新编房地产基础知识

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1、新编房地产基础知识（完整版）第一部分 房地产市场类： 房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整 体性和不可分割性。 房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用 者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地 转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 土地类型 ：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由 集资、微利房用地。 土地权使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有

2、土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可 申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政 府规定：居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50 年，商业、 旅游、娱乐用地为 40 年。土地使用费： 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 房地产产权 ：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈， 具体内容是指产权 人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该 房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值

3、，将该房屋抵押给银行或其他组织或个 人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让 等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产 项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等 部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 代理商 ：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委 托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行

4、开发建设并经过国土局批准在市场上流 通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 房改房 ：已购公有住房， 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度 改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有 权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 存量房 ： 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 集资房 ：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地， 国家予以减免 部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

5、产权也可以归单位和职工共有， 在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的 一种。 微利房 答：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价 格和租金、高于福利房价格和租金， 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房 屋。 解困房 ：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而 专门修建的住房。 再上市房 ：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房 ：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能， 向具有城镇常住居民户口的最低 收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 安居工程住房 ：是指直接以成

6、本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房 户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不 售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅 小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房 价）、 1%3%的管理费、贷款利息和税金等 7项因素构成。 经济适用住房 ：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计 划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收， 出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 住宅 ：是指专供居住的房屋，

7、包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身 宿舍和学生宿舍） 等。但不包括住宅楼中作为人防用、 不住人的地下室等， 也不包括托儿所、 病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 成套住宅 ：指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用 的房屋。 非成套住宅 ：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 公用设施用房 ：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 商业用房 ：是指各类商店、门市部等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争

8、产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响 私有（ 自有） 房产 ：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外 国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、 私营合伙企业和私营有限责任公司）

9、所投资建造、购买的房屋。 有限产权房 ：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。 酒店式公寓 ：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994年，意为 “酒店式的服务，公寓式 的管理 ”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有 “自用”和“投资” 两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家 居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 智能化大厦 ：又称 智能型大厦 是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技 术与建筑艺术有机结合， 通

10、过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与 建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简 称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统 （ BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS）， 其中BAS中应包含 FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为 5A建筑的，即消防自动化系统 FAS）, 保安自动化系统（ SAS）。 TOWNH OUSE： 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义 上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 商住住宅 ：是 soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写

11、字楼 的诸多硬件设施， 尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅 行式。 会 所 ：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备 的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身 房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅 览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 SOHO之后又推 LOFT：日前，以 SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了 LOFT。 LOFT超高层 办公空间位于 SOHO建筑的 A、B、C座的三层，面积 8000平方米，层高达 6米，是

12、一个完全开敞 的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。 LOFT ：LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在 20世纪后期逐渐时髦而且演 化成为一种时尚的居住与生活方式时， 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 LOFT最 显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。 RUN 智能家居布线系统 ：是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为 核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电 （ 电话、电脑、视频、 BA）地应用，由双绞 线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个

13、房间的通讯插座和面 板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员 提供安全和舒适的生活环境。 国家康居示范工程 ： 由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的 2000年小 康住宅科技产业示范工程 和 城市住宅小区建设试点 的基础上，以现代建筑技 术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新 材料、 新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体 系、隔墙体系、 厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通 过示范，以点带面，推 动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较

14、 大的改善，适用性能、安全性 能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到 国际文明居住水准。 共同共有房产： 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 七通一平 ：是指土地 （生地） 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、 电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平 ：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。 城市居住区 ：城市居住区一般称居住区， 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被 城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 3000050000人相对应，配建有一整套较完 善的、能满足该区居

15、民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区 ： 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口 规模 7000 15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服 务设施的居住生活聚居地。 居住组团 ：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000 3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 双景住宅答：双景住宅 - 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风 光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达 到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 借外景造内景 标准绿色住宅答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完 美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光 资源、对小区垃圾实行无公害处理 中水处理答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离 我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和 拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。第二部分 建筑类： 钢结构 ：是指承重的主要构件