革婺源建县的历史大约有120
2、0多年，除近代有60来年的时间外，都是归属于安徽管辖的。不仅在地理上同属黄山山脉，而且在经济、文化上和徽州其他各县是同为一体的。2、地理环境婺源婺源面积为4461358.61亩，其中林地面积占了82.88%，耕地面积只占7.55%，茶果面积占3.65%，水域面积占1.79%。东北部重峦叠嶂，海拔1629.8米的鄣公山为最高，有“盘踞徽绕三百里，平分吴楚两源头”之称，从地势、地貌来看，是和徽州连成一片的，都属于皖南丘陵山区。3、行政区划婺源县隶属于上饶市；辖10个镇、6个乡：紫阳镇、清华镇、秋口镇、江湾镇、思口镇、中云镇、赋春镇、镇头镇、许村镇、太白镇、溪头乡、段莘乡、浙源乡、沱川乡、大鄣山乡、
3、珍珠山乡。共有19个居委会、171个村委会。目前总人口33.7万人，其中非农业人口5.3万人。县人民政府驻紫阳镇，人口81023人。二、交通状况婺源的交通较为便利，自古即为徽饶古道必经之地，进出婺源有四个方向：东部浙江衢州市到婺源152公里；上海到婺源570公里；南部江西上饶市到婺源178公里；鹰潭市到婺源234公里；西部江西景德镇市到婺源85公里；九江市到婺源240公里；南昌市到婺源378公里；北部安徽黄山市到婺源120公里。1、公路：景婺黄（常）高速婺源段已于2006年11月完工，武汉至婺源的公路交通已实现全程高速。营运班车可直达上海、杭州、温州、宁波、金华、衢州、绍兴、东阳、义乌、乐清、
4、南昌、上饶、九江、景德镇、黄山等地。同时婺源县内有专业的旅游车队，可从县城北站到达各景点。2、铁路：铁路的建设已列入国家交通规划中。3、航空：婺源周边1个小时车程内有三个机场(黄山-景德镇-衢州)三、经济发展1、生产总值及人均可支配收入2006年婺源实现生产总值268115万元，按可比价计算，比上年增长16%，。其中，第一产业增加值45594万元，增长5.4%；第二产业增加值110842万元，增长17.7%；第三产业增加值111679万元，增长19%。2007年婺源实现生产总值302713万元，按可比价计算，比上年增长13%，。其中，第一产业增加值47805万元，增长4.9%；第二产业增加值1
5、25808万元，增长13.5%；第三产业增加值58382万元，增长15.3%。2008年上半年婺源实现生产总值136362万元，按可比价计算，比上年增长12.09%，。其中，第一产业增加值17893万元，增长4.5%；第二产业增加值60087万元，增长13.4%；第三产业增加值129100万元，增长15.7%。婺源县主要以农业为主，因而其可支配收入主要以农民纯收入统计：2005年农民年均纯收入为3362元，增长约为8%，2006年农民人均纯收入为3660元，增长8.89%，2007年农民人均纯收入为3954元，增长为8%。2、财政2006年婺源财政总收入18567万元，同比增长16%；一般预算
6、收入14271万元，同比增长23.05%。2007年婺源财政总收入23518万元，同比增长26.67%；一般预算收入16482万元，同比增长15.49%。2008年上半年婺源财政总收入18280万元，同比增长46.4%；一般预算收入10162万元，同比增长10.4%。3、旅游经济婺源文化与生态旅游业虽然起步晚，但发展快。2001年以来，婺源围绕“文化与生态”主题，高起点规划、高标准建设，先后开发了10多个景区，其中江湾景区和大鄣山卧龙谷景区被国家旅游局评为4A级旅游景区，婺源作为一个文化与生态旅游区被评为全国首批农业旅游示范区。并通过了ISO9000质量体系和ISO14000环境质量论证，经过
7、五年的发展，年接待游客量由最初的12.5万人次飚升至2006年的283万人次，门票收入4836万元，综合收入4.7亿元；旅游产业增加值占婺源GDP的41.6%，旅游产业成为县域经济的主导产业。2007年，该县接待游客340万人次，实现门票收入5810万元，综合收入60030万元，比上年分别增长20%、20%、22%。旅游总收入（万元）旅游人数（万人次）旅游门票收入（万元）2005年33899.8243.737532006年47071.4283.3548362006年同比38.85%16.27%28.86%2007年60030.2340.358102007年同比27.53%20.1%20.14%
8、2008年上半年35980194.084043.372008年上半年同比6.3%-4.0%16%4、固定资产投资2006年婺源固定资产投资总额124065万元，同比增长24.95%。其中国有投资48486万元，同比增长50.33%；非国有投资5580万元，同比增长11.2%。2007年婺源固定资产投资总额149731万元，同比增长20.69%。其中国有投资55752万元，同比增长14.99%；非国有投资93979万元，同比增长24.34%。2008年上半年婺源固定资产投资总额58773万元，同比增长33.3%。其中国有投资16046万元，同比增长3.9%；非国有投资42727万元，同比增长49
9、.1%。四、政策规划婺源的旅游发展是以政府主导模式推动发展起来的，政府的规划建设和推广管理具有相当重要的作用。围绕建设中国最美乡村目标，按照婺源县旅游产业发展总体规划，整合旅游资源，创新体制机制，完善产业体系，全面提升婺源旅游的开发水准、企业素质和品牌形象，成为全国优秀的生态文化旅游区、国家级风景名胜区。同时进一步促进旅游产业由资源型向品质型转变、由观光流量型向休闲度假型转变，全面繁荣以旅游业为主的第三产业，带动婺源经济的跨越式发展。到2010年，实现接待游客600万人次，旅游综合收入达10亿元。加大旅游市场的营销力度，主攻以上海为中心的长三角、以广州、深圳为中心的珠三角、以武汉为中心的华中地
10、区等省外市场及以南昌为中心的省内市场，积极拓展闽三角、京津地区等旅游客源，努力启动以日、韩、港、澳、台为重点的海外客源市场。通过中介代理、网络、电视、报刊等媒体宣传，精心筹划，组织大型旅游促销活动，申报国家重点风景名胜区、世界文化遗产等，进一步唱响“中国最美乡村”品牌。努力提高旅游的可进入性。以紫阳镇城区为游客主要集散中心，江湾、清华、赋春为三个副中心，构成三大环线，形成一轴两环旅游交通格局；进一步提高公路等级，完善各景点之间的旅游交通，缩短景点之间的时空距离，提高婺源景区的可视性。围绕游客市场需要，围绕吃、住、行、游、购、娱六大要素的综合配套，大力发展休闲娱乐、商贸会展、交通运输、旅游商品开
11、发、旅游房地产等产业，全面提升旅游产业的综合效应，带动第三产业的繁荣和兴旺，力争到2010年，实现第三产业占到婺源生产总值的半壁江山。第二部分 旅游市场一、旅游线路婺源文化与生态旅游区，2002年获评为国家3A级旅游区，其中卧龙谷景区、江湾景区获评为国家4A级旅游区，2003年能过ISO9000质量体系论证、ISO14001环境体系认证。婺源温和湿润，四季分明，雾日较多。一年四季都可以去玩。但春天是婺源旅游最好的季节，尤其是4月。漫山的红杜鹃，满坡的绿茶，金黄的油菜花，加上白墙黛瓦，五种颜色，和谐搭配，胜过世上一切的图画。目前，婺源旅游已形成东、西、北三条精品线路,以下是简单的介绍：【东线景区
12、】东线景区以原汁原味的明清古村落和田园风光为主，主要景区有江湾、李坑、晓起、汪口、庆源村。钟灵毓秀的千年古镇江湾，是江泽民同志的祖籍地。江湾始建于隋末唐初，北宋神宗元丰二年（1079年），萧江第八世祖江敌始迁江湾，子孙逐渐繁衍成为巨族。这里山水环绕、风水极佳是古徽州风水文化的典范，历代文风鼎盛、群贤辈出，孕育了明代隆庆年间户部侍郎江一麟，清代著名经学家江永，清代户部主事江桂高，清末著名教育家、佛学家江谦等一大批学士名流，村人著述多达88种，任七品以上仕宦者25人，是当之无愧的婺源“书乡”代表。村中至今还保存着三省堂、敦崇堂、培心堂、滕家老屋等一大批徽派古建筑和萧江宗祠、江永纪念馆、南关亭、北斗
13、七星井等景点，极具历史价值和观赏价值，是婺源首个4A级景区。李坑景区以小桥流水人家著称，村落群山环抱，山清水秀，风光旖旎。村中明清古建遍布、民居宅院沿溪而建，依山而立，粉墙黛瓦，参差错落；村内街巷溪水贯通，青石板道纵横交错，各种溪桥数十座沟通两岸，构筑了一幅小桥、流水、人家的美丽画卷，是婺源精品线上的一颗灿烂的明珠。画里乡村-晓起景区被誉为天人合一的生态家园，“古树高低屋，斜阳远近山，林梢烟似带，村外水如环”。古朴典雅的明清民居，曲折宁静的街巷，青石铺就的驿道，野碧风清的自然环境，遮天蔽地的古树，千年古商埠-汪口景区中的国家级文物保护单位俞氏宗祠，占地面积一千多平方米，建筑为清代中轴歇山式，气
14、势雄伟，布局严谨，工艺精湛，风格独特，被古建筑专家誉为“艺术宝库”。东线还有油菜花观赏胜地江岭梯田和电影暖的拍摄地庆源村。【北线景区】以原生态的山水风光见长，大鄣山卧龙谷景区是一处景观价值独特的高山峡谷景区。这里群山环抱，山峰林立，森林覆盖率高达 90.7%，是一处景观价值独特，完全原始风貌的高山峡谷景区，卧龙谷里春季山花烂漫，夏季郁郁 葱葱，秋季红枫尽染，冬季冰雕玉砌，景区四季变换不同的色彩，而高山峡谷里更 是瀑布成群，飞龙吐玉；彩池连环、相映交辉，灵岩风景区是1993年经原国家林业部批准的“国家森林公园”，1995年又经省政府批建为“省级风景名胜区”，面积约30平方公里，是一个集自然与人文
15、景观为一体的风景名胜区，灵岩洞群由36个溶洞组成。洞内石笋、石花、石柱、石幔琳琅满目，更为称绝的是洞群间保留有岳飞、朱熹等唐代以来的游人题墨2000余处。石林奇景蔚为壮观。彩虹桥风景区坐落于清华镇北侧河上， 它是以八百年廊桥彩虹桥为主体的一个风景名胜区，这里有厚重的桥文化、历史古迹、古人留存的生产工具，又有生态较好的自然环境。思溪延村景区是徽商文化在婺源的一个缩影，村中古建多以商宅为主，房屋群落与自然环境巧妙结合，山水互为点缀，如诗如画，村中清代商家住宅“三雕”（砖雕、石 雕、木雕）工艺精湛，充分体现了徽派民居的建筑特色，以民间民俗文化为主题的严田古樟园是一处集中展示农耕文明和田园风光的景区，远望田园村舍，山环水绕，老树古藤，凸显出浓厚的乡村气息。深山进士村理坑建村于北宋末年，村人好读成风，几百年来这偏僻山村，秉承勤学苦读之风，人才辈出，先后出过尚书余懋衡，大理寺正卿余启元，司马余维枢，知府余自怡等七品以上官宦36人，进士16人，文人学士92人，著作达333部582卷之多，其中5部78卷被列入四库全书，至今仍保存完好的古建筑有明代崇祯年间广州知府余自怡的“官厅”，明代天启年间吏部尚书余懋衡的“天官上卿”，明代万历年间户部右侍郎、工部尚书余懋学的“尚书第”，清代顺治年间司马余维枢的“司马第”，清代道光年
