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1、房地产开发企业销售收入审计攻略房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用制度的 改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它 与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系，但又不同于这些产 业，而形成一个独立的行业一一房地产业。房地产开发企业生产的最终产品一一开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而 且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成 本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不 等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购
2、房业主，同时随同房产的使用权、 收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期， 待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业 主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的 盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房 地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销 售收入上。1、将预收售房款长期挂账，延迟确
3、认收入。根据企业会计制度，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所 有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理 权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入 和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权 移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从 而达到延迟确认销售收入。2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的 主要依据。但实际工作中，有些房地
4、产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的 使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企 业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交 手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理 由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。根据中华人民共和国营业税暂行条例及中华人民共和国营业税暂行条例实
5、施细则 规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动 产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应 付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了 房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周 转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、 出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出 租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
