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1、目录一、城市经济概况21、城市人口及增长率22、GDP23、人均收入状况34、城市简介44.1城市发展方向44.2城市产业发展（相关支柱产业）44.3城市化水平54.4城市不同区域的房价水平比较6二、房地产市场投资机会调研81、上海房地产市场特点82、竞争市场分析92.1区域供应分析92.2需求分析122.3价格分析143项目概况及区位图163.1项目描述163.2项目SWOT分析174.可比项目分析184.1龙泽家园18194.2龙威名庭204.3绿地东上海214.4中邦城市花园225项目定位235.1物业类型定位235.2面积配比建议245.3销售周期预估255.4价格定位建议26一、城市
2、经济概况1、城市人口及增长率2005年上海市常住人口已超过1900万；外来常住人口年均增27.8万人。外来人口的流入一定程度上弥补了本市户籍人口结构上的不足，为本市社会、经济发展提供了丰富的多元化的人口资源。数据来源：上海易居研究院2、GDP从1992年到2006年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%。2006年全市生产总值10,296.97亿元，比去年同期增长12.%，增幅同比提高2.3个百分点。根据上海市十一五纲要，十一五期间全市年均经济增长率预期为9以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，接近2,000亿美元。数据来源：上海易居研究院，注：2010年数据为预测值3、人均
3、收入状况人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平。用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加。上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20,668元。按照10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。数据来源：上海易居研究院4、城市简介4.1城市发展方向上海的城市规划开始与国际接轨，将遵循“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。这一布局将依托对外对内的交通轨道线。多轴指的是沪宁、沪杭及滨江(长江)沿海(杭州湾)发展轴，正好与长三角江苏、浙
4、江杭州湾经济带相互衔接。近期的重点是构筑长三角城际快速交通网络，包括高速公路、轨道交通网络、水运航道的对接。 而“多层”结构，在市中心区域，形成“多心，开敞”的布局，市中心从单个转为多个，目前徐家汇、花木、五角场3个城市副中心已有雏形，真如的规划也已启动。郊区则要“多核”，即重点发展几个郊区新城镇，以吸引市区人口。目前定为嘉定、安亭、松江及临港新城，这四个新城将被打造成拥有80万-100万人口的重点市镇。 所有这些规划布局所围绕的则是交通线路，包括对外的沪宁、沪杭高速公路，市内的轨道交通线路等。这种呈发散状的“多走廊式”布局是目前各大国际都市通行的现代规划手段。 4.2城市产业发展（相关支柱产
5、业）为了提高新世纪的综合竞争力，上海将信息、金融服务、商贸流通、汽车制造、成套设备和房地产定为新的六大支柱产业。与汽车制造、通信信息设备、电站成套设备、石油化工、钢铁和现代家电等老的六大支柱产业相比，新六大支柱产业更趋向于高科技和服务产业。上海将积极吸引外资参与新六大支柱产业发展，提高服务业对外开放力度，并将适度扩大外资开发中心城区房地产的规模。主要年份六大支柱产业增加值指 标200020042005增加值（亿元）1919.10 3560.023980.88 信息产业338.18873.991097.91 金融业602.95612.45675.12 商贸流通业431.43745.00840.8
6、9 汽车制造业166.05358.47311.20 成套设备制造业129.73323.15399.38 房地产业263.35666.30676.12增加值占上海市生产总值比重(%)40.244.143.5 信息产业7.110.812.0 金融业12.67.67.5 商贸流通业9.09.29.1 汽车制造业3.54.43.4 成套设备制造业2.74.04.4 房地产业5.58.37.3注：1、信息产业增加值含有与其他行业的交叉重复因素，本表中“六大支柱产业增加值占上海市生产总值的比重”已经扣除重复计算因素。2、商贸流通业中不包括餐饮业增加值。数据来源：上海易居房地产研究院4.3城市化水平上海的新
7、兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立，确立了上海作为全国资源配置中心的地位，同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。创建经济中心、贸易中心、金融中心是上海21世纪的重要战略目标。通过产业结构的优化和新一轮城市建设的实施，上海将逐步建立起一个可持续发展的现代化经济体系。上海将成为一个经济发展快速、各项服务设施齐全的现代化大都市。上海经济存在着巨大的发展上升空间，房地产市场也有较大的发展潜力。4.4城市不同区域的房价水平比较目前，上海市房地产市场根据开发情况，分为五大板块：中心城区板块、西南板块、北区、浦东和远郊。其中上海西南板块和浦东新区是近年来的发展最为快速，供应量最大的板块。上
8、海板块市场分析132451、中心城区 2、西南城区 3、北区 4、浦东新区 5、远郊区域数据来源：上海易居研究院 中心城区市场分析中心城区包含卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、长宁区五个行政区域。中心城区为本市房地产发展最为成熟的区域，土地供应较少，商办类及高档物业比较集中，且市场接受度高。05-06年一年间，中心城区成交价格由05年的15764元/平方米上涨至18154元/平方米，增长了2390元/平方米，增幅为15%。其中卢湾区增幅最高，达75%，主要受翠湖天地御苑、华府天地集中成交的影响，这两个楼盘均价在40000-100000元/平方米，带动该区域价格的大幅增涨。 西南区域市场分析西南区
9、域包括闵行区，松江区、青浦区三个行政区。西南区域05年住宅楼盘供应总量为3312.7万平米，成交面积为1762.2万平米，供求比为0.53，住宅成交均价6929元/平米。西南区域06年住宅楼盘供应2122.8万平米，成交面积为2051.2万平米，供求比为0.96，住宅成交均价为6813元/平米。06年环比05年供应量减少35%，成交量增加16%，均价下跌2%。 北区市场分析上海北区是上海苏州河以北的区域，包括杨浦、虹口、闸北、普陀、宝山和嘉定六个大区。整个北区被内、中、外三环贯穿，同时地铁一号线，三、四号线（七号线、八号线、十号线、十一号线在建）交错其中。地理位置优越，交通条件得天独厚。上海北
10、区市场整体成交均价增幅不明显，仅上涨了0.01%。但市场内各分区成交均价都有了不同程度的上升，其中增幅最为明显的是闸北和嘉定两个区域，闸北区依托轨道线路所带来的便利交通，人口导入迅速，带动市场蓬勃发展，市场成交均价环比2005年增涨了23.71%，而嘉定区开发较晚，市场价格偏低，国际汽车城，F1商圈等大型项目的出现，促进了市场迅速发展，市场成交均价环比2005年增涨了33.78%，成为北区市场增涨最快的区域。 浦东新区浦东新区是上海市位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处。据统计，05-06年浦东新区目前在售住宅楼盘的供应总量597.03万平方米，已
11、销售面积为828.90万平方米，供求比为1：1.39。 远郊市场分析上海远郊区域是指外环线以外的某些区域，主要包括南汇、奉贤、金山和崇明三个区。南汇区位于远郊区域的东部，紧邻浦东，是远郊区域中离市中心最近的一个区，也是房地产市场较为成熟的区，但由于土地供应较大，基本以本地需求为主，因此以开发中低端产品为主。政府对远郊区域改造力度加大，轨道交通导入、产业园区建设、自然生态保护，交通、环境和经济的总体提高，加速人口导入，促进房地产业的未来发展。二、房地产市场投资机会调研1、上海房地产市场特点 政策相继出台 市场渐趋平稳自05年住宅市场供求结构在宏观调控下发生明显变化后，06年又陆续出台了“国六条”
12、、“限外资”、“90/70”等一系列的宏观调控政策，而市场对政策的接纳度明显高于05年，住宅市场供求及价格均没有出现很大的波动，无论是开发商还是购房者都已处在较为理性的状态中，住宅市场已在调控中逐步趋向平稳良好的发展态势。 供求基本平衡 年内止升企稳06年住宅市场供求比为1：0.98，供求矛盾同比05年有了明显的缓解，市场供求关系基本平衡。纵观全年住宅市场供求情况，上半年供应及需求基本处于上升的态势中，下半年的市场供求量在政策的影响下停止了上升的脚步，6-12月的市场供求量波动不大，基本处在较平稳的态势中。 价格波动上扬 年度涨幅受抑自04年以来，全市住宅市场成交均价的上涨幅度逐年减小，06年
13、环比上涨幅度仅为4.4个百分点，宏观调控下的住宅市场逐渐表现出了年度成交均价上涨受抑、涨幅减小的态势。06年1-12月的住宅成交均价最高点出现在6月，为9230元/平方米；年底的均价比年初时的全年最低价高出了36个百分点，全年住宅市场成交均价表现出波动上扬的走势。2、竞争市场分析2.1区域供应分析区域土地供应情况南汇的土地供应以中低价配套商品房为主，自06年开始经营性土地的供应开始增加，截至至07年10月经营性土地的供应达到469084平米。数据来源：上海易居研究院住宅供求情况南汇区05年-06年累计供应量692万平方米，成交量283万平方米，供求比为1：0.4，供应远大于成交。从供求情况来看
14、，区域商品房成交量变动幅度不大，基本保持在每季度40万平方米，成交相对平稳；市场基本处于供大于求的状态中，季度供求比保持在1：0.4左右，区域商品房市场呈供远大于求态势。数据来源：上海易居研究院项目周边未来三年的供应量 待开发土地后续土地供应量超过220万平米，建筑类型以小高层、高层为主。周康板块待开发土地列表地块地址建筑面积（平方米）建筑类型预计上市时间周浦镇老镇区7号地块 项目东至咸塘港；南至笔化路；西至康沈路；北至陆家浜路97179多层、小高层2007圣鑫苑4号地块东至浦安路；南至川周路；西至周东路；北至沿船港301808多层、小高层2007周浦镇35街坊8/5丘地块一期 项目横桥路136弄11支弄406005栋多层;10栋小高层2007东方晶华园东至康沈路；南周浦路；西至中圆新村；北至漕溪公寓56000多层、小高层2008周浦镇老镇区29号地块一期南汇区周浦镇118468规划不详2010周浦镇23号地块东至普安路；西依周东路；南靠周邓路；北傍关岳路636400小高层、高层2008明天华城项目东至康沈公路；西依沪南公路，南靠周祝公路；北依繁荣路748600多层、小高层、高层2008数据来源：上海易居研究院 在售项目后续供应08-10年后续供应约198万方，建筑类型以多层、小高层为主。
