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1、 羲阳山庄策划书香港IMAA 阳阳晨物业业二00二年年四月策划纲要目目录第一部份前言市场调查分分析：1：市场环环境调查查2：人口和和消费调调查3：居民文文化调查查4：市场内内容调查查5：消费群群行为分分析6：近郊市市场分析析前言1、20001年贵贵阳市宏宏观经济济概况2001年年贵阳市市国内生生产总值值2377.599亿元，创创造了比比20000年增增长8.3%的的新业绩绩，高于于全国平平均水平平，超额额完成了了全年的的计划目目标，全全市整体体经济状状况呈现现出快速速、健康康的良好好的增长长势头。220011年实际际完成固固定资产产投资777.881亿，比比20000年增增长222.6%，其中
2、中38%投向城城市基础础设施，24%投向房地产开发，固定资产投资同比比1998年增长了53.1%。同全国一样，贵阳市2001年加大对固定资产投资的力度，有力地拉动了全市经济的增长，同时也促进了房地产业的稳定和发展。2、20001年贵贵阳市房房地产市市场总体体情况近年来贵阳阳市房地地产市场场随着货货币化分分房、存存量补贴贴，长年年银行按按揭等一一系列利利好政策策的逐步步实施，市市民置业业意识的的加强，房房地产特特别是商商品房呈呈现勃勃勃生机，目目前贵阳阳市有4400余余家开发发商，数数百个项项目启动动开发，据据统计资资料显示示，至今今年上半半年，贵贵阳市商商品房在在建量已已超过8800万万。在为
3、市场发发展感到到欢欣鼓鼓舞的同同时，我我们还必必须有一一些“冷”思考，比比如“市场供供给量与与市场需需求量问问题”，从市市场发展展来看，虽虽然8000万平平方米的的供给量量并不可可怕，但但不可回回避的问问题是：这一供供给量都都将在将将近35年内内甚至223年年相继面面市，无无疑会对对市场需需求形成成强大的的压力。按按目前市市场年购购买力及及响应增增长速度度，近年年内还不不足以支支撑这么么大的市市场供给给量，这这种矛盾盾对后期期市场产产生较大大的影响响，无论论是开发发商开发发信心还还是消费费者信心心。尽管压力存存在，但但目前贵贵阳市的的房地产产发展尚尚处于“上升阶阶段和不不成熟的的市场经经济初期
4、期阶段，发发展有较较大的空空间，问问题也是是存在的的。一个个城市的的房地产产发展大大抵会经经过”盲目躁躁动稳步调调整逐步成成熟.据统计资料料数据显显示，220000年贵阳阳市房地地产价格格水平处处于一种种上升趋趋势，同同比表明明，19998年年比19997年年1季度房房地产价价格指数数上涨00.6%，19999年1季度比比上年同同期增长长3%，20000年1季度同同比增长长3.77%，2季度贵贵阳房地地产价格格指数仅仅次于宁宁波和杭杭州。从商品房供供给结构构来看，住住宅占供供给量775.44%年份 指标标 20000年2001年年 房地产开发发投资14.733亿元22.555亿元商品房施工工面
5、积36371109平平方米44963364平平米商品房竣工工面积10014474平平方米15550079平平方米商品房现售售5747993平方方米8635886平方方米商品房销售售收入935555万元1397663万元元商品房空置置面积2664336平方方米4207660平方方米市场调查分分析：1：市场环环境调查查贵阳市政府府规定在在未来五五年中将将不再增增加和通通过市内内住宅用用地，居居住小区区在城市市规划中中将从市市内逐步步转向郊郊区建设设，逐步步形成住住宅郊区区化。一方面：带带动郊区区各种发发展经济济发展。另一方面：逐步缓缓解市内内居住压压力，其其中郊区区建设范范围以金金阳新区区、白云云
6、区和乌乌当区为为主。在开发商向向银行贷贷款时，银银行将加加大其审审查力度度，以防防止恶性性贷款的的发生，另另一方面面，银行行将进一一步下调调住宅贷贷款利率率，使消消费者能能更好的的改善本本身的住住宅环境境和居住住品质。总总的来说说，贵阳阳房地产产市场的的一些有有利因素素是i. 目前贵阳市市有关部部门作出出决定，在在两城区区将不在在批准新新的地皮皮搞房建建，这意意味着以以前已批批准的和和已建的的楼盘存存在升值值潜能；ii. 市场需求加加大，随随着城市市人口的的增长，人人们对物物质文化化水平需需求的提提高，潜潜在需求求量很大大；iii. 房改政策的的刺激，特特别是220011年5月月以来存存量补贴
7、贴的逐渐渐兑现，刺刺激了工工薪层长长期受压压抑的购购房欲望望；iv. 金融系统的的介入，特特别是银银行利率率的下调调，使老老百姓更更愿意在在住房上上进行投投资；2：人口和和消费调调查据城市家庭庭的调查查：A:60年年代这一一阶段平平均为22.588年，第第一个孩孩子出生生到最后后一个孩孩子出生生，平均均长达118220年。B:70年年代以来来，特别别是900年代，由由于社会会经济额额发展，晚晚婚晚育育政策的的实行，家家庭生命命周期延延长，平平均为334年年，由于于推行了了独生子子女政策策，家庭庭生育阶阶段集中中在15年。所以购房者者趋向年年轻化，年年轻人成成为最有有力的消消费群体体，购房房者年
8、龄龄构成中中2024、225229、330334、335339、440441、445449、550以上上各年龄龄组人数数分别占占4.555%、221.007%、228.116%、111.888%、115.77%、88.533%、110.111%，即即35岁岁以下年年龄组占占53.8%。c;这就表表明年轻轻、富有有、高学学历的一一代已成成为最具具购买力力的消费费。3：居民文文化调查查a:贵阳市市目前的的居民文文化水平平基本在在高中以以上，他他们观念念超前，经经济负担担相对平平衡，对对赚钱信信心十足足，有勇勇气贷款款购房，大大部分居居民也有有还款能能力.b:生活追追求时尚尚，其审审美观点点也由简简
9、单转变变为复杂杂。C:消费也也逐步转转变为理理性消费费，买房房时很会会精打细细算并注注重每一一个细部部.d:他们对对自身的的居住环环境有一一定要求求，更要要求房开开商提供供更好的的服务。e:目前，购购房仍是是筑城居居民家庭庭首选的的最大的的消费需需求，根根据统计计贵阳市市就业劳劳动者收收入在220000年就超超过1000000元，再再加上存存量补贴贴，各家家银行积积极推行行按揭贷贷款一系系列措施施，使购购置商品品房成为为居民家家庭首选选的最大大的消费费和长期期投资需需求，有有88。22%的人人表示有有购房的的意愿。4：市场内内容调查查（1） 市场需求调调查： A:购房房趋势：a: 家庭庭结构核
10、核心化，住住房理念念趋于理理性化，使使人们追追求高质质量的生生活环境境是必然然的；b: 地段段是购房房者关注注的焦点点之一；c: 注重重房屋的的实用性性、合理理性、最最主要要要求：户户型面积积不宜过过大，厅厅、房面面积要适适中。56的市市民表示示总建筑筑面积在在801100平方米米为宜。E: 近330%的的购房者者在市区区内愿意意选择价价格为220000元/，588.2%的愿意意选择价价格为115000元/.另一方面市市区多层层商品房房的平均均价格是是22110。55元/，高层层商品房房的平均均价格是是29551。88元/.f: (11)、购购房消费费者对商商品房的的实际承承授价格格都高于于意
11、愿承承授价格格，高出出的数值值在1000元/左右右，但随随着就业业和收入入的增加加，该差差距将逐逐步缩小小，据调调查云岩岩，南明明已完工工的高层层商品房房已达550%的的销售，贵贵阳人均均住房与与全国平平均200/人人还有差差距，这这就为发发展提供供了政策策空间，从从消费者者看700年代末末80年年的年青青一代正正进入婚婚育年龄龄，需要要大量商商品房。（2） 、 偏爱现现代合理理的居住住空间设设计，人人们的家家居理想想是“住得更更好”。5：消费群群行为分分析在目前贵阳阳的市场场上，客客户有充充分的选选择自由由，只有有最接近近客户需需求且有有最佳满满足性能能价格比比的楼盘盘，才能能被客户户选中，
12、过过去，客客户对住住宅要求求单一，而而现在，客客户需求求一方面面趋于个个性化，另另一方面面又处于于快速变变化中，而而客户不不仅要见见到楼盘盘的各个个功能特特性的展展现，更更多的时时候还要要有楼盘盘个性的的体现，才才能在众众多的楼楼盘中留留住客户户。6：近郊市市场分析析 贵贵阳房地地产市场场现主要要集中在在白云区区、乌当当区、小小河开发发区：（1） 白云区A:房价在在800012200元元/平方方米左右右.B:市政建建设比较较完善,已经形形成贵阳阳住宅郊郊区化的的亮点,包括贵贵阳每年年举办一一次的风风筝节,也都在在白云区区举行,在一定定程度上上也说明明了政府府对白云云区开发发的支持持和肯定定。C
13、:它的优优势在于于市政配配套齐全全，已形形成了住住宅区的的规模，在在20002年市市政府将将迁至白白云区，在在一定程程度上将将会加快快白云区区的建设设与发展展，有相相当大的的升值潜潜力.D:缺点在在于它离离市区较较远. 在一一定程度度上将限限制客户户的数量量。交通：交通通道路网网还没完完善，只只有白云云大巴通通往市区区 。房价：19998年年在每平平方5550元，升升值到每每平方112000元,电梯房房较少，一一般为多多层建筑筑。市政配套：市政配配套齐全全。户型和绿化化：均有有平层、错错层、跃跃层可供供选择，绿绿化率较较高。环境：道路路宽敞，人人口密度度与人车车流量较较少，地地势平缓缓，无工工
14、业污染染，环境境较好。（2） 小河开发区区：小河总体开开发量高高达900多万。A:每平方方15000元。B:市政建建设完善善，已成成为市政政府重点点开发的的郊区住住宅，经经过两年年的建设设，小河河住宅区区已成为为贵阳市市民和附附近城市市顾客所所接受的的住宅区区，现在在小河共共有244个楼盘盘，这就就已经说说明小河河已是一一个成熟熟的住宅宅区了。有有19中中，1中中，444医院，银银行，邮邮电，小小学，商商场较少少，无星星级宾馆馆，大形形购物超超市。C:交通：交通道道路网目目前已基基本成熟熟，大巴巴有111、133、211、244、2004、2214、2215等等通往市市区各主主要站点点，中巴巴
15、有855路，计计程车很很少出入入小河。D:户型和和小区内内配套设设施：均均有平层层、错层层、跃层层可供选选择，通通风、采采光更为为合理，绿绿化率较较高，配配套设施施较完善善，但配配套越齐齐全，房房价越贵贵。E:环境：道路宽宽敞，人人口密度度与人车车流量少少，主要要以发展展低污染染的高科科技企业业为主，楼楼盘多集集中在南南明河上上游两岸岸。优势：对与与贵阳市市民来说说，真正正的诱惑惑还是价价格，同同样的价价格在小小河可以以买到更更好的房房子，市市政配套套较齐全全，已是是一个成成熟的住住宅区。缺点：小河河的房价价不断上上涨，目目前总体体开发量量高达990多万万，但但年需求求量不到到30万万。策划纲要目目录第二部份项目解析 1：项目现现状2：主要建建筑技术术经济指指标和规规划设计计特点3：项目建建议4：地块解解析5：项目竟竟争对手手分析6：项目发发展机会会7：项目优优劣分析析8：目标客客户分
