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1、精品资料料网（） 25万万份精华华管理资资料，22万多集集管理视视频讲座座精品资料料网（） 专业提提供企管管培训资资料南京市酒酒店式公公寓市场场分析报报告目 录一、什么么是酒店店式公寓寓1-991、酒店店式公寓寓的概念念2、酒店店式公寓寓的特点点3、酒店店式公寓寓与传统统酒店的的比较 4、酒酒店式公公寓与公公寓的差差异5、酒店店式公寓寓的优势势6、酒店店式公寓寓必须具具备的条条件二、酒店店式公寓寓的客户户特征9-101、商务务人士，分分为国内内商务人人士和国国际商务务人士2、投身身事业的的年轻人人 3、还还有一种种是向以以上两种种人群出出租酒店店式公寓寓的投资资者三、市场场前景110-1111
2、、风险险小2、回报报高3、有专专业人员员和经营营机构替替你经营营，可信信度较高高，省事事省心4、新生生事物，生生命力强强 5、市市场逐步步成熟四、个案案分析1约瑟夫夫酒店式式公寓111-1151、项目目的基本本情况2、周边边项目情情况3、市场场定位4、SWWOT分分析2、铂领领公寓16-181、项目目的基本本情况2、周边边项目情情况3、市场场定位4、SWWOT分分析2、新锐锐国际公公寓18-201、项目目的基本本情况2、周边边项目情情况3、市场场定位4、SWWOT分分析六、总结结21随着南京京市房地地产市场场竞争的的日益激激烈，各各开发商商纷纷进进行战略略调整，进进行产品品差异化化经营，对对市
3、场进进行细分分。在市市场结构构性剩余余的背景景下，各各开发商商纷纷看看好小户户型的市市场，小小户型以以它的低低总价、低低首付受受到中等等收入，事事业起步步人群的的欢迎。在房地产产结构性性调整，部部分开发发商纷纷纷看好小小户型的的市场的的前提下下，部分分有远瞻瞻性的开开发商进进而提出出酒店式式公寓的的市场概概念，将将眼光瞄瞄准了流流动性较较大的商商务人士士和经济济实力有有限的年年轻人群群。那么究竟竟什么是是酒店式式公寓，对对酒店式式公寓进进行经营营是否具具有可行行性呢？下面我我们就来来进行逐逐一分析析。一、什么么是酒店店式公寓寓1、酒店店式公寓寓的概念念1.1起起源酒店式公公寓的全全称为“酒店式
4、式商务公公寓”，来源源于欧洲洲的“产权式式公寓”，属舶舶来品，起起源于220世纪纪70年年代欧美美国家，由由“时权酒酒店”（TiimessharreHootell）演变变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。1.2概概念：发发展到今今天的产产权式酒酒店，指指由开发发商将酒酒店的每每间客房房分割成成独立产产权出售售给投资资者，并并聘请酒酒店管理理公司引引进酒店店式物业业管理，为为业主开开展出租租服务和和理财服服务。1.3发发展 国国内的酒酒店式公公寓最早早出现在在深圳，然然后在上上海、北北京、沈沈阳、南南京等地地均有开开发。2 、酒酒店
5、式公公寓的特特点2.1 酒店店式公寓寓是位于于大型商商圈内，所所处位置置交通便便利；2.2 有统统一的装装修风格格，配置置全套高高标准硬硬件设施施和酒店店服务系系统；2.3 集中中解决就就餐、健健身、会会客、休休闲等功功能，大大多配有有会所；2.4 聘请请专业酒酒店物业业管理公公司或酒酒店式公公寓管理理公司，并并由其统统一经营营和管理理的公寓寓； 2.5 对资资金的需需求上，因因其为小小面积户户型，单单价虽高高、但总总价低；2.6 生活活配套设设施齐全全3、酒店店式公寓寓与传统统酒店的的比较3.1 最本本质的区区别在于于这种物物业可将将每个单单元出售售给个体体买房者者，由拥拥有产权权的业主主或
6、者委委托酒店店物业管管理公司司统一出出租经营营；3.2 与传传统的酒酒店相比比，酒店店式公寓寓在硬件件设施上上毫不逊逊色，而而服务更更胜一筹筹：除了了提供传传统酒店店的各项项服务外外，更重重要的是是向住客客提供家家庭住房房格局和和家居式式服务，真真正实现现宾至如如归。4、酒店店式公寓寓与公寓寓的差异异4.1 统一一装修，统统一对外外经营4.2 服务务周到；4.3 租金金获利比比一般公公寓要大大；5、酒店店式公寓寓的优势势酒店式公公寓集住住宅、酒酒店、会会所等多多种功能能为一体体，具有有“自用”和“投资”两大功功效。6、酒店店式公寓寓必须具具备的条条件6.1 硬性指指标：6.1.1 商商业CBB
7、D需求求 成成熟商圈圈的物业业更具投投资价值值，决定定物业有有没有稳稳定的消消费群，成成熟商圈圈对酒店店服务式式公寓的的目标消消费群体体有着聚聚集效应应，公寓寓的客源源才会源源源不断断。6.1.2 交通需需求 便捷捷的交通通和低廉廉的交通通成本，将将成为客客户考虑虑酒店式式公寓的的基本因因素之一一。6.1.3生活活配套需需求 日常生生活使用用的能源源包括水水电、煤煤气、热热力这些些能源和和物业管管理费的的费用。6.2 软件配配套条件件：6.1装装修标准准 要求求按照星星级酒店店标准进进行装修修；提供供丽晶国国际的装装修方案案以做参参考：地面：公公共部位位铺地面面砖；室室内厨卫卫部分铺铺地面砖砖
8、;房间间部分铺铺1.55cm厚厚仿实木木复合地地板柏高高牌复合合地板天花：公公共部位位吊顶，刷刷乳胶漆漆；室内内局部吊吊顶,房房间部分分刷乳胶胶漆分户门：防火防防盗门内 门门： 木木门窗： 彩彩铝窗，配配双层中中空玻璃璃外墙： 面砖及及局部外外墙涂料料厨房： 整体厨厨柜，弗弗兰卡或或摩恩水水槽,南南升牌BB型龙头头或摩恩恩龙头卫生间： 地面面砖,墙墙砖；TTOTOO或美标标牌座便便器、碗碗式台盆盆,南升升牌台盆盆龙头,钢化玻玻璃淋浴浴房及高高宝牌雨雨蓬淋浴浴龙头或或同档品品设备标准准：分体体式冷暖暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海
9、尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座多个三层层挑空会会客中厅厅，四星星级装潢潢设计标标准，全全方位延延展客厅厅功能。多功能主主题会所所，集工工作休闲闲于一体体，在休休闲中体体味快乐乐，在奋奋斗中体体味沉醉醉，诠释释健康享享乐、休休闲工作作的时尚尚理念。多部高速速(2.5M/s)高高档电梯梯，将快快速、便便捷溶入入居家生生活。精装修交交付标准准中，包包括分体体式冷暖暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修的诸多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。 6.2.2物业业管理 要要求按照照酒店物物业进行行管理；6.2.3经营营服务 要求求按照酒酒店模式式
10、进行经经营；企业实力力、经营营管理水水平是关关键，这这方面的的经验可可以借鉴鉴外地市市场，聘聘请对酒酒店式管管理有着着丰富经经验的物物业公司司，而且且还积极极与各大大酒店预预订机构构合作，保保证了客客源的稳稳定。二、酒店店式公寓寓的客户户特征1、商务务人士 分为为国内商商务人士士和国际际商务人人士。1.1 主要要包括常常驻本地地机构的的商务人人员、管管理人员员、技术术人员。由由于他们们工作年年限关系系和人员员轮替，所所以通常常只租房房而不买买房。由由于住房房补贴高高，他们们往往会会和家属属租住品品质好的的高档公公寓，这这样便形形成了一一个庞大大的酒店店式公寓寓消费群群体，当当前国内内各大、中中
11、城市已已形成了了高级商商务人士士阶层，这这一阶层层拥有非非常可观观的商务务消费能能力，传传统的物物业管理理对他们们来说早早已不能能适应其其快节奏奏的生活活。1.2 从另一一层面来来看，随随着中国国加入WWTO，将将会为南南京这样样的大城城市带来来数量众众多的境境外中小小型公司司，中小小型公司司由于其其资金实实力，既既想方便便，又想想价位合合适，那那么酒店店式公寓寓应是其其最佳选选择。1.3 还有有本地的的小企业业和SOOHO族族。南京京小企业业数量众众多，少少数盈利利能力强强的小企企业会购购买或租租用酒店店式商务务公寓，用用于办公公、休息息及接待待客户。2、投身身事业的的年轻人人这部分人人的生
12、活活自理能能力不强强或没有有时间打打理生活活，多忙忙于事业业的拓展展，但这这部分消消费群体体有一定定的经济济实力；3、还有有一种是是向以上上两种人人群出租租酒店式式公寓的的投资者者这些人的的资金实实力往往往很强，加加之小户户型的投投资量对对于这部部分人来来说不算算多，风风险相对对较小，转转让或出出租得到到的回报报率却较较高。三、市场场前景1、风险险小由于物业业由酒店店管理公公司统一一经营，只只要有一一套房屋屋出租，所所有的客客户都有有收益，避避免了因因空置遭遭致的零零收益。2、回报报高与普通高高档公寓寓相比，酒酒店式服服务公寓寓的租金金水平更更坚挺。虽虽然目前前南京还还没有真真正的酒酒店式公公
13、寓投入入运行，但但是酒店店式公寓寓装修标标准一般般在三星星级以上上，出租租价一般般可卖到到每天2250元元/间以以上，除除去各项项费用，业业主每月月基本可可收入330000元左右右； 3、有专专业人员员和经营营机构替替你经营营 可可信度较较高，省省事省心心。4、新生生事物，生生命力强强虽然它属属过渡性性产品，但但是这个个过渡只只是针对对一部分分人群而而言，而而随着市市场的发发展，时时间的推推移还会会有需要要这种产产品的人人群出现现。所以以，酒店店式公寓寓将以其其特有的的生命力力继续活活跃在房房地产市市场上。5、市场场逐步成成熟根据我们们了解到到的情况况，酒店店式公寓寓在南京京还属于于市场起起步
14、阶段段，目前前有丽晶晶国际、金金陵王府府、君临临国际等等酒店式式公寓面面世，根根据酒店店式公寓寓在深圳圳、上海海、北京京、沈阳阳等地的的发展历历程，相相信在随随后的一一段时间间内南京京陆续会会有更多多的酒店店式公寓寓向市场场推出。四、个案案分析1、约瑟瑟夫公寓寓1、项目目的基本本情况1.1地地理位置置 地地处南京京市新街街口程阁阁老巷与与洪武路路交汇处处，紧邻邻新街口口商圈。1.2商商业繁华华指数 紧邻邻南京市市第一商商业圈，55分钟步步行范围围内，商商业环境境繁华。1.3交交通情况况1.3.1 道路状状况：周周边有洪洪武路、程程阁老巷巷等；1.3.2 公共交交通：路路线众多多，四通通八达，公交线路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分钟距离），16路、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分钟距离），地铁张府园站、地铁新街口站（步行7分钟距离）。1.4项项目概况况：楼盘用地地约1万万平方米米，建筑筑总面积积6.99万平方方米，为两幢幢高层建建筑，114层层为商业业裙楼（面面积近1100000平方方米），AA座522层层为国际际化标准准写字间间，B座座5331层为为5144套精装装修单身身小户型型。
